Chers amis,

J'anime une formation sur le régime fiscal de la location meublée et de la parahôtellerie le jeudi 30 janvier 2025. Une autre journée est prévue le jeudi 12 juin 2025.

La formation se déroule à Paris sur 7 heures (au Cercle National des Armées Place St Augustin 75008 PARIS), sans compter les pauses. Elle commence à 9 heures et se termine à 17 h 30. Le déjeuner est inclus.

Le nombre de participants est limité à 20.

Un support papier de présentation de 100 pages est remis aux participants. Il peut être transmis sous la forme d'un PDF à usage exclusivement personnel.

Le prix de la formation est de 650 € HT, soit 780 € TTC. Ce prix inclut le déjeuner.

Cette formation vise à détailler et expliquer toutes les règles importantes du régime fiscal, mais aussi à évoquer les stratégies d'optimisation.

Elle s'adresse à des personnes ayant déjà les connaissances de base sur le sujet.

Une partie importante sera consacrée à expliquer toutes les nouveautés de la réglementation, notamment le nouveau régime des plus-values des LMNP, suite à la loi de finances, mais aussi la nouvelle définition de la parahôtellerie, les nouveaux seuils du micro et les autres projets de réforme à venir.

Ces nouvelles règles sont généralement plutôt défavorables aux exploitants de location meublée et de parahôtellerie mais il existe des solutions légales pour les contourner ou les rendre peu gênantes.

Le plan indicatif est le suivant :

Introduction
Synthèse des règles
La réforme du LMNP
La nature commerciale de l’activité
Définition du meublé dans la doctrine administrative
Définition de la location meublée selon la loi de 1989 et liste des meubles
Relations contractuelles
Les définitions du code du tourisme et les obligations administratives des meublés de tourisme
Nouvelle définition de la parahôtellerie et des services parahôteliers
Le régime TVA
Définition du LMP et du BIC pro
Les déficits
Les revenus courants
Le régime social
Le micro : seuils et intérêt
Au réel l’inscription à l’actif
Le régime de l’article 39 C
Usage personnel du bien
Le régime des plus-values
Régime IFI, DUTREIL et apport-cession
Le régime des impôts locaux
L'indivision
Le couple
Le démembrement
La SCI
La SARL de famille
La société interposée
La société ou l'entreprise individuelle assujettie à l’impôt sur les sociétés,
Formalités d’inscription, les formulaires
Les questions à se poser
Conclusion

Dépêchez-vous de vous inscrire à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Cordialement

Une question technique importante a été récemment évoquée par la CJUE (12 septembre 2024, affaire C-243/23, Drebers) quand on fait des travaux dans un immeuble et que la TVA est récupérée parce que l'immeuble est affectée à une activité assujettie à TVA , quel est le délai de régularisation, autrement dit combien de temps faut-il faire durer cette affectation sous peine d'avoir à reverser une partie de la TVA déduite : 20 ans comme pour les immeubles ou 5 ans pour les meubles ?

La CJUE indique que doivent seuls relever du régime de régularisation des immeubles, les travaux qui aboutissent à remettre le bien à neuf ou en tout cas qui ont une durée de vie équivalente à celle de l'immeuble. C'est le cas d'un agrandissement important ou d'une rénovation en profondeur de l’immeuble.

Or la réglementation française (doctrine administrative) prévoit que les travaux d'amélioration et de rénovation relèvent du délai de 20 ans (sauf pour les aménagements commerciaux).

Il me semble que la doctrine administrative française pourrait être contestée car elle impose trop facilement le délai de 20 ans, sans distinguer du type de travaux, mais j'attends l'avis des spécialistes de la TVA (ce que je ne suis pas).

Le projet de loi de finances vient d’être publié et il est prévu une mesure visant les LMNP.

Rappelons que les LMNP qui font une plus-value relèvent du régime des plus-values immobilières privées.

Il est prévu dans le projet de loi de finances que, pour le calcul de cette plus-value, il faudra rajouter les amortissements déduits fiscalement. La plus-value serait donc ainsi majorée de ces amortissements.

Dans son rapport du 19 juillet 2024 intitulé "propositions de réformes de la fiscalité locative" et portant en fait essentiellement sur le régime fiscal de la location meublée, Mme le MEUR transmet incidemment de nombreuses informations statistiques sur les entreprises de location meublée. Mais il apparaît que certaines informations sont manquantes, ce qui aboutit à influencer la réforme envisagée.

