En cas d'impayé des loyers, les propriétaires peuvent lancer diverses actions judiciaires :

- A court terme, il peut être efficace de procéder à une saisie des impayés sur les comptes bancaires de l'exploitant, cette saisie garantit au moins d'être payé mais elle implique de supporter les coûts de la procédure, elle échoue si l'exploitant fait faillite avant la décision de justice validant la saisie.

- Si les impayés sont importants et après un commandement par huissier, les locataires peuvent demander la résiliation du bail mais, dans ce cas, ils doivent exploiter eux-mêmes leurs locaux, ce qui pose souvent problème.

- En cas d'impayés importants, une solution radicale est d'agir en justice pour mettre l'exploitant en redressement judiciaire : dans ce cas, les impayés de loyers deviennent définitifs et il faut trouver un nouvel exploitant, sachant que c'est le juge du tribunal de commerce qui décide de l'identité du repreneur. Les investisseurs deviennent dépendants de l'efficacité et de l'honnêteté des organes de la procédure collective (juge et administrateur).

Un des problèmes qui se pose est la question de la propriété des lots de service : en général l'exploitant s'est réservé la propriété privative des lots de service (accueil, bureau, cafétéria,...). C'est une forme de tromperie : les investisseurs ont cru qu'ils achetaient des lots de copropriété avec le contrôle des "parties communes" alors que les lots de service ne sont justement pas inclus dans les parties communes. C'est un moyen pour l'exploitant d'imposer ses choix aux investisseurs.

La cession de l'exploitation à un repreneur est souvent difficile à cause de cela, car il faut récupérer la propriété de ces lots. Généralement ce n'est possible que lors de la faillite de l'exploitant.

En pratique, les investisseurs doivent impérativement se regrouper, d'une part, au niveau de chaque résidence et, d'autre part, au niveau de toutes les résidences exploitées par un même exploitant défaillant.

Chaque résidence n'a pas nécessairement les mêmes intérêts.

Le regroupement multi-résidences peut se faire sous la forme d'une association déclarée en préfecture, ce qui permet d'avoir plus de poids en cas de discussion avec l'exploitant mais aussi avec des tiers (administrateur judiciaire, repreneur).

Rappelons qu'il est aussi possible (et très simple) de faire une association non déclarée, c'est un simple contrat et ce qui est suffisant pour regrouper les propriétaires d'une résidence.

Il faut faire une association multi-résidence par exploitant, ce qui n'interdit pas d'avoir des relations avec des associations au niveau national ou avec d'autres associations regroupant des investisseurs confrontés à d'autres exploitants.

Il est préférable que chaque résidence désigne un unique avocat pour représenter les intérêts des différents propriétaires de la résidence et pour engager les diverses actions judiciaires. Il s'agit d'unifier les actions. Cela n'interdit pas à chaque investisseur de conserver son propre conseil.

La première action à engager au niveau de la copropriété est de désigner un syndic qui ne soit pas un allié de l'exploitant. Ce n'est pas très dur à faire, sous réserve de trouver un bon syndic.

Ensuite, il est essentiel de se faire une idée de la rentabilité réelle de la résidence et du caractère normal des loyers en interrogeant des experts, en examinant les comptes de l'exploitant, en sollicitant l'avis d'autres exploitants repreneurs potentiels, en se faisant une idée du compte de résultat de l'exploitant, etc. Il est possible de se faire une idée des recettes grâce au tarif et au taux de remplissage. Il faut essayer de discuter avec le personnel en charge de l'exploitation.

Il peut être judicieux d'accepter de négocier avec l'exploitant une baisse générale des loyers. Mais en échange d'une telle baisse, les investisseurs doivent exiger des compensations. Il doit s'agir d'une renonciation temporaire compte tenu des difficultés, à renégocier si les difficultés persistent. Il faut demander que les lots de service rentrent dans la copropriété. Il faut demander un droit de regard sur les comptes d'exploitation de la résidence avec la possibilité de faire intervenir un auditeur. Autrement dit, les investisseurs veulent bien participer aux pertes de l'exploitation mais à condition d'être associés à la gérance de l'exploitation.

Il peut être envisagé de prévoir une clause fixant le niveau des loyers en fonction des résultats d'exploitation de la résidence mais une telle clause, si elle est mal rédigée, peut aboutir à faire perdre le régime fiscal des loueurs en meublé (perte de l'exonération de la plus-value après 15 ans de détention en régime LMNP, le régime LMP ayant de toute façon quasiment disparu) ou celui des revenus fonciers (régime Demessine).

Il peut être envisagé la reprise de la résidence par un nouvel exploitant.

De même, les investisseurs peuvent procéder à la reprise de l'exploitation par une société constituée entre eux.

Dans certains cas, il peut être envisagé de modifier l'affectation de la résidence pour lui faire perdre son affectation commerciale, ce qui permet de revendre les appartements en local d'habitation de droit commun. Cette solution oblige à reverser une partie de la TVA déduite mais permet souvent de revendre plus facilement et à un prix attractif.

Toutes les solutions envisagées doivent prendre en compte les conséquences fiscales. L'assistance d'un avocat spécialisé en droit fiscal est alors utile.

Dans certains cas, les investisseurs peuvent engager des actions judiciaires contre les conseils en gestion du patrimoine pour défaut de conseil. Ces actions peuvent aussi viser les banques pour défaut de mise en garde, notamment si la banque n'a pas demandé de prévisionnel pour s'assurer de la viabilité financière du montage. Parfois il est possible d'engager des actions en nullité.