Défiscalisation
-
Documentations
-
Défiscalisation
- Afficher les éléments par tag : demessine
Des nouvelles du parlement
Le compte rendu de la commission mixte paritaire paru aujourd'hui rend compte del'acceptation par le parlement de la clause recettes dans sa dernière version.
Le texte prévoit : "L'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires ne fait pas obstacle à l'imposition dans la catégorie des revenus fonciers".
Le texte utilise le terme d'indexation à mon avis par erreur.
L'indexation renvoie à la notion de variation annuelle du loyer en fonction d'un indice, comme par exemple l'indice du coût de la construction.
En réalité, selon moi, il faut comprendre qu'une partie du loyer peut être calculée sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaire de l'exploitant.
Il serait donc exclu un loyer variant en fonction du bénéfice d'exploitation de l'exploitant. De même la clause recettes ne serait valable que si, pour au moins la moitié, le loyer comporte une partie fixe.
Sachant que selon moi cette partie fixe peut faire l'objet d'une clause d'indexation annuelle, selon les règles habituelles, comme par exemple selon la variation d'un indice.
Notons par ailleurs qu'aucune modification du texte n'est intervenue sur l'article validant l'auto-exploitation.
Une (mauvaise) réponse du ministre
Je transmets ci-joint la réponse de Mme Valérie Létard à une question posée sur le régime DEMESSINE.
La secrétaire d'État répond à la place d'Éric Woerth au sénateur M. Thierry REPENTIN.
Cette réponse comporte certaines indications intéressantes.
Mais je tiens à souligner la méconnaissance des réalités du terrain qu'elle révèle de la part des services du ministre.
Le sénateur fait justement remarquer que de nombreux propriétaires sont confrontés aux défaillances multiples des gestionnaires professionnels et suggère notamment que le délai d'un an exigé par la loi pour constituer une société d'auto-exploitation soit raccourci.
Le ministre répond en indiquant qu'il faut maintenir le délai d'un an "car il convient de donner toutes ses chances à la reprise de la gestion professionnalisée de la résidence".
Je crois que tous les investisseurs qui sont aujourd'hui victimes de la gestion professionnalisée auront beaucoup de mal à apprécier ce type de réponse.
Je suggère à tous les lecteurs de mon blog d'écrire à Eric WOERTH, 139 Rue de Bercy 75012 Paris
Les phrases clés de l'hypnose de la défiscalisation
Comme beaucoup de français, je suis souvent appelé par des officines de défiscalisation qui essayent de me vendre des placements de défiscalisation.
Je suis appelé parce que, en tant que profession libérale, je suis dans les listes de gens supposés payer beaucoup d'impôts.
En général, ces officines font appel à des sociétés spécialisées de phoning qui se chargent d'appeler des gens figurant sur ces listes.
La personne qui appelle est le plus souvent incompétente en matière patrimoniale et en matière fiscale. Peu importe. Son rôle est de vous convaincre d'accepter un rendez-vous.
Je propose de citer quelques exemples de phrase et je vais ajouter mes commentaires.
Impayés dans une résidence services : quelles actions ?
Beaucoup d'investisseurs dans les résidences services sont dans la même situation personnelle :
- Ils ont acheté des lots dans des résidences à un prix trop élevé, généralement correspondant au prix normal du marché, mais majoré des divers honoraires perçus par les intermédiaires (essentiellement le conseil en gestion du patrimoine qui a vendu le schéma et le financement bancaire).
- Attirés par les avantages de la défiscalisation, ils ont fait un placement ne correspondant pas réellement à une bonne gestion de leur patrimoine, notamment parce qu'ils ont pris un risque excessif.
- Pour certains d'entre eux, le non-paiement des loyers peut générer une faillite personnelle car leurs revenus normaux ne permettent pas de faire face aux échéances bancaires.
- Ils se retrouvent avec des appartements qu'il est très difficile de revendre, sans réaliser une importante moins-value.
