Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.

En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.

Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.

La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers.

De cette manière le gestionnaire peut faire face, au moins pendant les premières années, à l'obligation d'avoir à payer les propriétaires en leur versant un loyer qui n'est pas cohérent avec la rentabilité réelle de la résidence.

En effet, dans ce genre de schéma, les appartements ont été vendus à un prix nettement plus élevé que le prix normal. Le loyer proposé est donc lui-aussi, mécaniquement au-dessus du prix normal par rapport à un loyer normal. Le gestionnaire se trouve donc en pratique dans l'impossibilité de le payer.