Je vous propose un nouvel épisode de notre grande série : quels sont les effets de la décision du Conseil Contitutionnel du 8 février 2018 qui a abrogé la condition d'inscription au RCS comme condition pour être loueur en meublé professionnel (LMP) ?

(attention : cet épisode est réservé aux habitués de la série, les autres ne peuvent pas comprendre)

En effet, dans l'épisode précédent, la loi de finances pour 2020 est intervenue pour abroger cette condition mais avec effet seulement au 1er janvier 2020.

Dans ce contexte, il est possible de faire valoir, pour ceux qui y ont intérêt, que la suppression de la condition n'est intervenue qu'au 1er janvier 2020, ce qui peut leur permettre notamment de faire prévaloir le régime LMNP en 2019 du fait de leur non-inscription au RCS.

Mais l'administration dans sa doctrine de 2019 indiquait qu'il fallait considérer que la condition d'immatriculation avait été abrogée dès le 8 février 2018.

Nouvel épisode : l'administration change sa doctrine

Dans sa nouvelle doctrine au BOFIP portant sur la location meublée et publiée le 5 février 2020, il n'y a plus aucune mention sur la date à prendre en compte pour appliquer l'abrogation de la condition. Donc, l'administration a, de facto, selon moi, pris acte de la date d'entrée en vigueur de l'abrogation fixée au 1 er janvier 2020.

En pratique, cela signifie selon moi que l'adminisration ne va pas contester la date d'entrée en vigueur au 1 janvier 2020, alors même que, selon moi, cette entrée en vigueur est inconstitutionnelle puisqu'elle aboutit à retarder l'entrée en vigueur d'une décision du Conseil Constititutionnel, mais il est vrai que le rôle de l'administration est d'appliquer la loi.

Donc, ceux qui y ont intérêt peuvent demander à rester LMNP en 2019 s'ils n'étaient pas inscrits au RCS (et alors même qu'ils remplissaient les 2 conditions de seuil), ce qui n'interdit pas ceux qui y ont intérêt, à faire valoir l'inconstitutionnalité de l'inscription au RCS depuis février 2018, pour rester LMP, voir avant dans certains cas mais c'est déjà beaucoup plus incertain.

Pour les LMNP de 2019 devenant LMP en 2020, il y a lieu de se demander s'il ne serait pas judicieux de faire des retraits d'actif datés de 2019, ce qui est encore possible puisque les déclarations fiscales de l'année 2019 ne sont pas encore déposées. Mais cette question est très technique et supposerait des explications que je réserve à mes clients.

Attente du prochain épisode

En bonne logique l'article L 611-1 du code de la sécurité sociale devrait être modifié dans les prochains mois ou les prochaines années. En attendant, selon moi, seuls les loueurs en meublé qui font du court séjour et qui dépassent 23 K€ doivent être assujettis au régime des indépendants. Les autres non, même s'ils sont LMP, et mêmes s'ils sont toujours inscrits au RCS. Les chambres d'hôtes relèvent d'un autre régime.

Que penser de cette série ?

Le scénario est effroyablement compliqué et peu crédible pourtant c'est l'histoire du régime fiscal et social de centaines de milliers de français !

Pour se détendre, vous pouvez préférer une bonne série sur Netflix comme "Better call Saul" qu'on pourrait traduire pour les loueurs en meublé par "Mieux vaut appeler Paul (DUVAUX)"

Cette année, le jury du prix CAHUZAC s'est réuni le 8 janvier dans une grande brasserie parisienne en vue de fixer le palmarès pour 2020 (année 2019).

Le jury regroupait des sommités en matière fiscale, c’est-à-dire Frédéric LORENZINI, Philippe LOIZELET, Jean-Jacques LUBIN et votre serviteur.

Les débats ont été parfois engagés, mais toujours cordiaux, les convictions les plus tranchées pouvant parfois se délayer dans les boissons alcoolisées, ce qui est heureux.

Chers amis,

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Dans cette note, je propose d'évoquer les impôts locaux pouvant viser la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit de la taxe d'habitation, de la CFE et de la taxe foncière. 

Comme d'habitude, ce n'est pas simple.

Quels sont les locaux meublés assujettis à la taxe d'habitation ?

