Dans ce cas, les exploitants ne sont pas loueurs en meublé au sens fiscal mais des exploitants hôteliers. Ils échappent au régime de la location meublée, qui n'est plus très favorable dans de nombreux cas.
L'assujettissement à la TVA d'une activité de location meublée n'est pas facile. Il faut fournir 3 services hôteliers sur 4 (accueil, linge de maison, nettoyage et petit déjeuners), sachant que l'administration a une tendance naturelle à contester l'assujettissement à la TVA, en considérant que les services fournis ne sont pas suffisants par rapport au standard hôtelier. En pratique, cette question doit être étudiée très soigneusement pour éviter les rappels.
Il faut aussi que l'activité hôtelière soit exercée dans des conditions telles qu'elle puisse être considérée comme étant professionnelle, au sens ou le droit fiscal l'entend pour les activités commerciales de droit commun (par opposition aux critères spécifiques retenus pour les LMP). Cela suppose que l'exploitant ou le dirigeant de la société passe une partie significative de son temps à gérer l'exploitation et qu'il utilise des moyens d'exploitation de caractère professionnel.
Il faut donc que l'exploitant ne se contente pas de gérer ses activités à distance et il faut que ces activités aient nécessairement une certaine importance. Il n'est pas possible de se prétendre hôtelier professionnel en se contentant de gérer sa maison de famille quelques heures par mois. En pratique, il faut être sur place et jouer un rôle dans la fourniture des services hôteliers.
Quel est l'intérêt de ce statut ?
D'abord, en cas de déficits, ils sont imputables sans limitation sur le revenu global, d'autant que la déduction des amortissements n'est pas plafonnée, contrairement au régime de la location meublée. Autrement dit, le régime de l'activité hôtelière peut être utilisé comme un moyen de défiscaliser d'autres revenus professionnels du foyer fiscal, comme ceux de son conjoint.
De plus, en cas de vente des biens après 5 ans d'activité, l'exploitant peut bénéficier de l'exonération de plus-value des petites activités. Ce régime suppose le respect d'un seuil annuel de 250 000 euros HT de chiffre d'affaires (contre un seuil de 90 000 euros pour les loueurs en meublé professionnels).
Enfin, l'activité hôtelière professionnelle peut bénéficier de tous les régimes de faveur qui limitent leur champ d'application au caractère professionnel de l'activité : l'exonération ISF, la réduction de 75 % des droits de donation et de succession, la réduction d'impôt (ISF) pour souscription au capital de PME (si l'activité est exercée en société), exonération de plus-value en cas de départ à la retraite, etc. Ces régimes de faveur ne sont pas ouverts aux LMP.
Pour l'exonération ISF, beaucoup de gens croient qu'il suffit d'être LMP au sens de l'impôt sur le revenu pour être exonéré d'ISF. C'est inexact car les définitions sont différentes et il y a très peu de LMP exonérés d'ISF car cela suppose que les revenus nets de la location meublée soient supérieurs à tous les autres revenus à caractère professionnel, en comptant les pensions de retraite.
