Si vous vendez des parts de SCI, vous pourriez croire naïvement que la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.

Non, ce serait trop simple.

En effet, la plus-value imposable doit être rectifiée pour tenir compte des résultats juridiques et des résultats fiscaux de la société, et cela en vue d'éviter une double imposition des bénéfices, ou au contraire une double déduction des mêmes pertes (en ce sens arrêt Baradé CE 9 mars 2005, n° 248825).

Prenons un exemple facile à comprendre (enfin j'espère). 

Si ma SCI fait des bénéfices tous les ans et les met en réserve, lors de la vente des parts, je vais faire une plus-value importante car la valeur des parts prendra en compte ces réserves accumulées. La plus-value imposable doit être réduite de ces réserves puisque elles ont déjà été taxées dans mes revenus.

Rappelons en effet que l'associé d'une société de personnes est taxé systématiquement sur les résultats de la société, même ceux qu'il ne perçoit pas ou qui ne lui sont pas attribués.

Donc, dans mon exemple, la plus-value imposable doit être réduite des réserves déjà imposées mais non attribuées juridiquement.

Pour être complet, la jurisprudence prévoit 4 types de corrections possibles. Il faut modifier le prix d'acquisition, en le majorant des bénéfices imposés et des pertes qui ont été comblées, et en le réduisant des déficits fiscaux déduits et des bénéfices répartis.

Dans mon cas, une seule correction s'impose : je majore mon prix d'acquisition des bénéfices imposés, ce qui revient à dire que je réduis la plus-value imposable de ce montant.

En pratique, le calcul de la plus-value imposable implique de refaire tout l'historique des résultats juridiques et des résultats fiscaux de la SCI et d'examiner, pour chaque associé concerné, année par année, les modalités d'affectation des résultats juridique et les modalités d'imposition des résultats fiscaux. Mieux vaut maîtriser excel quand on est fiscaliste.

Il devient donc nécessaire de procéder au suivi comptable et juridique régulier de chaque SCI, ou en tout cas d'être capable de le reconstituer.

Heureusement ces travaux d'archéologie juridique et fiscale ne dépasseront pas 15 ans pour les SCI puisque, après 15 ans de détention, les plus-values immobilières des particuliers bénéficient de toute façon d'un abattement de 100 % (10 % par an après la 5ème année).

Il n'est pas obligatoire de faire un acte notarié pour vendre des parts de SCI, votre avocat fiscaliste préféré peut s'en charger et faire la déclaration de plus-value.