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De nombreuses personnes investissent sur des produits de défiscalisation, type LMP, Malraux, De Robien et autre Girardin.

Il existe des régimes de faveur particulièrement intéressants où l'avantage fiscal améliore sensiblement la rentabilité globale.

Néanmoins, il faut toujours faire valider le produit de défiscalisation par un ou plusieurs experts indépendants et leur demander de se prononcer par écrit sur la validité du schéma.

Il faut d'abord s'assurer que le produit vendu est intrinsèquement de qualité, surtout si le schéma financier est basé sur la possibilité de revendre le produit au bout d'un certain nombre d'années.

L'idéal, dans ce cas, est d'avoir un engagement notarié de rachat. De plus, il faut faire faire une expertise technique du produit par un professionnel indépendant, par exemple un expert immobilier qui vous garantira que le prix de vente est conforme au marché.

Il s'agit ici d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs.

1 La défiscalisation est initiée par les lobbys

Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères.

Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier.

Cela explique l'importance des niches fiscales en matière immobilière.

Les lobbys expliquent que, sans les produits de défiscalisation, le marché immobilier s'effondrerait.

C'est globalement faux mais il est certain que, sans la défiscalisation immobilière, de nombreux promoteurs et officines devraient changer de métier.

article locative

La cour de cassation vient de rendre une nouvelle décision importante en matière de défiscalisation (1ère civ. 8 mars 2012, n° 10-21239).

Il s'agit du cas d'une société qui avait vendu des panneaux solaires comme produit de défiscalisation.

L'acheteur a attaqué cette société en faisant valoir que l'avantage fiscal finalement obtenu était inférieur à celui qui été promis.

La société s'est défendue habilement en indiquant notamment qu'elle n'était pas un professionnel en matière fiscale et que les indications sur la fiscalité avaient été mentionnées par elle à titre indicatif dans "un calcul prévisionnel".

La cour de cassation écarte ces arguments.

Elle valide au contraire la décision du juge du fond qui avait constaté que la société venderesse avait donné une fausse information sur l'avantage fiscal et avait accordé une indemnisation.

En revanche, la décision du juge du fond est annulée parce qu'il n'a pas correctement évalué ce préjudice en procédant à une compensation entre les demandes de la société (facture impayée) et celles de son client.

La cour reconnait que l'avantage fiscal peut avoir été un élément déterminant du consentement de l'acheteur, et alors même que cet avantage fiscal était uniquement évoqué à titre indicatif.

Les banques sont des entreprises qui ont deux activités principales : vendre des placements et vendre des crédits.

Dans ces deux activités, les établissements bancaires sont censés avoir une expertise de professionnel et, comme tout professionnel, elles devraient être tenues à une obligation de conseil vis-à-vis de leurs clients.

En pratique, les banques conseillent peu leurs clients, spécialement les particuliers qui sont pourtant ceux qui en ont le plus besoin.

Le personnel des banques, rémunéré à la commission, est financièrement encouragé à vendre des placements et des prêts, mais il n'a aucun intérêt à fournir des conseils en gestion patrimoniale. De toute façon, il en a rarement la compétence.

La plupart des schémas de défiscalisation sont financés par un emprunt bancaire. Or dans la quasi-totalité des cas, la banque finance le schéma sans même recevoir l'emprunteur, sans l'interroger sur son projet et sans vérifier si le schéma envisagé est raisonnable et s'inscrit dans une bonne politique de gestion patrimoniale.

Cette pratique généralisée des grandes banques de réseau risque de leur coûter très cher.

Lorsque le contribuable fait un investissement de défiscalisation immobilière et qu'il est victime d'une tromperie grossière, peut-il mettre en cause le notaire et l'attaquer en responsabilité ?

La réponse est généralement oui.

Le notaire est même souvent l'intervenant du package fiscal le plus facile à attaquer.

La première raison tient au fait que les notaires sont toujours solvables.

Alors que si le contribuable attaque le promoteur ou l'officine qui a vendu le produit, le risque est que, même si l'action en justice en justice lui donne gain de cause, le contribuable ne soit jamais payé car ces intervenants sont souvent insolvables ou mal assurés.

En revanche le notaire est toujours assuré. Et même si l'assurance ne peut pas jouer, le contribuable pourra se retourner contre la caisse de garantie des notaires.

La deuxième raison tient au fait que les juges sont très sévères à l'égard des notaires.