Valorisation de la nue-propriété et de l'usufruit

Il faut répartir la valeur du bien entre la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété.

Plus l'usufruit est long, plus l'usufruit a de la valeur et moins la nue-propriété a de la valeur.

En principe, il faut privilégier l'évaluation de l'usufruit sur la base d'une actualisation financière du coût des loyers que l'usufruitier aurait dû payer s'il avait dû louer l'immeuble au lieu d'acheter l'usufruit.

Durée de l'usufruit

Dans ce schéma, il est généralement choisi de retenir une durée d'usufruit plutôt longue, entre 20 et 30 ans. Cela permet de valoriser la nue-propriété à un niveau faible.

En effet, en valorisant au maximum la valeur l'usufruit, cela permet de donner une valeur réduite à la nue-propriété.

Il est plus judicieux de procéder ainsi car seul l'achat de l'usufruit peut être financé par l'emprunt de l'entreprise.

La nue-propriété doit être financée par la SCI et sur la base d'un apport personnel du chef d'entreprise. Si la SCI emprunte pour faire cet achat, les frais financiers ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction fiscale.

Il est donc judicieux de réduire au maximum la valeur de la nue-propriété. Mais il faut éviter une évaluation qui aboutirait à un résultat symbolique.

Pour réduire les risques de contestation des services fiscaux, il est conseillé de demander à un expert de faire l'évaluation.

Amortissement de l'usufruit

Dans ce schéma l'entreprise peut déduire l'amortissement de l'usufruit.

Il est en effet admis sur le plan fiscal de déduire l'amortissement complet de la valeur d'achat de l'usufruit et cela selon sa durée. Par exemple, un usufruit de 20 ans s'amortit au taux de 5 % par an.

Sur ce plan, la situation du schéma de l'achat du bien démembré est proche du cas où l'entreprise achète la pleine propriété du bien.

Régime fiscal de la fin de l'usufruit par l'entreprise

L'énorme avantage du démembrement, c'est qu'au moment où l'entreprise perd la disposition du bien, à la fin de l'usufruit, il n'y a aucune conséquence fiscale et en particulier il n'y a pas de taxation de la plus-value prise par l'immeuble.

Si l'entreprise avait acheté la pleine propriété de l'immeuble, elle aurait pu déduire l'amortissement, mais au moment de la vente de l'immeuble elle aurait dû être taxée sur la plus-value prise par l'immeuble et notamment à hauteur des amortissements déduits. Autrement dit, la déduction des amortissements n'est qu'un avantage temporaire.

Tel n'est pas le cas dans le schéma de l'usufruit : l'amortissement est un avantage fiscal définitif.

Régime d'imposition de la plus-value en cas de vente du bien par la SCI

La question est de savoir quel est le mode d'imposition de la plus-value en cas de vente de l'immeuble par la SCI, suite à la fin de l'usufruit et à la récupération de la pleine propriété du bien.

Par hypothèse, la SCI est fiscalement transparente.

La plus-value est imposée au nom des associés selon le régime des plus-values des particuliers.

Pour le calcul de la plus-value, les services fiscaux ont pris des positions favorables dans leur doctrine opposable.

Tout d'abord, l'administration admet que la plus-value soit égale à la différence entre le prix de vente et la valeur du bien en pleine propriété au moment du démembrement. Cette position est plutôt favorable car il aurait pu être considéré que la valeur d'acquisition soit limitée à la valeur de la nue-propriété.

De même, l'administration fiscale admet l'application de l'abattement pour durée de détention en prenant comme date d'acquisition la date d'achat de la nue-propriété. Là encore c'est une position favorable car il aurait pu être considéré que la détention ne commençait à courir qu'à compter de la fin de l'usufruit.

En pratique, compte tenu de cette position des services fiscaux sur la durée de détention, si la SCI détient la nue-propriété du bien depuis 30 ans, le schéma permet de revendre le bien en exonération de plus-value.

Intérêt du schéma du démembrement

Le schéma du démembrement permet de cumuler les avantages de la détention de l'immeuble en régime de fiscalité professionnelle et le régime de la SCI transparente détenue par les associés.

En effet, pendant la durée de l'usufruit, les résultats fiscaux de l'entreprise sont réduits par l'amortissement. A la fin de l'usufruit, la SCI récupère la pleine propriété du bien et peut le vendre en exonération de plus-value si le délai de détention est de 30 ans.

Par ailleurs, dans le schéma du démembrement, le bien finit par être détenu en pleine propriété par les associés de la SCI.

Le premier inconvénient du schéma du démembrement est l'obligation d'acheter la nue-propriété sur ses fonds propres.

Le deuxième inconvénient est une certaine incertitude au plan de la réglementation fiscale. A ce jour, aucune décision du Conseil d'Etat n'est intervenue pour valider la possibilité d'amortir l'usufruit. Mais mon opinion est que cette possibilité devrait être validée par le Conseil d'Etat s'il était saisi.

De plus, il ne peut être exclu une évolution négative de la réglementation fiscale, loi ou doctrine administrative.

En particulier, le fait de décompter la détention du bien par la SCI à compter de l'achat de la nue-propriété est un principe favorable qui pourrait être remis en cause facilement par l'administration. Il suffit qu'elle change de doctrine.

Toutefois, cette relative incertitude sur le régime fiscal du schéma ne paraît pas un argument décisif car, en tout état de cause, le régime fiscal des autres schémas est également incertain sur le long terme et peut réserver de mauvaises surprises.