Je m'explique :

Dans le cadre d'un impôt qui frappe la globalité de la fortune, il est parfaitement cohérent de prendre en compte les dettes et de les déduire de la base.

Mais si l'impôt ne vise qu'une partie de la fortune, il devient incohérent de déduire le passif relatif aux seuls actifs restant.

Pourquoi ? Parce que les contribuables, eux, ne sont pas passifs (c'est le cas de le dire).

Les contribuables s'adaptent à l'impôt en vue de le réduire au maximum. Les politiciens et les économistes, apprentis fiscalistes, oublient souvent ce point dans leurs raisonnements fiscaux.

Donc que feront les contribuables face à l'IFI sachant que leurs placements mobiliers sont exonérés, que leurs immeubles sont taxés, mais avec le droit d'imputer le passif relatif à l'immobilier ?

Ils achèteront systématiquement leurs biens immobiliers avec des prêts in fine. Autrement dit, ils se débrouilleront pour ne jamais avoir un actif net immobilier positif.

C'est ce que font déjà les contribuables étrangers qui veulent échapper à l'ISF quand ils achètent des immeubles français car les étrangers ne sont imposables à l'ISF qu'à hauteur de leur bien français.

Ce type de stratégie ne servait à rien dans le cadre de l'ISF classique pour les contribuables résidents fiscaux français car si vous vous endettez pour acheter vos actifs immobiliers, vous devez bien mettre votre richesse ailleurs, et ailleurs, dans l'ISF actuel, elle est taxée.

Prenons un exemple.

Vous êtes M. RICHE, vous avez un patrimoine de 10 M€ dont 5 M€ de placements en bourse et 5 M€ de patrimoine immobilier constitué par une (très) belle villa au Touquet. Imaginez que vous vendez cette belle villa, pour un prix de 5 M€, et que vous placez cette somme à la bourse, et ensuite vous rachetez une autre villa à côté au même prix, en vous endettant.

A la fin de l'opération, vous avez 10 M€ de placements boursiers, une nouvelle villa de 5 M€ et une dette de 5 M€. Votre patrimoine net n'a pas bougé, vous êtes toujours riche à hauteur de 10 M€.

Avec l'ISF actuel, aucun gain.

Avec l'IFI, l'ISF nouveau façon MACRON, vous n'avez plus de patrimoine taxable puisque votre patrimoine immobilier net c'est zéro. Vous gagnez 5 M€ de base taxable en moins.

Vous me direz que c'est un schéma compliqué à mettre en place et un peu artificiel.

C'est vrai mais c'est très rentable quand votre impôt annuel est égal à 1,5 % de votre patrimoine. 

Donc tous les riches vont le faire, surtout les très riches car ce sont surtout les gens très riches qui peuvent se permettre de faire ce type de schéma.

Et les conseils fiscaux vont se débrouiller pour établir le schéma de telle sorte qu'il ne soit pas attaquable juridiquement : du genre, j'ai changé de villa car l'ancienne n'était plus à mon goût et j'en ai profité pour réorganiser mon patrimoine car je souhaite faire plus de placements boursiers. Et oups ! hasard, cela me permet aussi de payer moins d'impôt.

La solution consisterait à taxer les patrimoines immobiliers sans tenir compte de l'endettement. Cette solution est un peu injuste par rapport à ceux qui sont endettés de façon naturelle c'est mais la seule façon de faire correcte au plan technique.

Ce type d'impôt sur le patrimoine immobilier brut existe déjà, c'est la taxe foncière.

Donc si M. MACRON n'était pas un énarque qui sait déjà tout sur tout et qui écrit son programme politique sur un coin de table après un bon déjeuner, il aurait proposé d'augmenter la taxe foncière en échange de la suppression de l'ISF.

Selon moi, la bonne réforme de l'ISF serait plutôt de faire un impôt avec un taux beaucoup plus faible, genre 0,1 %, avec une franchise mais sans exonération aucune et sans plafonnement. Les riches seraient taxés, mais de façon égale et raisonnable. L'ISF actuel est spoliateur à cause de son taux, et injuste à cause de l'exonération et du plafonnement.

Et par ailleurs, il faudrait que la taxe foncière soit établie sur la valeur réelle des biens et non sur une évaluation forfaitaire obsolète vielle de près de 50 ans, comme c'est le cas actuellement. C'est un autre sujet, mais très révélateur des malversations fiscales de nos politiciens.