En vertu de l'article 1407-I du CGI,

" I. La taxe d'habitation est due :
1° Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation ;
2° Pour les locaux meublés conformément à leur destination et occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises ;
3° Pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l'Etat, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics autres que ceux visés à l'article 1408 II 1°."

Le local doit être pourvu d'un ameublement suffisant pour en permettre l'habitation.

L'importance et le confort du mobilier sont sans influence.

Sont considérés comme affectés à l'habitation les locaux meublés utilisés à des fins personnelles ou familiales à titre de résidence principale ou secondaire, ainsi que leurs dépendances.

En application du II de l'article 1407 du CGI,

"II. Ne sont pas imposables à la taxe :
1° Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu'ils ne font pas partie de l'habitation personnelle des contribuables ;"

S'agissant des locaux qui ne sont ni des résidences secondaires ni des résidences principales du loueur, il ne peut y avoir cumul de cotisation foncière et de taxe d'habitation.

La taxe d'habitation est-elle due même si le bien n'est pas occupé ?

La taxe est due si le local est à la disposition du contribuable.

La possibilité d'occuper un local à tout moment, suppose la réunion de deux conditions, la libre disposition d'un local imposable et la disposition permanente de ce local.

Un contribuable doit être considéré comme ayant la libre disposition d'une habitation lorsqu'il a la possibilité juridique ou matérielle de s'y installer à tout moment ou d'y installer des proches.

L'occupation effective de ces locaux est sans influence.

La taxe d'habitation n'est donc pas due si le contribuable ou sa famille sont dans l'impossibilité absolue d'occuper le local.

De plus, la libre disposition du local ne doit pas être précaire et temporaire. Elle doit revêtir un caractère suffisant de permanence.

La permanence ne doit pas être confondue avec la durée du séjour.

Aucune imposition ne doit être établie au nom d'un contribuable qui, pour un motif quelconque (santé, travail ou tourisme) prend en location une habitation meublée pendant quelques mois seulement.

En revanche, si nonobstant la courte durée du séjour, les locaux restaient à la disposition du contribuable toute l'année, l'imposition serait maintenue.

Le caractère privatif de l'occupation

La jouissance à titre privatif d'un local suppose qu'il y ait usage à titre personnel d'un logement distinct et que cet usage ne soit pas limité par des restrictions de caractère anormal.

D'une manière générale, les limitations à la jouissance qui résultent du règlement de copropriété ou du contrat de location ne sont pas de nature à ôter à l'occupation son caractère privatif.

La taxe d'habitation est-elle due par le loueur si le bien est affecté en totalité toute l'année à une activité de location meublée ou de parahôtellerie ?

Non, mais il est n'est pas toujours facile de démontrer cette affectation annuelle totale. Il faut pouvoir prouver que jamais le loueur ne peut l'occuper, par exemple par un contrat de mandat à un gérant qui porte sur toute l'année et exclut expressément tout droit d'occupation par le loueur.

La CFE

La contribution foncière des entreprises (CFE, à ne pas confondre avec la taxe foncière) est une des composantes de la contribution économique territoriale (CET) qui remplace la taxe professionnelle. La CET n'est pas due par les petites entreprises mais la CFE peut les concerner.

La taxe foncière est un autre impôt que la CFE et ne vise que les propriétaires alors que la CFE vise les exploitants.

Toute personne qui détient un immeuble dans une commune et qu'il l'utilise pour son activité professionnelle doit déclarer son activité dans cette commune pour être taxé à la CFE.

Quel est le champ d'application de la CFE ?

Toutes les activités fiscales sont en principe assujetties à cet impôt.

La location meublée et l'activité parahôtelière, même non professionnelle, est en principe assujettie à la CFE mais il y a des cas d'exonération.

Les cas d'exonération de la CFE sont visés à l'article 1459 du CGI :

"1° Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d'ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique ;

2° Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ;

3° Sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale doté d'une fiscalité propre :

b. Les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l'article L 324-1 du code du tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;

c. Les personnes autres que celles visées aux 1° et 2° du présent article ainsi qu'au b qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle."

Il y a donc 4 cas d'exonération possibles avec 2 cas de droit et 2 cas sous réserve de décision contraire de la collectivité locale.

Les cas d'exonération de droit sont :

1) la location accidentelle d'une partie de la résidence personnelle, meublé ou pas.