Les principales informations statistiques

En 2020, il y avait 6 602 442 logements loués nus en résidence principale et 993 309 logements loués meublés en résidence principale.

"La proportion de meublés à Paris et en petite couronne pourrait donc atteindre, à la date du présent rapport, respectivement 30 % et 22 %. A Paris, selon cette tendance, un tiers de l’offre locative privée sera donc bientôt proposée meublée."

"Les loyers des logements meublés sont supérieurs de 10 % à 20 % à ceux des logements semblables loués nus."

"Le chiffre d’un million de logements meublés de tourisme revient régulièrement dans les publications médiatiques. Cette estimation ne semble pas avoir d’autre source qu’une étude du cabinet PwC pour la société AirBnb, publiée en octobre 2023.1 Cette étude, ayant pour objet de relayer l’argumentaire de lobbying d’AirBnb, estimait donc à un million le nombre de meublés de tourisme, tout en précisant que : 48 % d’entre eux seraient des résidences principales louées occasionnellement (en estimant comme « occasionnelle » une occupation jusqu’à 120 nuitées par an) ; 44 % d’entre eux seraient des résidences secondaires louées occasionnellement, mais pour lesquelles la limite de 120 nuitées ne s’applique pas ; parmi celles-ci, seulement 8 % d’entre eux seraient des logements dédiés uniquement à la location de courte durée (et dépassant le critère retenu de 120 nuitées par an).

Les données fournies à la mission montrent que le nombre de logements mis en location sur les plateformes de réservation (ce qui n’inclut donc pas les logements pouvant être loués par d’autres biais – offices de tourisme locaux, bouche à oreilles, etc.) est passé de 855 000 en 2019 à 1 190 000 en 2023.

Selon ADN Tourisme, il existe en France 186 000 meublés de tourisme classés, au 31 décembre 2022, en progression de 11 % par rapport à 2021. La majorité des meublés sont classés 3 étoiles ou 2 étoiles

S'agissant uniquement des LMNP, il y avait en 2021 environ 1 million d'exploitants (source DGFIP) contre 4,7 M de propriétaires déclarant des revenus fonciers.

Sur le 1 020 000 LMNP, il y avait en 2021 près de 600 000 micro BIC normal, 120 000 micro BIC classés et près de 300 000 au réel.

Remarque personnelle : curieusement, les micros classés ne représentent que 16 % du total des micro.

68 % des contribuables en régime BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs (car ils sont en perte et grace à la déduction des amortissements), contre seulement 14 % de ceux imposés en régime foncier.

"En 2016, le rapport de l’IGF/IGEDD estimait que l’existence, pour les revenus de la location meublée, d’un régime fiscal distinct du régime applicable aux revenus de la location nue, représentait un manque à gagner pour les finances publiques, toutes choses égales par ailleurs, de l’ordre de 330 à 380 M€, dont les deux tiers résultent de la règle de l’amortissement."

L'absence de réforme en l'absence d'information

Dans ce rapport, il n'y a aucune statistique sur les LMP. C'est sans doute la raison pour laquelle, il est prévu de conserver ce régime. Comme la DGFIP ne sait pas calculer les effets de la suppression du régime LMP, il a été décidé de le garder !

De même, le rapport constate qu'il n'est pas possible de connaître les statistiques permettant de distinguer entre les meublés court séjour et les meublés de longue durée, car il n'y a pas de statistiques sur ces deux modes d'exploitation. En conséquence, la réforme proposée ne fait pas de distinction !

"Au cœur de l’analyse se trouvent les paramètres fiscaux susceptibles de variations, détaillés supra. Certains, tels que les taux d'abattement appliqués dans le cadre du régime micro (…) A l’inverse, d’autres paramètres ne sont pas, en l’état, quantifiables par la direction de la législation fiscale (DLF). C’est notamment le cas de l’évaluation séparée de la location touristique de courte durée et de la location de meublé de longue durée. Ces deux modes de location ne peuvent être distingués au sein des revenus déclarés en BIC, que ce soit en régime micro ou réel (hormis concernant les meublés classés déclaré au régime micro, avec l’abattement de 71 %, qui relèvent nécessairement d’une activité de courte durée). Par conséquent, il n’est possible que donner une fourchette large des effets fiscaux (et donc budgétaires) d’une discrimination entre ces deux activités ; (…)" (page 55 du rapport).

