Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs.
D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type d'appartements.
Donc, le moins que l'on puisse dire est que les placements de ce type ne sont pas indiqués pour préparer sa retraite. Pour un retraité, un bon placement c'est un placement liquide, car en cas de maladie ou de difficulté personnelle, il peut avoir besoin de son épargne.
Ensuite, ce type de placement est dangereux. Il existe de très nombreux cas de gestionnaire de résidence qui ont fait faillite et qui ont cessé de payer les loyers du bail commercial. L'existence du bail commercial n'est pas du tout un gage de sécurité. Pour un retraité, il ne paraît pas sérieux de choisir un placement risqué. Le rendement locatif est incertain.
De plus, le placement n'est pas diversifié. Le placement est d'autant plus risqué qu'il est concentré sur un type de résidence et un type de bien. Si un futur retraité veut placer des fonds sur l'immobilier locatif, son intérêt est de diversifier le placement, et donc les risques encourus, en choisissant d'acheter des titres de plusieurs SCPI ou de foncières cotées en bourse. L'immobilier boursier fait peur, à tort à mon avis, il est bien plus sûr que l'immobilier locatif en investissement direct.
Enfin, ce n'est pas un placement sans souci. Il faudra s'en occuper, participer aux assemblées de copropriétaires, suivre la rentabilité de l'exploitant, etc.
J'agis en justice pour défendre les victimes des arnaques de la défiscalisation.
A cette occasion, j'entends certains arguments des avocats qui défendent les vendeurs de défiscalisation et leurs complices banquiers.
Ils disent :
"Ce sont des riches. C'est bien fait pour eux.
Ils ont voulu économiser des impôts, c'est mal. Ils sont punis par où ils ont péché.
Ils auraient dû se méfier. Ce n'est pas le rôle du juge que de venir au secours des idiots."
Je propose de répondre à ces arguments.
Une nouvelle instruction du 11 avril 2008 concernant la réduction en matière d'ISF en cas d'investissement dans les PME a confirmé la possibilité de bénéficier de cette réduction en cas d'investissement dans les sociétés holding animatrices.
Ce régime permet d'imputer sur son ISF 75 % du montant de sa souscription au capital d'une PME, avec un plafond de 50 000 €.
Une tolérance administrative admet également cette réduction en cas de souscription au capital d'une holding animatrice.
Certaines officines commercialisent un produit de placement "holding animatrice" qui consiste pour l'investisseur à souscrire au capital d'une holding, constituée pour l'occasion, et qui va détenir de nombreuses participations dans des PME dans plusieurs secteurs d'activité.
Il est prévu que cette holding assure une fonction d'holding animatrice au profit de jeunes PME, ce qui devrait permettre aux investisseurs de bénéficier de la réduction d'impôt évoquée.
Ce type d'investissement peut donner lieu à certaines réserves.
Rappelons que selon la doctrine administrative une holding animatrice doit participer activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales.
La question est de savoir si une telle holding, de nature financière, est réellement animatrice au sens de la doctrine administrative.
Tout d'abord, à mon avis, ce ne sera pas le cas si cette société ne détient pas des participations majoritaires dans les PME qu'elle prétend contrôler. Il paraît également nécessaire que le rôle d'animation ne soit pas artificiel ou de façade.
Ensuite et surtout, il paraît douteux qu'une holding puisse revendiquer le titre de holding animatrice lorsque ses filiales n'ont aucun lien entre elles.
L'esprit du dispositif est d'assimiler à une seule entité un groupe divisé entre plusieurs sociétés, pour des questions de commodités juridiques ou financières.
Dans cette logique, il faut considérer que la holding forme avec ses filiales une seule et unique entreprise. C'est ce que précise l'administration dans sa doctrine quand elle indique à propos des holdings animatrices :
"Ces sociétés utilisent ainsi leur participation dans le cadre d'une activité industrielle ou commerciale qui mobilise des moyens spécifiques."
Tel ne sera pas le cas, à mon avis, d'une holding financière accumulant des participations sans logique économique globale, et même si elle contrôle chacune de ses filiales.
Mes conseils aux particuliers qui souhaitent souscrire au capital d'une holding animatrice financière :
Tout d'abord, compte tenu des risques évoqués, il faut demander que l'officine produiseune prise de position des services fiscaux validant le schéma proposé et confirmant que les investisseurs pourront bénéficier du crédit d'impôt promis. La consultation d'un avocat fiscaliste adressée à l'officine n'a aucune valeur pour son client. Pour être protégé lui-même, le client de l'officine doit demander une consultation faite à son intention et payée par lui.
Ensuite, il peut être conseillé de demander le bénéfice d'une promesse d'achat à un prix minimum. Idéalement, cette promesse doit émaner d'un organisme financier important, ou elle doit être garantie par un tel organisme.
En effet, si la réduction d'impôt permet de rembourser l'investissement à hauteur de 75 % dès la première année, ce qui est bien, il reste à se demander quel sera le rendement global effectif de l'investissement, lors de la revente des actions après 5 ans de détention. Faute de garantie de rachat à un prix raisonnable, l'investissement peut être considéré comme particulièrement incertain.
Il me paraît plus judicieux de chercher à investir dans sa propre PME, celle de son voisin ou de son cousin.
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.