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vendredi, 21 août 2015 13:12

Comment un gros LMP peut échapper aux impôts sur la plus-value

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Les LMP sont exonérés d'impôt sur les plus-values s'ils peuvent bénéficier du régime d'exonération des petites entreprises (art. 151 septies). Cela suppose de réaliser un chiffre d'affaires annuel inférieur à 90 K€ sur la moyenne des deux dernières années (ou jusqu'à 126 K€ pour une exonération partielle). Mais cette exonération ne permet pas d'échapper aux charges sociales du RSI.

Par ailleurs, de toute façon, certains LMP dépassent le seuil de 90 K€ et ne sont pas exonérés de plus-values. Ce sont les "gros" LMP.

Quelles sont les solutions ?

Une réponse sérieuse à cette question dépend de chaque dossier et j'encourage les personnes concernées à prendre rendez-vous à mon cabinet pour l'évoquer mais je peux déjà indiquer quelques pistes.

Une première solution est d'agir pour passer en-dessous du seuil de 90 K€. Pour réduire son chiffre d'affaires, il peut être envisagé de commencer par vendre un des biens. Cette première vente est taxée mais cela permet de réduire la voilure et d'attendre deux ans pour vendre les autres biens, en supposant que cette première vente a été suffisante pour faire baisser le chiffre d'affaires sous la limite de 90 K€. Ensuite, après 2 ans, il est possible de tout vendre en exonération de plus-value. Mais le RSI continue de s'appliquer à la plus-value court terme.

Une variante de cette solution consiste à procéder à un retrait d'actif. Par exemple un des biens cesse d'être loué meublé et il est loué nu. Ce retrait d'actif est taxable comme une vente mais il permet aussi de réduire la voilure, tout en conservant le bien.

Une autre solution est de passer LMNP avant de vendre ou de donner.

Cette solution est relativement simple à mettre en œuvre, il suffit de se désinscrire du RCS. Rappelons que cette inscription est douteuse car les loueurs en meublé ne sont pas des commerçants. Donc la désinscription est de droit. Le passage du LMP au régime LMNP n'entraîne pas de cessation d'activité au sens fiscal avec imposition des plus-values latentes, contrairement à ce que croient certains.

En devenant LMNP, le régime qui s'applique aux plus-values est celui des plus-values privées. Dans ce régime, l'imposition est réduite d'un abattement en fonction de la durée de détention. L'imposition est fortement limitée dès 20 ans de détention et même supprimée après 30 ans de détention. Il n'y a plus d'application du RSI. En revanche, les biens du LMNP sont nécessairement assujettis à l'ISF.

Le fait de devenir LMNP permet de donner ses immeubles à ses enfants en évitant l'imposition de la plus-value.

Par ailleurs, les "vieux" LMP, ceux qui ont investi avant la réforme de 2009, peuvent selon moi revendiquer l'application du seuil de 250 K€ de chiffre d'affaires qui s'appliquait avant cette réforme pour bénéficier de l'exonération de plus-value. Mais c'est une simple opinion de ma part, qui n'a pas à ce stade été confirmée par une jurisprudence. J'attends les clients qui seraient intéressés pour faire du contentieux sur ce point. Le succès du contentieux n'est pas garanti mais cela mériterait d'être tenté.

Et puisqu'on parle du contentieux, il y a un qui a plus de chances de succès, c'est l'application de l'abattement sur la plus-value à long terme prévu à l'article 155 septies B du CGI. Cet abattement est de 10 % par année de détention après 5 ans, ce qui permet d'avoir l'exonération après 15 ans de détention. Les services fiscaux excluent les LMP du bénéfice de de régime. Cette exclusion est selon moi illégale. Donc les "vieux gros" LMP concernés doivent demander l'application de l'article 155 septies B du CGI, en cas de réalisation d'une plus-value à long terme. Je suis à leur disposition également pour faire du contentieux en ce sens.

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