Il est très à la mode aujourd'hui de proposer aux chefs d'entreprise qui veulent acheter leurs locaux professionnels de procéder à des schémas basés sur le démembrement du bien.

Le schéma le plus simple, et le plus sécurisé, consiste à faire acheter l'usufruit du bien par la société d'exploitation, et la nue-propriété par le chef d'entreprise. Ce schéma aboutit à faire payer à la société d'exploitation le coût futur de l'usage du bien, un peu comme si elle payait ses loyers d'avance sur la durée de l'usufruit (en général de 15 à 20 ans).

La difficulté est alors de valoriser correctement l'usufruit, de telle sorte que son prix ne puisse pas être considéré comme anormalement élevé, ce qui serait notamment un motif de rappel fiscal (mais aussi un abus de biens sociaux).

Selon moi, en pratique il faut faire appel à un expert judiciaire pour réduire les risques de litige ultérieur.

Un deuxième schéma est plus complexe et plus avantageux, donc plus dangereux.

Il consiste à faire acheter le bien par une SCI. La SCI emprunte pour acheter le bien. La SCI loue le bien à la société d'exploitation par un bail normal. Les loyers servent à rembourser les échéances de l'emprunt. La SCI est alors nécessairement bénéficiaire mais sans trésorerie disponible car les bénéfices sont nécessairement mis en réserve pour rembourser le capital de l'emprunt (je sais c'est compliqué, pour comprendre il faut avoir une connaissance minimale en comptabilité).

L'usufruit des parts de la SCI est vendu ou apporté à la société d'exploitation.