Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs.
D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type d'appartements.
Donc, le moins que l'on puisse dire est que les placements de ce type ne sont pas indiqués pour préparer sa retraite. Pour un retraité, un bon placement c'est un placement liquide, car en cas de maladie ou de difficulté personnelle, il peut avoir besoin de son épargne.
Ensuite, ce type de placement est dangereux. Il existe de très nombreux cas de gestionnaire de résidence qui ont fait faillite et qui ont cessé de payer les loyers du bail commercial. L'existence du bail commercial n'est pas du tout un gage de sécurité. Pour un retraité, il ne paraît pas sérieux de choisir un placement risqué. Le rendement locatif est incertain.
De plus, le placement n'est pas diversifié. Le placement est d'autant plus risqué qu'il est concentré sur un type de résidence et un type de bien. Si un futur retraité veut placer des fonds sur l'immobilier locatif, son intérêt est de diversifier le placement, et donc les risques encourus, en choisissant d'acheter des titres de plusieurs SCPI ou de foncières cotées en bourse. L'immobilier boursier fait peur, à tort à mon avis, il est bien plus sûr que l'immobilier locatif en investissement direct.
Enfin, ce n'est pas un placement sans souci. Il faudra s'en occuper, participer aux assemblées de copropriétaires, suivre la rentabilité de l'exploitant, etc.
Par ailleurs, sur ce type de placement et lorsqu'il est vendu neuf, les commissions encaissées par les intermédiaires sont très élevées et dépassent souvent 15 %. Les dossiers sont souvent packagés avec des promoteurs qui versent des subventions aux exploitants, les "fonds de concours", qui permettent de gonfler artificiellement les rendements. Après quelques années, les loyers baissent ou les exploitants font faillite. Le secteur n'est pas assez réglementé et les arnaques sont nombreuses, même si certains opérateurs sont honnêtes.
Ma conclusion : si vous voulez préparer votre retraite, ne choisissez pas ce type de placement.
Si vous avez un patrimoine important et que vous voulez achetez ce type de bien, à titre de diversification, vous pouvez faire de bonnes affaires, mais il me paraît judicieux d'investir plutôt dans des résidences déjà anciennes, dont l'exploitant est crédible, avec une exploitation rentable permettant de payer les loyers des propriétaires. Certains propriétaires sont prêts à revendre leurs biens avec des taux de rendement nets de 6 %.
Les recettes brutes de la résidence doivent représenter plus du double des loyers dus aux propriétaires. Demandez les comptes de l'exploitant certifiés par un commissaire aux comptes et faites vérifier la rentabilité du schéma par un expert-comptable indépendant (pas celui du vendeur mais un expert-comptable que vous choisirez et que vous paierez personnellement pour faire cette mission de contrôle).