2) la location meublée à une personne qui en fait sa résidence principale, sous réserve d'un loyer raisonnable,

Les cas d'exonération sous réserve de décision contraire :

3) la location de meublé classé si le meublé est dans la résidence personnelle,

4) tout autre cas de location meublée de la résidence personnelle.

1) La location accidentelle d'une partie de sa résidence personnelle

La location est accidentelle même si elle dure plus d'un an, du moment qu'elle ne se renouvelle pas, et du moment qu'elle ne dure pas plusieurs années successives.

La location n'est pas accidentelle si elle se renouvelle plusieurs fois, même sur plusieurs années différentes et à des périodes différentes.

2) la location meublée à une personne qui en fait sa résidence principale, sous réserve d'un loyer raisonnable

L'habitation principale s'entend du logement où le redevable réside habituellement.

Mais il peut s'agir d'une pièce jamais occupée par le loueur ou d'un étage d'une maison qui en comporte plusieurs.

Il n'y a pas de définition du loyer raisonnable. Mais la doctrine administrative donne une telle définition indicative pour le régime d'exonération d'impôt sur le revenu de certaines locations visées à l'article 35 bis I du CGI : 138 € ou 187 € (Ile de France) par m² par an en résidence principale.

3) La location de meublé classé si le meublé est dans la résidence personnelle

Le logement doit être classé au sens du code du tourisme.

4) Tout autre cas de location meublée de la résidence personnelle

Le cas visé est celui d'une location meublée qui n'est pas classée comme meublé de tourisme, par exemple la chambre d'hôtes avec les prestations au sens du code de tourisme ou sans prestation.

Remarque sur la notion de résidence personnelle

Dans les cas 1, 3 et 4, l'exonération suppose de louer tout ou partie de sa résidence personnelle.

Une résidence personnelle est une résidence principale ou secondaire. Donc il faut que le loueur y habite, même de temps en temps, pour avoir droit à l'exonération. Cela exclut la location des habitations où le loueur n'habite jamais et où en conséquence il ne paie jamais la taxe d'habitation.

Il y a un lien entre la CFE et la taxe d'habitation.

Comme le loueur habite, même ponctuellement, dans les lieux, il est tenu de payer la taxe d'habitation. En contrepartie il peut échapper à CFE

Si le loueur affecte le bien toute l'année à l'activité, il échappe à la taxe d'habitation mais en contrepartie il n'échappe pas en principe à la CFE.

Mais dans certains cas, il peut quand même se retrouver dans une situation où il doit payer les deux taxes, notamment si la collectivité locale a exclu l'exonération prévue au cas 3 ou 4.

Dans le cas 2, il échappe à la fois à la taxe d'habitation et à la CFE.

Le Conseil d'Etat a considéré qu'une location de chambre d'hôtes ne pouvait échapper à la CFE si la chambre d'hôtes étaient mise en location toute l'année car alors, le loueur ne l'occupant jamais, elle ne pouvait pas être considérée comme sa résidence personnelle (CE 9e-10e ch. 9-10-2019 n° 417676, min. c/ Mme B. : RJF 1/20).

Cette décision est très critiquable car, par principe, le loueur chambre d'hôtes loue une pièce de sa résidence. Et peu importe que la chambre soit mise en location toute l'année.

Mais le Conseil d'Etat, en forçant la lettre du texte, a voulu aligner le cas d'exonération de CFE sur celui d'assujettissement à la taxe d'habitation. Si le loueur de chambre d'hôtes met la chambre en location toute l'année, il échappe à la taxe d'habitation mais ne peut pas éviter la CFE. Si le loueur de chambre d'hôtes conserve le droit d'utiliser la chambre une partie de l'année, il doit être assujetti à la taxe d'habitation sur cette chambre mais il peut éviter la CFE si la collectivité n'a pas exclu le cas d'exonération n°4.

Quel est le régime en taxe foncière des meublés et des parahôteliers ?

La taxe foncière est due par tous les propriétaires d'immeubles, y-compris en principe pas les propriétaires qui sont aussi exploitants d'une activité de meublé de tourisme et de parahôtellerie.

Il existe un régime d'exonération dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) prévu à l'article 1383 E bis du CGI pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, sous réserve d'une décision de la collectivité locale.