Donc, en résumé, il est envisagé de réformer en profondeur le régime fiscal de la location meublée, qui concerne plus d'un million d'exploitants, mais comme on ne connaît pas les effets budgétaires de certaines pistes de réforme, elles sont exclues.

Les services fiscaux viennent de modifier la définition de la parahôtellerie au sens de la TVA. Voir l'extrait ci-après (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 n° 60).

Dans certaines communes, les résidences secondaires sont surtaxées.

Un rapport de la DGFIP de juin 2024 donne des statistiques :

Le 1er vote de la loi LE MEUR au sénat donne le résultat suivant (sauf erreur) :

C'est moins pire que le texte voté par l'Assemblée Nationale.

Mais surtout le texte prévoit deux bonnes nouvelles :

Les règles de la loi de finances pour 2024 ne s'appliqueraient pas pour 2023.

Les nouvelles règles de la loi LE MEUR ne s'appliqueraient qu'en 2025.

Donc les sénateurs ont intégré le respect de la Constitution sur la non-rétroactivité des lois fiscales quand rien ne justifie son application rétroactive (en fait c'est un amendement inspiré par le gouvernement).

A suivre, car il faut attendre le texte final.

Le texte du sénat

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
A. – L’article 50‑0 est ainsi modifié :
1° Le 1 est ainsi modifié :
a) Au 1°, les mots : « aux 2° et » sont remplacés par le mot : « au » ;
b) Le 1° bis est ainsi rédigé :
« 1° bis 23 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324‑1‑1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 du présent code ; »
c) Les cinquième à treizième alinéas sont remplacés par trois alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque l’activité d’une entreprise se rattache à plusieurs catégories définies aux 1°, 1° bis et 2°, le régime défini au présent article n’est applicable que si le chiffre d’affaires hors taxes global de l’entreprise respecte la limite mentionnée au 1° et si le chiffre d’affaires hors taxes afférent aux activités mentionnées aux 1° bis et 2° est inférieur ou égal aux limites respectives mentionnées aux mêmes 1° bis et 2°.
« Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins‑values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1°, d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° et d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €.
« Les plus ou moins‑values mentionnées au cinquième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies. Pour l’application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. » ;
d) Au quatorzième alinéa, après les mots : « au présent 1 », sont insérés les mots : « , à l’exception du seuil prévu au 1° bis, » ;
2° Au a du 2, le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « cinquième » ;
B. – Au premier alinéa du III de l’article 151‑0, le mot : « douzième » est remplacé par le mot : « septième ».
II. – Le présent article s’applique aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.
Amdt n° 161
III (nouveau). – Pour l’imposition des revenus perçus en 2024, l’article 50‑0 du code général des impôts s’applique dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l’article 45 de la loi n° 2023‑1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

Je propose ci-après les extraits de la discussion du Sénat sur la loi LE MEUR à propos des réformes fiscales contenues dans cette loi. Notez en particulier la remarque sur l'absence d'étude d'impact sur la réintégration des amortissements dans les plus-values.

Après avoir été votée en première lecture par l'Assemblée Nationale, la loi est examinée par le Sénat.

La Commission des affaires économiques a rendu son rapport (avec une version synthétique).

Cette commission a fait un travail sérieux.

Elle propose en particulier de changer le titre de la loi avec une explication très juste :

"Cette proposition de loi, adoptée par l’Assemblée nationale en janvier, porte l’ambition de remédier aux déséquilibres du marché locatif : or, ses sept articles concernent exclusivement la location meublée touristique, un phénomène dont l’essor peut engendrer des déséquilibres mais qui ne saurait résumer à lui seul les causes profondes de l’attrition du marché locatif

La commission est consciente du phénomène d’éviction du logement locatif permanent auquel font face certaines communes – et notamment des grandes villes – en raison d’un essor de la location meublée touristique, source de revenus complémentaires pour les propriétaires mais qui est longtemps demeurée non-régulée, entraînant un effet d’aubaine pour des investisseurs pour qui les meublés de tourisme sont devenus un placement financier.

Néanmoins, ce phénomène ne doit pas en éluder d’autres qui ont aussi leur rôle à jouer dans les déséquilibres du marché locatif, à l’instar des vacances de logements, de la détérioration de la rentabilité locative ou de la réduction du soutien au logement social (…)

À l’initiative de la rapporteure, la commission a donc adopté un amendement modifiant le titre de la proposition de loi, en cohérence avec son dispositif, qui fait d’elle non pas une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif mais une proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale."

