Je renvoie par ce lien à un article très intéressant de Tatiana KALOUGUINE et je recommande la lecture de la décision du TGI de PARIS : une société du groupe PIERRE ET VACANCES est condamnée pour avoir manqué à son obligation d'exécution de bonne foi des conventions.

Il s'agissait d'un cas où l'investisseur s'est vu proposer des conditions très défavorables au moment du renouvellement du bail, ce qui l'a obligé à revendre l'appartement et à rembourser la TVA.

Le préjudice est calculé notamment sur ce remboursement de TVA car le tribunal a pris en compte le fait que le remboursement de la TVA était présenté comme un des avantages de l'investissement, considéré comme un placement financier.

La société a fait appel.

Selon moi, effectivement, ces investissements immobiliers sont souvent vendus avec des arguments commerciaux mensongers. On fait croire à l'investisseur qu'il a un avantage fiscal important définitif sans lui préciser, par exemple pour la récupération de la TVA, que cet avantage suppose le maintien de la location pendant 20 ans. C'est un mensonge par omission.

Certains juges considèrent qu'il est normal de tromper les investisseurs sur ce point, qu'il appartenait à l'investisseur d'être vigilant, etc. Autrement dit, pour certains juges, il existerait une sorte de droit au mensonge des promoteurs et des CGP. Selon moi, ce droit au mensonge n'est pas conforme au droit civil. Certes le droit civil admet le bonus dolus, autrement dit l'exagération commerciale. Mais, au cas particulier, c'est beaucoup plus que de la simple exagération commerciale.

D'autres juges considèrent qu'il appartient au vendeur de dire la vérité lorsqu'il vend un placement et de ne pas présenter comme un avantage définitif un gain fiscal incertain.

Merci au TGI de Paris pour avoir fait respecter le droit.

Lien vers l'article

De nombreux investisseurs se font piéger dans des produits de défiscalisation.

A chaque fois, ces produits sont vendus avec un financement bancaire à 100 %.

Les investisseurs ne font aucun apport. C'est d'ailleurs l'argument de vente principal des commerciaux qui vendent ces produits.

Cerise sur le gâteau, les intérêts du prêt permettent de défiscaliser. Défiscaliser, c'est le mot miracle qui permet de vendre le produit au client.

L'autre raison de vendre un financement à 100 % c'est que les défiscaliseurs touchent une rémunération d'apport d'environ 1 % du prêt, versée par la banque.

Si les banquiers rémunèrent systématiquement à un niveau élevé les défiscaliseurs c'est qu'ils réalisent eux-mêmes des profits importants grâce à ces apports d'affaires.

Les produits de défiscalisations sont le plus souvent des mauvais placements, et même parfois des tromperies, et les banques le savent parfaitement.

Le présent mémo vise à commenter deux décisions : l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 juillet 2013 n° 12/10211 et la décision du TGI de Versailles du 17 septembre 2013 n° 10/01549.

Ces deux décisions portent sur le même schéma de défiscalisation vendu par une officine de défiscalisation qui, depuis, a fait faillite.

L'officine de défiscalisation avait vendu un produit "clé en main", un "package" comprenant la création de la société, le financement bancaire, l'expert-comptable, le notaire, le bail commercial à une société d'exploitation gérant la résidence.

Ce package avait été vendu à des centaines d'investisseurs. Il y avait une quinzaine de résidences et deux sociétés d'exploitation appartenant au même groupe que l'officine.

Dans ce package, les honoraires de l'officine de défiscalisation et les autres frais représentant près de 30 % du prix des constructions (ou 20 % du prix total, honoraires compris). Ces honoraires permettaient de gonfler les charges au moment de l'achat et de faire apparaître un déficit fiscal très important la première année.

Le schéma s'est révélé catastrophique pour les investisseurs.

Je propose également de reprendre les principaux extraits de la décision du TGI de Versailles du 17 septembre 2003 et de les commenter.

2 sur la responsabilité des autres professionnels en cause :

Il convient tout d'abord de rappeler les éléments de fait suivants, qui ressortent des pièces versées aux débats et qui doivent être pris en compte pour apprécier la responsabilité de l'ensemble des défendeurs :

- l'opération s'est nouée entre Monsieur DUPONT et le Cabinet G en février 2002, ce qui s'est traduit par la signature entre Monsieur Pascal DUPONT, l'eurl DUPONT PATRIMOINE et la SNC de L'AULNOY, vendeur en l'état futur d'achèvement de deux contrats de réservation préliminaire datés du 22 février 2002 ;

- l'eurl DUPONT PATRIMOINE, qui constituait le support de l'opération de défiscalisation, a été créée dès le 24 avril 2002 ;

- les demandes de prêt sont datées du mois de septembre 2002, signées par Monsieur DUPONT, pour un emprunt correspondant à totalité du prix de vente des lots faisant l'objet d'une demande de financement séparée, et affecté d'un taux variable ;

- les actes de vente en l'état futur d'achèvement concernant 6 et 7 studios dans la résidence Einstein V-C ont été signés en l'étude de Me P les 8 novembre et 6 décembre 2002, et contiennent également les actes de prêts consentis respectivement par la Caisse de Crédit Mutuel de Saulieu et le Crédit Agricole de Bourges. Il s'agit de deux actes distincts ;

- les demandeurs ont fait l'objet d'un contrôle fiscal qui a porté sur les exercices 2002 et 2003 diligenté le 30 août 2004 dont il ressort qu'outre le défaut de justification de certains frais pour lesquels un retour de TVA avait été demandé, l'administration fiscale a considéré que les demandeurs ne satisfaisaient pas aux conditions de recettes annuelles et de revenus tirés de l'activité de loueur en meublé professionnel pour bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi à ce titre ;

- en définitive, les parties demanderesses ont signé en 2010 un protocole transactionnel avec l'administration qui a maintenu cette position et confirmé un rappel de TVA mais qui a en revanche :

- reconnu aux demandeurs le droit d'imputer les déficits correspondants sur la première année de mise en location du bien ;

- abandonné le rappel fondé sur la remise en cause de la déduction des frais et sur l'article 39 C du code général des impôts.

Je transmets ci-joint une décision par laquelle le CREDIT AGRICOLE s'est fait condamné pour avoir mal conseillé ses clients en finançant une opération de défiscalisation immobilière (Civ. 1ère du 11 septembre 2013, n° 12-15897).

Cette décision est intéressante car la banque est condamnée pour avoir joué un rôle actif dans la promotion de l'investissement alors que, juridiquement, elle s'était contentée de financer l'opération.

Mais le juge du fond avait relevé un argument factuel certainement décisif : c'est dans les locaux de la banque, que les investisseurs avaient été démarchés par un intermédiaire. C'est ensuite sur la base d'une simulation établie par cette intermédiaire que les investisseurs avaient acheté un bien en régime DE ROBIEN.

En pratique, il arrive souvent que ce soit la banque qui intervienne pour suggérer un schéma et que cela se passe dans les locaux de la banque, même si elle n'intervient pas directement et que ce soit un tiers qui serve d'intermédiaire.

La décision est intéressante également sur le rôle de la simulation : son caractère trompeur est retenu malgré son absence de valeur contractuelle.

http://www.youtube.com/watch?v=3ui-OvHPe88&feature=em-upload_owner#action=share