Il y a un espoir d'obtenir un crédit d'impôt pour les investisseurs qui ont engagé des dépenses avant 2019 en vue d'exploiter un meublé de tourisme en Corse.

Rappel des épisodes précédents

Le régime initial

Le crédit d'impôt pour investissement en Corse (CIIC) existe depuis 2002.

Il a été inséré à l'article 244 quater E du Code général des impôts (CGI) par la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse.

Il s'agit d'une mesure incitative visant à favoriser l'activité économique en Corse, en permettant aux investisseurs de bénéficier d'un avantage fiscal.

Le dispositif s'adresse principalement aux petites et moyennes entreprises relevant d'un régime réel d'imposition réalisant un investissement en Corse en vue de développer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale.

Ce dispositif s'applique notamment aux investissements neufs dans le secteur hôtelier.

Il est admis que les entreprises de meublé touristique relève de ce secteur sous réserve que soient fournis aux clients touristes des services parahôteliers suffisants.

Il peut permettre notamment aux investisseurs de récupérer rapidement 30 % du coût de la construction d'un logement destiné à l'activité professionnelle de meublé touristique, sous certaines réserves prévues par le texte, et notamment d'affecter le bien à cette activité pendant au moins 5 ans.

Initialement, ce dispositif de faveur était réservé aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2011. Or, sa durée a été prolongée deux fois.

Tout d'abord, l'article 39 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 a étendu sa durée jusqu'au 31 décembre 2016.

Ensuite, une deuxième prorogation jusqu'au 31 décembre 2020 a été prévue à l'article 78 de la seconde loi de finances rectificative pour 2014.

L'amendement excluant les meublés touristiques du CIIC

Le 5 octobre 2018, M. Jean-Félix ACQUAVIVA a présenté un amendement n° I-893 au projet de loi de finances pour 2019 visant à modifier l'article 244 quater E du Code général des impôts, en vue d'exclure les meublés de tourisme des activités pouvant prétendre au crédit d'impôt pour investissement en Corse (CIIC).

Un amendement (n° 1574) strictement identique a été ensuite déposé par la Commission.

Repris à l'article 22 de la loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019), il a exclu du bénéfice du CIIC les investissements permettant l'exploitation d'une activité de gestion et de location de meublés de tourisme et plus précisément, ceux qui ont été réalisés à compter du 1er janvier 2019.

Article 22. - I. - Le I de l'article 244 quater E du CGI est ainsi modifié :
1° Après le a du 1°, il est inséré un a bis ainsi rédigé :
« a bis. la gestion et la location de meublés de tourisme situés en Corse ; »
2° Le premier alinéa du 3° est complété par les mots : «, à l'exclusion des meublés de tourisme ».
II. - Le I s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.

Le texte initial a finalement été modifié, pour prévoir l'exclusion de l'activité de location de meublé de tourisme pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.

Le motif de la réforme

Dans le texte officiel de présentation de l'amendement à l'Assemblée Nationale (pièce 1), il est indiqué :

"Le Crédit d'impôt pour certains investissements réalisés et exploités en Corse (CIIC) est une mesure fiscale importante en faveur des petites et moyennes entreprises (…)

Cependant, cette mesure a clairement été détournée pour bon nombre de promoteurs immobiliers ou sociétés de gestion patrimoniale qui présentent le CIIC à grand renfort de publicités, comme je cite – "un formidable outil d'investissement immobilier au service de l'optimisation fiscale" qui faciliterait les investisseurs "désireux d'acquérir un bien immobilier en Corse et dédié à la location saisonnière avec services parahôteliers". Dans les faits, ce CIIC a permis un abattement de 30 % pour la construction d'une résidence secondaire, destinée à la location meublée, sur une durée minimum de 5 ans.

Ainsi, on peut aisément dire que le CIIC a grandement participé au phénomène de spéculation immobilière et de dépossession foncière à l'œuvre sur l'île, au détriment des finances publiques et de la population insulaire pour qui il est difficile de se loger ou d'accéder à la propriété, à cause de la flambée des prix. Pour rappel, le taux de résidence secondaire est de 37,2 % en Corse alors qu'il est de 9,6 % en France."

