Le présent mémo est une présentation très simplifiée des principaux éléments des procédures applicables en cas de contrôle fiscal. Elle est indiquée à titre d'information générale et ne saurait constituer une source d'information suffisante. Il convient de consulter un avocat spécialisé en droit fiscal pour obtenir une information complète, à jour et adaptée à votre cas.

1 Procédure de vérification

En général, l'administration notifie ses redressements aux entreprises à la suite d'une procédure de vérification de comptabilité.

Le début du contrôle est annoncé par courrier recommandé une quinzaine de jours avant l'intervention.

Le contrôle sur place du vérificateur peut durer plusieurs mois ou seulement quelques jours.

La procédure se termine par un entretien contradictoire, la réunion de synthèse, durant lequel le vérificateur informe l'entreprise des chefs de redressements envisagés.

Pour les particuliers, la procédure commence le plus souvent par une simple demande d'information, par exemple sur l'origine d'une rentrée d'argent ou sur le calcul d'une plus-value.

En l'absence de réponse satisfaisante, l'administration peut faire une nouvelle demande, appelée "demande d'éclaircissements et de justifications". Si le contribuable n'a pas toujours pas apporté de réponse satisfaisante, il fait l'objet d'un rappel dans le cadre d'une procédure non contradictoire (taxation d'office).

En général, cette procédure de demande d'éclaircissements et de justifications est utilisée dans le cadre d'une procédure plus générale, très lourde et très contraignante, appelée "examen contradictoire de l'ensemble de la situation fiscale personnelle" (EFSP) qui consiste à contrôler systématiquement l'origine des crédits bancaires et à taxer ceux pour lesquels aucune explication ne peut être donnée. Evidemment, si l'explication est un revenu omis, l'administration taxe aussi.

L'administration fiscale vient de commenter le nouveau régime d'imposition du prélèvement à la source sur les revenus de placement (intérêts, dividendes, etc.) en vigueur depuis le 1er jancier 2013.

Je vous propose à cette occasion de faire le point sur ce régime puis d'analyser les conséquences de son application pour les contribuables détenant des avoirs à l'étranger.

En effet, la plupart des contribuables qui détiennent des avoirs à l'étranger devront calculer et payer eux-mêmes ce prélèvement à la source..

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

Attention cette note n'est pas à jour des évolutions récentes (2020)

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.

Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.

Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).

La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.

Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.

Prenons un exemple :

Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.

Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.

Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.

Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.