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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
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Dans un article du journal Les Echos de ce jour (21 mai 2015), il est annoncé que "Paris hausse le ton contre les meublés touristiques".

Il est indiqué notamment que la mairie de Paris a lancé une opération de contrôle des logements meublés touristiques existant à Paris. Selon cet article ils seraient 30 000 et 70 % en infraction.

Alors que, jusqu'à présent, les contrôles se faisaient au coup par coup (entre 400 et 500 contrôles par an), et en pratique selon moi sur dénonciation d'un copropriétaire mécontent, la mairie se lancerait dans une opération de contrôle plus spontanée et systématique. Cette opération aurait eu lieu mercredi sur 65 à 80 immeubles, dans le quartier du Marais, avec 30 infractions déjà constatées. Le représentant de la mairie indique : "La location par un parisien de son logement principal pendant ses vacances ne nous pose pas de problème, nous visons les multipropriétaires qui louent leurs résidences secondaires à prix fort aux touristes."

L'article fournit en outre une autre information intéressante : les propriétaires qui voudraient légaliser leur situation et acquérir la destination commerciale pour leur appartement doivent compenser, c’est-à-dire transformer un local commercial en local d'habitation, mais dans le même arrondissement. En pratique cela doit être selon moi quasi impossible dans les arrondissements touristiques les plus concernés.

La question est maintenant de savoir si la mairie de Paris va véritablement lancer une croisade contre la location meublée touristique ou s'il s'agit plutôt d'une opération ponctuelle.

Les LMP et les exonérations de plus-value

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Le statut de loueur en meublé professionnel est défini à l'article 155 IV 2 du CGI.

En vertu de cet article, la qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

- l'un des membres du foyer fiscal doit être inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés,

- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 €.

- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu

L'ensemble des revenus professionnels doit être pris en compte, c'est-à-dire les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux, les bénéfices agricoles et les revenus des gérants associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers ne sont pas des revenus professionnels. Ils ne sont donc pas à prendre en compte dans l'appréciation du seuil.

Pour chaque régime de faveur d'exonération des plus-values destiné aux entreprises exerçant une activité professionnelle, il y a lieu de s'interroger pour savoir si une activité de location meublée professionnelle peut bénéficier de ce régime. Et si oui, dans quelles conditions.

Il faut tout d'abord distinguer deux types de loueurs en meublé professionnels : les petits LMP dont le chiffre d'affaires est inférieur à 90 K€ et les gros LMP dont le chiffre d'affaires est supérieur à 90 K€.

Un décret abaisse le seuil de classement de 70 % à 55 %

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Je reprends ci-après un décret qui a été obtenu par le syndicat des exploitants de résidence de tourisme et qui va permettre de conserver le classement d'une résidence même si seulement un courte majorité de propriétaire loue leur bien à l'exploitant.

Ce décret n'a pas été négocié avec les représentants de la FEDARS. Il illustre selon moi le manque d'indépendance des pouvoirs publics par rapport au lobby des professionnels, et cela au détriment des investisseurs.

C'est un assouplissement qui va arranger certains exploitants dans des situations où ils n'arrivaient pas à convaincre une large majorité de propriétaires de conclure un bail avec eux, ou de conclure un avenant de baisse des loyers.

Autrement dit, cela va permettre à certains exploitants malhonnêtes d'améliorer leur chantage sur les investisseurs.

Il y a bien une référence au réglement de copropriété et la nécessité d'avoir l'accord de la majorité des deux tiers des copropriétaires mais cette référence me paraît d'une validité juridique très douteuse. Il n'y a pas lieu en effet de modifier le réglement de copropriété.

Si certains réglement de copropriété font référence à la règle des 70 %, c'est à titre d'information générale mais il ne s'agit pas d'une obligation du réglement, ou d'un droit d'une minorité de ne pas signer de bail à condition de rester d'un niveau inférieur à 30 %.

Ce texte est particulièrement mal rédigé et mal inspiré.

Location meublée et parahôtellerie, comment choisir ?

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Je propose dans cette note de répondre à la question de savoir si les particuliers ont intérêt à choisir la location meublée ou la parahôtellerie pour gérer leur patrimoine immobilier. Je propose aussi d'évoquer les différents types de location meublée et de parahôtellerie et d'indiquer quel régime fiscal est le plus adapté, selon les situations et les objectifs des investisseurs.

Il faut distinguer plusieurs régimes fiscaux différents :

- la location meublée non professionnelle

- la petite location meublée professionnelle

- la grosse location meublée professionnelle

- l'activité parahôtelière non professionnelle

- l'activité parahôtelière professionnelle.

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Je propose dans cette note de répondre à la question de savoir si les particuliers ont intérêt à choisir la location meublée ou la parahôtellerie pour gérer leur patrimoine immobilier. Je propose aussi d'évoquer les différents types de location meublée et de parahôtellerie et d'indiquer quel régime fiscal est le plus adapté, selon les situations et les objectifs des investisseurs.

Il faut distinguer plusieurs régimes fiscaux différents :

- la location meublée non professionnelle

- la petite location meublée professionnelle

- la grosse location meublée professionnelle

- l'activité parahôtelière non professionnelle

- l'activité parahôtelière professionnelle.

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Les résidents fiscaux étrangers qui ont des revenus fonciers ou qui font des plus-values immobilières en France sont soumis depuis 2012 à la CSG et aux autres prélèvements sociaux (15,5 %). Il s'agit des étrangers qui ont des biens en France sans y vivre, mais aussi des français qui vivent à l'étranger et qui ont gardé du patrimoine en France.

Cela résulte de l'article 29 de loi de la loi de finances rectificative pour 2012.

Or l'application de la CSG aux revenus du patrimoine pour les résidents étrangers a été contestée en justice (CE 17 juillet 2013, n° 334551 et 342944).

L'argument consiste à faire valoir que la CSG servant à financer des dépenses sociales (et notamment le régime de retraite), elle a la nature d'une cotisation sociale.

En droit européen, il n'y a pas lieu d'assujettir aux cotisations sociales un non résident dans la mesure où il ne profite pas des prestations. Cela porte atteinte à la liberté de circulation des travailleurs.

Le Conseil d'Etat a interrogé par question préjudicielle la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE).

La CJUE vient tout juste de prendre sa décision et, comme prévu, de condamner la France.

Les non-résidents peuvent réclamer le remboursement des prélèvements sociaux payés à tort sur leurs revenus mobiliers et sur leur plus-values, à condition de faire une réclamation avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement.

En pratique, cela concerne les ventes d'immeuble depuis 2013 et les loyers depuis ceux de 2012 (puisque dans ce dernier cas l'impôt a été payé en 2013).

Je peux réaliser ce type de procédure pour un honoraire fixe de 500 € HT majoré d'un prime de résultat de 10 % du résultat obtenu.

Vers la suppression du régime LMNP ?

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Il vient d'être publié par un organisme public (Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable) un projet de rapport sur le logement.

Ce rapport prévoit notamment de réformer, voire de supprimer, le régime du LMNP.

L'idée principale est de supprimer l'avantage fiscal du LMNP. Cet avantage consiste à pouvoir déduire l'amortissement pour la détermination du résultat alors, en cas de revente, cet amortissement n'est pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.