Les réponses ACQUAVIVA

Dans une première réponse publiée le 12 mars 2019 (question n° 15262 ), il est indiqué notamment :

"Par suite, les meublés de tourisme acquis par l'entreprise dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu avant le 1er janvier 2019 seront éligibles au CIIC dès lors que ceux-ci sont achevés au 31 décembre 2020. Pour les biens fabriqués par l'entreprise elle-même, le paragraphe 490 du même BOFIP précise que « la date à retenir est celle de l'achèvement du bien ». Il en résulte que, les constructions achevées à compter du 1er janvier 2019 ne sont pas éligibles au CIIC. Néanmoins, pour les entreprises ayant conclu des contrats de construction avant le 1er janvier 2019 portant au moins sur le gros œuvre, hors d'eau et hors d'air, et ayant effectué une déclaration d'ouverture de chantier avant cette même date, il sera également admis que la date de conclusion du contrat correspond à la date de réalisation de l'investissement pris dans son ensemble dès lors que celui-ci est achevé au 31 décembre 2020."

Dans une deuxième réponse publiée le 30 avril 2019 (question n° 18137), il est indiqué notamment :

"En complément de la réponse à la question écrite n° 15262, il est précisé que par tempérament, lorsque le contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'a pu intervenir avant le 1er janvier 2019, les investissements effectués dans des meublés de tourisme ayant fait l'objet d'un contrat préliminaire de réservation, prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts des entreprises au plus tard le 31 décembre 2018 seront également éligibles au CIIC dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020."

Caractère inconstitutionnel de la réforme

Selon moi, cette disposition légale est discriminatoire puisqu'elle maintient le droit au crédit d'impôt pour les chambres d'hôtes et l'exclut pour les meublés de tourisme en vue d'évincer les investisseurs continentaux et pour lutter contre la "dépossession foncière".

La décision du Conseil d'Etat

Un recours pour excès de pouvoir a été engagé contre la deuxième réponse Acquaviva, non en vue de l'annuler, mais en vue d'obtenir l'abrogation de cette réforme comme étant inconstitutionnelle.

Mais le Conseil d'Etat n'a pas pris en compte cette demande d'action en inconstitutionnalité, tout en annulant la réponse, ce qui n'était pas en fait l'objectif recherché, dans une décision du 27 septembre 2019 (n° 432067).

Un nouvel amendement

Le texte

Mais, suite à cette annulation, le député Acquaviva a introduit dans la loi de finances pour 2020 un nouveau texte en vue de rétablir le principe contenu dans la réponse annulé. Ce nouveau texte est intéressant car il pourrait permettre selon moi à certains investisseurs ayant déjà réalisé des démarches en 2018 pour établir leur entreprise de meublé de tourisme de bénéficier finalement du crédit d'impôt.

Ce texte a été intégré dans la version du projet de loi de finances adopté par l'Assemblée Nationale à l'article 13 decies. Mais il ne s'agit pas encore du texte définitif.

Ce texte prévoit :

Le II de l’article 22 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Le I ne s’applique pas aux investissements que le contribuable justifie avoir pris l’engagement de réaliser avant le 31 décembre 2018, et dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. À titre transitoire, les investissements effectués dans des meublés de tourisme ayant fait l’objet d’un contrat préliminaire de réservation prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts des entreprises au plus tard le 31 décembre 2018, sont éligibles au crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater E du code général des impôts dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. »

Un possible droit au crédit pour les personnes ayant pris un engagement avant la réforme

Le texte rétablit le droit pour les investisseurs ayant signé un contrat préliminaire de réservation enregistré avant le 31 décembre 2018 de bénéficier du crédit d'impôt.

Mais il indique également que ce texte d'exclusion des meublés de tourisme ne s'applique pas aux investissements que le contribuable justifie avoir pris l'engagement de réaliser avant le 31 décembre 2018 et dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020.

Sur ce point il est intéressant de citer le rapport de la Commission des finances du Sénat :

"Votre rapporteur général considère qu'il est légitime de permettre aux contribuables qui ont signé un contrat préliminaire de réservation avant le 31 décembre 2018 de pouvoir bénéficier du CIIC. Ceux-ci ont en effet pris un engagement ferme avant que le législateur ne remette en cause l'éligibilité de leur investissement au dispositif de crédit d'impôt.

