Lorsque le contribuable fait un investissement de défiscalisation immobilière et qu'il est victime d'une tromperie grossière, peut-il mettre en cause le notaire et l'attaquer en responsabilité ?

La réponse est généralement oui.

Le notaire est même souvent l'intervenant du package fiscal le plus facile à attaquer.

La première raison tient au fait que les notaires sont toujours solvables.

Alors que si le contribuable attaque le promoteur ou l'officine qui a vendu le produit, le risque est que, même si l'action en justice en justice lui donne gain de cause, le contribuable ne soit jamais payé car ces intervenants sont souvent insolvables ou mal assurés.

En revanche le notaire est toujours assuré. Et même si l'assurance ne peut pas jouer, le contribuable pourra se retourner contre la caisse de garantie des notaires.

La deuxième raison tient au fait que les juges sont très sévères à l'égard des notaires.

Les banques sont des entreprises qui ont deux activités principales : vendre des placements et vendre des crédits.

Dans ces deux activités, les établissements bancaires sont censés avoir une expertise de professionnel et, comme tout professionnel, elles devraient être tenues à une obligation de conseil vis-à-vis de leurs clients.

En pratique, les banques conseillent peu leurs clients, spécialement les particuliers qui sont pourtant ceux qui en ont le plus besoin.

Le personnel des banques, rémunéré à la commission, est financièrement encouragé à vendre des placements et des prêts, mais il n'a aucun intérêt à fournir des conseils en gestion patrimoniale. De toute façon, il en a rarement la compétence.

La plupart des schémas de défiscalisation sont financés par un emprunt bancaire. Or dans la quasi-totalité des cas, la banque finance le schéma sans même recevoir l'emprunteur, sans l'interroger sur son projet et sans vérifier si le schéma envisagé est raisonnable et s'inscrit dans une bonne politique de gestion patrimoniale.

Cette pratique généralisée des grandes banques de réseau risque de leur coûter très cher.

Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.

En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.

Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.

La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers.

De cette manière le gestionnaire peut faire face, au moins pendant les premières années, à l'obligation d'avoir à payer les propriétaires en leur versant un loyer qui n'est pas cohérent avec la rentabilité réelle de la résidence.

En effet, dans ce genre de schéma, les appartements ont été vendus à un prix nettement plus élevé que le prix normal. Le loyer proposé est donc lui-aussi, mécaniquement au-dessus du prix normal par rapport à un loyer normal. Le gestionnaire se trouve donc en pratique dans l'impossibilité de le payer.

Il s'agit ici d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs.

1 La défiscalisation est initiée par les lobbys

Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères.

Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier.

Cela explique l'importance des niches fiscales en matière immobilière.

Les lobbys expliquent que, sans les produits de défiscalisation, le marché immobilier s'effondrerait.

C'est globalement faux mais il est certain que, sans la défiscalisation immobilière, de nombreux promoteurs et officines devraient changer de métier.

Voir mon interview sur le site de l'ADIM

De nombreuses personnes investissent sur des produits de défiscalisation, type LMP, Malraux, De Robien et autre Girardin.

Il existe des régimes de faveur particulièrement intéressants où l'avantage fiscal améliore sensiblement la rentabilité globale.

Néanmoins, il faut toujours faire valider le produit de défiscalisation par un ou plusieurs experts indépendants et leur demander de se prononcer par écrit sur la validité du schéma.

Il faut d'abord s'assurer que le produit vendu est intrinsèquement de qualité, surtout si le schéma financier est basé sur la possibilité de revendre le produit au bout d'un certain nombre d'années.

L'idéal, dans ce cas, est d'avoir un engagement notarié de rachat. De plus, il faut faire faire une expertise technique du produit par un professionnel indépendant, par exemple un expert immobilier qui vous garantira que le prix de vente est conforme au marché.

1       Rémunération du dirigeant dans la holding

Si le dirigeant est rémunéré dans une holding, il faut justifier l'existence de cette rémunération par un travail réel.

Il ne faut pas lier l'existence de cette rémunération avec la facturation de prestations par la holding à la filiale.

Ce n'est pas parce que le dirigeant est bénévole dans la filiale qu'il a le droit d'être rémunéré dans la holding.

La holding ne peut pas facturer une prestation de gestion de la filiale si la filiale a déjà un dirigeant dans la filiale (sauf évidemment si ce dirigeant est la holding) et cela même si ce dirigeant est bénévole dans la filiale.

article donation

article immobilier

1 L'exonération de plus-values pour les petites entreprises

Les entreprises individuelles et les sociétés de personnes dont les recettes ne dépassent pas certaines limites bénéficient d'une exonération sur les plus-values.

Cette exonération peut s'appliquer durant la vie professionnelle et en cas de vente de l'entreprise.

Le régime s'applique à toutes les activités professionnelles exercées dans une entreprise ou une société de personnes.

L'exonération suppose une activité exercée depuis au moins 5 ans.

L'exonération est totale si les recettes n'excèdent pas :

- 250 K€ HT pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logements ou les exploitants agricoles,

- 90 K€ HT pour les prestataires de services et les locations meublées.

L'exonération est partielle si les recettes sont supérieures aux seuils de l'exonération totale mais inférieures aux seuils suivants : 350 K€ et 126 K€.

article statut du gérant