En pratique, les activités parahôtelières peuvent profiter du seuil de 250 000 euros;, plus favorable que celui des LMP, ce qui est un argument important dans certains cas pour préférer le régime de l'activité parahôtelière à celui de la location meublée.

La notion d'activité professionnelle suppose en principe la participation personnelle, directe et continue du contribuable à l'accomplissement des actes nécessaires à l'exploitation. Une personne qui exerce une activité parahôtelière doit donc effectivement participer à l'activité pour bénéficier de cette exonération.

Pour les loueurs en meublé, il suffit de remplir les conditions du LMP, ce qui n'implique pas une participation personnelle à l'activité. C'est un avantage en faveur du régime LMP, par opposition au régime de l'activité parahôtelière.

Il ne s'agit pas de seuils couperets. L'exonération est partielle, de façon dégressive, entre 90 000 euros et 126 000 euros pour les prestataires et entre 250 000 euros et 350 000 euros pour les autres entreprises.

Pour les activités dont les exercices se terminent au 31 décembre, les recettes se calculent sur la base de la moyenne des recettes réalisées au cours des deux années civiles antérieures à celle de la vente.

L'exonération suppose l'exercice de l'activité depuis 5 ans et peu importe la durée de détention du bien.

L'exonération concerne toutes les opérations entraînant la constatation d'une plus-value : les ventes, les donations mais aussi les retraits d'actifs.

Il peut s'agir par exemple d'un LMP qui décide, pour un appartement, de cesser de le louer en meublé, ce qui aboutit à un retrait d'actif.

S'agissant du calcul du seuil, lorsque le contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises, il faut prendre en compte le total des recettes réalisées dans l'ensemble de ses entreprises.

Mais une telle globalisation n'a pas lieu d'être effectuée si des entreprises distinctes sont exploitées par des membres différent du foyer fiscal.

Lorsque l'exploitant qui réalise directement la plus-value est également membre d'une société de personnes, le seuil d'exonération de l'exploitant qui réalise une plus-value est apprécié en totalisant ses recettes individuelles et sa quote-part dans les recettes de la société de personnes.

Cette globalisation prend aussi compte la quote-part des recettes attribué au conjoint en tant qu'associé de la société de personnes.

En revanche, s'agissant d'une plus-value réalisée par une société de personnes, seules les recettes de la société sont prises en compte pour vérifier que les seuils ne sont pas dépassés.

En pratique, il peut donc être recommandé à un professionnel qui souhaite développer son activité de constituer une ou plusieurs sociétés de personnes, type EURL ou SARL de famille, pour rester en-dessous des seuils.

De plus, si un professionnel s'aperçoit qu'il risque de dépasser les seuils par le développement de son chiffre d'affaires, la solution peut consister à vendre un bien l'année du dépassement. Un loueur en meublé peut aussi procéder à un retrait d'actif, par exemple en décidant de cesser de louer meublé et de louer nu.

Attention les informations figurant dans cette note doivent être utilisées avec prudence car ces questions, apparemment simples, sont en fait assez complexes et évolutives. Des optimisations sont possibles mais, avant toute décision, il convient de faire examiner son cas par un avocat spécialiste en droit fiscal