De nombreux exploitants de résidence connaissent de graves difficultés financières :
- Les loyers proposés par les exploitants pour attirer les investisseurs ont été "gonflés" par rapport à des loyers normaux, pour pouvoir faire apparaître un taux de rentabilité attractif (comme les prix de vente sont anormalement élevés, les loyers sont donc eux-aussi souvent excessifs).
- Certains exploitants-promoteurs s'en sortaient auparavant en finançant les déficits d'exploitation des résidences grâce aux profits importants réalisés en tant que promoteur. Ce n'est plus possible aujourd'hui.
- La seule solution pour les exploitants est alors d'essayer de négocier des loyers à la baisse et au minimum l'absence de mise en œuvre de la clause d'indexation.
Un amendement autorise l'auto-exploitation
Un amendement déposé par M. BOUVARD a été voté le vendredi 13 novembre avec l'accord du ministre à l'occasion de la discussion sur la loi de finances pour 2010. M. GIRAUD avait proposé un amendement très similaire.
Cet amendement a été obtenu grâce l'action de la FEDARS auprès des élus de montagne. Je remercie les personnes qui me l'ont transmis. Je vous propose mes premiers commentaires.
Ce texte permet de légaliser la possibilité pour les investisseurs de faire appel à une société constituée entre les investisseurs pour gérer la résidence en cas de défaillance du gestionnaire.
Il permet une telle possibilité, même si les investisseurs concernés ne représentent que 50 % des propriétaires, ce qui serait une dérogation à la règle des 70 % prévue par le code du tourisme.
Ce texte constitue un progrès incontestable.
Rappelons toutefois que la loi n'interdisait en aucune façon un tel schéma de reprise. Ce qui était gênant, c'était juste une doctrine de l'administration qui selon moi était de toute façon illégale.
Il aurait été bien plus simple de supprimer cette doctrine et de la remplacer par une position plus favorable à ce schéma.
Par ailleurs, le texte est critiquable car il semble qu'il conditionne cette possibilité de reprise à l'existence d'un délai d'un an de vaines tentatives des copropriétaires pour trouver un nouveau gestionnaire, après la défaillance du premier.
Ce délai d'un an est inacceptable.
Les clauses recettes validées pour le DEMESSINE
Un nouvel amendement a été voté vendredi à l'assemblée nationale.
Il permet l'application d'une clause recettes aux baux signés par les propriétaires relevant du régime DEMESSINE.
Cet amendement, couplé avec celui de l'autorisation des sociétés d'auto-exploitation, constitue un progrès important pour les investisseurs DEMESSINE victimes des faillites en série des gestionnaires de résidence.
L'admission des clauses recettes fait aussi le bonheur des gestionnaires repreneurs qui veulent imposer ce type de clause aux propriétaires et qui étaient gênés par la réglementation fiscale.
Il y a lieu de s'étonner d'ailleurs que le schéma des clauses recettes ne comporte aucune réserve alors que le schéma de l'auto-exploitation est réservé dans le nouveau texte aux seules résidences n'ayant pu trouver de repreneur depuis au moins 1 ans.
Il y a deux poids deux mesures en faveur des gestionnaires de tourisme et au détriment des investisseurs.
Les honoraires d'avocat sont-ils déductibles en revenus fonciers ?
Les personnes qui louent leurs biens immobiliers nus relèvent de la catégorie fiscale des revenus fonciers. C'est notamment le cas des investisseurs DEMESSINE.
Ces investisseurs doivent faire face à de nombreux problèmes juridiques qui les obligent à utiliser les services d'avocats.
La question qui se pose est de savoir si ces honoraires sont déductibles de leurs revenus ?
La réponse est positive. Les frais de procédure font partie des frais de gestion déductibles.
L'article 31, I-1° -e du CGI prévoit expressément la déduction, pour leur montant effectif, des frais de procédure.
LA SAS entre copropriétaires, la solution pour le DEMESSINE
Rappel des règles fiscales
Les investisseurs qui ont acquis un bien neuf selon le régime DEMESSINE sont soumis à un régime fiscal comportant des contraintes à deux niveaux : TVA et fiscalité directe (impôt sur le revenu).
