Prenons par exemple deux médecins. En 2016, ils créent une SCM pour acheter leur cabinet médical commun. Le prix d'achat est 500 K€, dont 400 K€ correspondant au prix de la construction et 100 K€ au prix du terrain. La construction est amortie sur 20 ans, soit 20 K€ d'amortissement annuel. La SCM a 20 K€ par an d'amortissements et elle répercute cette charge sur ses associés. Le résultat fiscal de la SCM est neutre mais ses associés peuvent déduire tous les ans 20 K€ de leur résultat imposable au titre de la participation versée à la SCM.
35 ans plus tard, les médecins prennent leur retraite. La SCM vend le cabinet pour un prix de 3 M€, soit une plus-value fiscale de 2,9 M€ (compte tenu de la valeur du terrain de 100 K€, le bien étant totalement amorti).
Cette plus-value est, de droit, intégralement exonérée d'impôt. Elle n'est soumise à cotisations sociales qu'à hauteur de son montant à court terme, soit 400 K€ (le montant des amortissements déduits).
Pour être complet, si jamais la SCM réalise un chiffre d'affaires supérieur à 90 K€ et qu'elle n'a pas droit à l'exonération de l'article 151 septies, elle peut, sur option, profiter d'un autre régime, celui de l'article 151 septies B. Selon ce régime, les plus-values à long terme réalisé par les professionnels bénéficient d'un abattement de 10 % par an après 5 ans de détention, ce qui aboutit à une exonération après 15 ans de détention. Donc, en tout état de cause, la plus-value à long terme est exonérée d'impôt et de cotisations sociales (2,5 M€ dans notre exemple) et seule la plus-value à court terme est taxable.
Ce régime d'exonération après 15 ans de détention peut également profiter à l'associé de la SCM qui vend ses parts de SCM, ce qui en pratique, peut se rencontrer si un associé cesse son activité, mais que la SCM continue avec les associés restants et le successeur.
Le schéma de la vente de toutes les parts peut aussi être préféré à la liquidation, notamment si la SCM dépasse le seuil de 90 K€ et que l'acheteur accepte d'acheter la société, quitte à la transformer éventuellement en SCI après son achat.
Mais revenons au cas où la SCM réalise moins de 90 K€ de chiffre d'affaires : l'avantage fiscal est très important car il permet aux associés de réduire leur revenu professionnel de façon significative grâce à l'amortissement de la construction. En pratique, les associés peuvent ainsi s'endetter pour acheter leur local et rembourser leur dette sans être fiscalisé sur les échéances du prêt.
Le schéma est bien plus profitable que celui de l'immeuble conservé dans le patrimoine privé ou dans une SCI et loué au cabinet car, dans ce dernier schéma, il n'y a aucune économie d'impôt. Le loyer est certes déductible du résultat professionnel mais il est imposable aux revenus fonciers et aux prélèvements sociaux de 15,5 %.
Mon conseil perso à tous les professionnels libéraux qui s'installent à plusieurs : constituez une SCM pour acheter vos locaux.