Cependant, la rédaction du présent article va au-delà de ce seul cas et étend le dispositif à l'ensemble des engagements antérieurs au 31 décembre 2018 dont les contribuables peuvent se justifier.

Si la formulation actuelle de l'article laisse à l'administration fiscale le soin de qualifier les engagements antérieurs ouvrant droit au crédit d'impôt, une restriction aux seuls engagements contractés dans le cadre de contrats préliminaires de réservation pourrait avoir pour conséquence de faire persister une situation d'insécurité juridique pour les autres types d'engagement dont les contribuables pourraient se prévaloir."

Donc selon moi, toute personne qui peut justifier qu'il a pris l'engagement de réaliser un investissement avant la fin de l'année 2018 peut bénéficier du crédit d'impôt. Il ne s'agit pas nécessairement des cas de conclusion d'un accord de réservation enregistré mais de tous les cas d'engagement. Le problème est d'être capable de le prouver.

Pour les meublés de tourisme qui ont commencé leur investissement seulement en 2019 sans prendre d'engagement en 2018

S'agissant des exploitants de meublé de tourisme qui ont commencé leur investissement en 2019, et sans s'être engagé en 2018, et si le bien est achevé avant fin 2020, ils peuvent demander selon moi quand même à bénéficier du crédit d'impôt en faisant valoir l'inconstitutionnalité du texte. Mais à ce jour, aucune décision n'est venue confirmer ma position et je ne peux garantir le succès d'un contentieux sur ce point.

Dernière minute (6 janvier 2020).

Le texte figure bien à l'article 57 de la loi de finances publiée au JO :

Article 57. - Le II de l'article 22 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Le I ne s'applique pas aux investissements que le contribuable justifie avoir pris l'engagement de réaliser avant le 31 décembre 2018, et dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. À titre transitoire, les investissements effectués dans des meublés de tourisme ayant fait l'objet d'un contrat préliminaire de réservation prévu à l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts des entreprises au plus tard le 31 décembre 2018, sont éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater E du CGI dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. »

Le 8 février 2018, le Conseil Constitutionnel a déclaré inconstitutionnelle l'obligation imposée au loueur en meublé de s'inscrire au registre du commerce pour relever du régime du loueur en meublé professionnel, avec effet immédiat.

Inaction fautive du législateur et des organismes publics

Suite à cette décision, le législateur n'a rien fait pendant plus d'un an et demi pour modifier le texte.

C'est ainsi que, toujours à ce jour, et notamment sur le site Internet officiel de l'Etat, LEGIFRANCE, le code général des impôts mentionne cette obligation à l'article 155 IV.

Sur renvoi de l'article L 611 -1 du code de la sécurité sociale, l'immatriculation figure toujours à ce jour parmi les conditions d'assujettissement des loueurs en meublé au régime des travailleurs indépendants.

Les services fiscaux ont toutefois tenu compte de cette décision, un an après, en modifiant leur doctrine le 20 mars 2019 pour indiquer que la condition d'inscription devait être considérée comme ne s'appliquant plus depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février.

Mais sur son site Internet l'URSSAF continue à ce jour de considérer que cette condition est toujours en vigueur et l'URSSAF exige toujours l'inscription au RCS pour tous les loueurs en meublé qui cherchent à s'affilier au régime des travailleurs indépendants (sauf s'ils optent pour le régime général). Ainsi l'URSSAF viole la Constitution depuis près de 2 ans.

Le projet de loi de finances pour 2020 prévoit de supprimer la condition d'immatriculation

Mais dans le projet de loi de finances pour 2020 suite à un amendement inspiré par Bercy à M. GIRAUD, il est prévu l'abrogation du texte inconstitutionnel.

Curieusement, il est prévu que la modification du texte ne s'applique qu'à compter du 1er janvier 2020 alors que la décision d'inconstitutionnalité était d'application immédiate.

Selon moi, cette modification tardive du texte n'est pas opposable aux contribuables qui auraient intérêt à faire valoir leur absence d'immatriculation pour s'opposer à l'application du régime des loueurs en meublé professionnel, du moins au titre des années 2018 et 2019.

L'URSSAF ne fait rien et met les loueurs en meublé dans l'impossibilité de s'affilier

Curieusement, le législateur n'a pas prévu de modifier l'article L 611-1 du code de la sécurité sociale qui renvoie à cette condition.