En revanche sur le plan fiscal, le texte proposé par le Sénat illustre à la fois sa dépendance au lobby hôtelier et son manque de compétence technique.

Je reprends ci-après en italique le texte du Sénat présentant sa version du volet fiscal de la loi

"Le présent amendement vise à rééquilibrer les régimes fiscaux applicables à la location nue et à la location meublée de tourisme, tout en conservant une incitation au classement pour les loueurs de meublés de tourisme. Il propose de maintenir un régime micro-BIC non pénalisant pour ceux qui y ont recours et simplifie le dispositif fiscal proposé, notamment en supprimant le zonage inopérant prévu par l’article et en s’alignant sur des plafonds existants.

Ainsi, il prévoit d’aligner le taux d’abattement du régime micro-BIC de la location de meublés de tourisme non classés sur le régime micro-foncier de la location nue, à savoir un abattement de 30 % du chiffre d’affaires. Les meublés de tourisme classés bénéficieraient d’un abattement de 50 %, qui permet de prendre en compte les charges supplémentaires du classement pour les propriétaires et de maintenir une incitation significative au classement.

Les hébergements classés seraient alignés sur le régime micro-BIC de droit commun, à savoir, associé à un abattement de 50 %, un plafond d’éligibilité fixé à 77 700 euros de chiffre d’affaires. Le régime dérogatoire dont ils bénéficiaient jusqu’en loi de finances pour 2024, à savoir un abattement de 71 % jusqu’à 188 700 euros de chiffre d’affaires, constituait en effet un avantage fiscal manifestement excessif.

Par ailleurs, l’amendement aligne le plafond du régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés sur celui de la location meublée non professionnelle (LMNP), à savoir 23 000 euros de chiffre d’affaires."

Mes commentaires

Les sénateurs méritent le bonnet d'âne fiscal.

Tout d'abord, il est délirant d'aligner le régime micro du meublé sur celui de la location nue.

Rappelons que la location meublée impose de prévoir des meubles, ce qui représente un coût supplémentaire, qui n'existe pas en location nue. Donc il est absurde de reprendre le même abattement que la location nue et rien ne peut le justifier, sauf à faire plaisir au lobby hôtelier.

Et bien entendu, le meublé touristique, classé ou pas, impose de prévoir en plus un service d'accueil et de nettoyage des locaux. Donc le meublé touristique mérite un abattement supérieur à la location nue, et supérieur à la location meublée longue durée.

Cela crée une concurrence fiscale déloyale avec les hôtels, sauf à limiter les charges déductibles des hôtels à 30 % de leur chiffre d'affaires.

Mais le pompon (du bonnet) est pour la fin :

"L’amendement aligne le plafond du régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés sur celui de la location meublée non professionnelle (LMNP), à savoir 23 000 euros de chiffre d’affaires."

Donc, le Sénat propose de reprendre comme plafond du régime micro des meublés de tourisme non classés le seuil de 23 K€ qui sert à définir le régime des LMNP.

Cela aboutit à exclure les LMP exploitants de meublé de tourisme non classé du régime micro.

Mais cela aboutit aussi à exclure du régime micro beaucoup de LMNP exploitant de ce type d'activité.

En effet, un LMNP peut très bien dépasser le seuil de 23 K€ sans devenir LMP puisque la qualité de LMP suppose de remplir deux conditions cumulatives : des recettes supérieures à 23 K€ et supérieures aux autres revenus. Je doute fort que les sénateurs aient cette information.

Et enfin, le texte du sénat prévoit que ce nouveau régime s'appliquerait rétroactivement aux revenus de 2024. Donc le projet des sénateurs viole grossièrement la Constitution en imposant aux contribuables concerncés de reconstituer rétroactivement une comptabilité commerciale.

Or s'il s'agit de lutter contre les avantages fiscaux du meublé de tourisme qui le favoriseraient trop, il n'y a aucune raison de se précipiter pour "punir" les exploitants sur 2024, il suffit de prévoir que le nouveau régime prenne effet en 2025, pour espérer les dissuader de faire du meublé de tourisme en 2025.

Attention : tout cela reste un projet et le texte final sera sans doute différent, et notamment sur le plan fiscal.