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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité
samedi, 27 mars 2010 09:35

LA SAS entre copropriétaires, la solution pour le DEMESSINE

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Rappel des règles fiscales

Les investisseurs qui ont acquis un bien neuf selon le régime DEMESSINE sont soumis à un régime fiscal comportant des contraintes à deux niveaux : TVA et fiscalité directe (impôt sur le revenu).

En TVA, pour éviter d'avoir à rembourser une partie de la TVA déduite à l'origine, il faut que le bien fasse l'objet impérativement d'une exploitation hôtelière, ce qui implique de fournir au client final certains services hôteliers.

En fiscalité directe, le régime DEMESSINE implique le respect de l'obligation de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence, à compter de l'achèvement. Par ailleurs, après la fin du régime DEMESSINE, les investisseurs auront intérêt à se placer dans le régime fiscal de la location meublée.

Donc, en fiscalité directe, il existe une obligation de location alors qu'en TVA il existe une obligation d'exploitation hôtelière. Ces deux contraintes sont contradictoires car l'activité hôtelière n'est pas considérée fiscalement comme une activité de location.

Les personnes qui exploitent eux-mêmes leur bien, par exemple en le confiant à agent immobilier, perdent, soit les avantages de la TVA parce qu'il n'y a plus de services hôteliers, soit le régime DEMESSINE parce qu'il n'y a plus de location à un exploitant.

Pour conserver à la fois le régime DEMESSINE et le régime TVA, la seule solution est de placer une société intercalaire entre les propriétaires et les clients. Les propriétaires louent leur bien à une société qui réalise l'exploitation hôtelière. C'est le schéma actuel et il doit être préservé.

 

Le schéma de la création de la SAS entre copropriétaires

Les propriétaires de la résidence peuvent essayer de trouver un nouvel exploitant avec qui ils signeront un nouveau bail commercial.

Cette solution me paraît à éviter en raison des contraintes du régime juridique du bail commercial auxquelles il n'est pas possible de déroger.

De plus, actuellement, il est difficile de trouver un exploitant gestionnaire sérieux et fiable.

En conséquence, la solution consiste pour les copropriétaires à se regrouper pour exploiter eux-mêmes la résidence. Ils doivent constituer une société intercalaire de type SAS. Les propriétaires louent leur bien nu à la SAS. Celle-ci exploite la résidence, le cas échéant en faisant appel à des tiers, par exemple en utilisant les services d'un agent immobilier local ou un mandataire spécialisé dans la gestion hôtelière.

La SAS est contrôlée exclusivement par les propriétaires, donc elle agit nécessairement dans leur intérêt et notamment en essayant de leur donner un loyer le plus élevé possible. Le cas échéant, il peut être prévu qu'à l'issue de la période de 9 ans du régime DEMESSINE, les propriétaires récupèrent leur liberté en résiliant amiablement (accord des deux parties) le bail commercial.

La création d'une SAS intercalaire est désormais possible fiscalement depuis la dernière loi de finances.

Mais surtout cette solution permet de défendre au mieux les intérêts des propriétaires car les appartements d'une résidence hôtelière rapportent plus s'ils sont gérés collectivement.

Le schéma de la SAS intercalaire suppose notamment :

- de constituer une SAS avec des statuts adaptés aux contraintes du schéma et regroupant au moins 50 % des propriétaires,

- d'avoir des propriétaires qui s'impliquent dans la gestion de la SAS, le cas échéant en étant rémunérés pour ceux qui y passent beaucoup de temps,

- de conclure un bail commercial entre chaque propriétaire et cette SAS,

- de définir les règles du jeu dans un protocole signé par tous les propriétaires,

- d'appliquer strictement les règles du droit de la copropriété pour respecter les droits des propriétaires qui ne souhaitent pas participer au schéma?

- de faire appel à un avocat compétent pour superviser la mise en place du schéma.

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