En TVA, pour éviter d'avoir à rembourser une partie de la TVA déduite à l'origine, il faut que le bien fasse l'objet impérativement d'une exploitation hôtelière, ce qui implique de fournir au client final certains services hôteliers.
En fiscalité directe, le régime DEMESSINE implique le respect de l'obligation de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence, à compter de l'achèvement. Par ailleurs, après la fin du régime DEMESSINE, les investisseurs auront intérêt à se placer dans le régime fiscal de la location meublée.
Donc, en fiscalité directe, il existe une obligation de location alors qu'en TVA il existe une obligation d'exploitation hôtelière. Ces deux contraintes sont contradictoires car l'activité hôtelière n'est pas considérée fiscalement comme une activité de location.
Les personnes qui exploitent eux-mêmes leur bien, par exemple en le confiant à agent immobilier, perdent, soit les avantages de la TVA parce qu'il n'y a plus de services hôteliers, soit le régime DEMESSINE parce qu'il n'y a plus de location à un exploitant.
Pour conserver à la fois le régime DEMESSINE et le régime TVA, la seule solution est de placer une société intercalaire entre les propriétaires et les clients. Les propriétaires louent leur bien à une société qui réalise l'exploitation hôtelière. C'est le schéma actuel et il doit être préservé.
Mes réponses à quelques questions
Suite à diverses questions, je propose de faire le point sur le régime dérogatoire mis en place par les articles 86 et 87 de la loi de finances pour 2010 pour le régime DEMESSINE : auto-exploitation et clause recettes.
A ce jour, le décret d'application et l'instruction fiscale commentant ces dispositifs n'ont toujours pas été publiés (cela ne devrait plus tarder). Or de nombreuses questions qui se posent trouveront leur réponse lorsque cette publication interviendra.
Je propose toutefois de répondre déjà à certaines questions, sachant que certaines de mes réponses ne sont que des opinions qui pourraient se discuter.
Attention au fait que ces réponses ne valent que pour le DEMESSINE et ne doivent pas être étendues au régime de la location meublée.
L'instruction fiscale du régime DEMESSINE art. 86 et 87
L'instruction fiscale qui commente le nouveau régime DEMESSINE dérogatoire (art. 86 et 87 de la loi de finances pour 2010) vient de sortir au bulletin officiel des impôts. 5B-22-10
Voir http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2010/cadliste.htm
Cette instruction confirme les réponses à certaines questions que j'avais déjà développées dans une note antérieure.
On notera notamment les extraits suivants :
b. Candidature d'un autre gestionnaire non retenue après la période de vacance de douze mois autorisée
18. La faculté de substituer au gestionnaire défaillant non pas un nouvel exploitant, mais une ou un ensemble d'entreprises assurant les mêmes prestations est ouverte aux copropriétaires de la résidence à la condition qu'aucune candidature d'un autre gestionnaire n'ait pu être retenue au cours de la période de vacance autorisée en cas de changement d'exploitant (voir n° 17. de la présente instruction).
19. Cette condition est considérée comme remplie lorsqu'au terme du délai de douze mois :
- aucun autre gestionnaire ne s'est porté candidat à la reprise de l'exploitation de la résidence ;
- ou les copropriétaires détenant au moins 70 % des appartements de la résidence n'ont pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées, tenant notamment au montant des loyers, par le ou les candidats éventuels.
S'il est constaté avant le terme de ce délai de douze mois que les perspectives de reprise de l'exploitation par un nouveau gestionnaire ne peuvent pas aboutir, il est admis que les copropriétaires utilisent la faculté qui leur est uverte sans attendre l'expiration du délai de douze mois, sous réserve que les copropriétaires justifient, par tous moyens, qu'il n'y avait pas d'autre solution pour assurer la continuation de l'exploitation par l'intermédiaire d'un nouvel exploitant.
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.