Selon moi, les loueurs en meublé immatriculés au registre du commerce peuvent faire valoir le caractère inconstitutionnel du texte et refuser l'assujettissement.

Donc seuls les exploitants de meublé de tourisme qui dépassent 23 K€ de chiffre d'affaires doivent s'affilier à l'URSSAF.

Mais en pratique, ces professionnels ne peuvent pas s'affilier car l'URSSAF leur impose, dans ses procédures, de s'immatriculer au registre du commerce, ce qui est inconstitutionnel !

Le seul moyen de s'immatriculer sans s'inscrire au registre du commerce est d'opter pour le régime général, mais ce moyen ne devrait être qu'une option et non un régime obligatoire, et par ailleurs, cette option n'est possible que pour les professionnels dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 82 800 €.

De plus, à ce jour l'URSSAF n'a pas jugé utile de publier une circulaire pour expliciter les conditions d'application du régime social du loueur en meublé, de sorte qu'en pratique, les agents sur le terrain se révèlent incapables de répondre aux questions des loueurs en meublé.

Il est temps que l'URSSAF réagisse et prenne en compte la décision du Conseil Constitutionnel.

Texte de loi en projet (après première lecture à l'Assemblée Nationale)

Article 50 septies :

I. – Le 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, le mot : « trois » est remplacé par le mot : « deux » ;
2° Le 1° est abrogé.
II. – Le 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, dans sa rédaction résultant du I du présent article, s’applique aux revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020.

Dernière minute au 8 janvier 2020 : le texte fiscal a été définitivement adopté par la loi de finance pour 2020

Il est assez délirant que la loi prévoit un effet au 1er janvier 2020. C'est inconstitutionnel car une décision du Conseil Constitutionnel est d'effet immédiat et la loi ne peut déroger à ce principe.

Comme le texte adopté renvoie à une date d'effet au 1er janvier 2020, cela pourrait servir à ceux qui y ont intérêt à revendiquer le régime LMNP en 2018 et 2019 en l'absence d'insciption au RCS, en partant du principe que la condition d'inscription était toujours obligatoire selon la loi avant 2020, en rappelant qu'à ce jour la doctrine administrative prévoit toujours un effet à la date de la décision.

Mais l'opposabilité de cette date de report prévue dans la loi ne me paraît pas certaine, s'agissant d'un texte inconstitutionnel.

J'organise 2 nouvelles formations sur location meublée et la parahôtellerie les 11 juin et 9 juillet 2020.

Le programme est d'évoquer toute la réglementation de cette activité mais en insistant surtout sur la réglementation fiscale.

Ces formations se tiennent à Paris de 9 h à 17 h 30 et sont facturées 675 € HT repas inclus. 

Elles s'adressent en princpe à des personnes ayant déjà un certain niveau 

Le support de formation fait plus de 300 pages et prend la forme de questions/réponses.

Les places sont limitées à 14 par séance.

La dernière fois j'ai dû refuser des inscriptions, donc il est judicieux de s'inscrire à l'avance et d'envoyer un mail de demande d'inscription à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser..

Vous ne le regretterez pas !

La plus-value immobilière privée réalisées au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée, à la double condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années, et qu'il remploie le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale.

Le remploi doit être effectué dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession.

Chaque personne physique peut bénéficier de cette exonération une fois au titre de la cession de son choix réalisée depuis le 1er février 2012.

Cette exonération suppose la vente d'un bien affecté à l'habitation. Elle ne peut pas s'appliquer à la vente d'un bien utilisé pour une activité professionnelle.

Selon moi un bien affecté à une activité de location meublée peut bénéficier de cette exonération. Un bien reste un logement, un bien à usage d'habitation, même s'il est loué meublé, et même dans le cadre d'un meublé court séjour, du moment que la location meublée n'inclut pas les services parahôteliers d'une activité commerciale.

Cela suppose que la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, ce qui est le cas des LMNP. Mais ce n'est pas le cas des LMP.

Depuis décembre 2019, les mairies peuvent demander aux sites Internet la liste des loueurs de meublé de tourisme

Les communes de plus de 200 000 habitants qui ont mis en œuvre la procédure d'enregistrement des loueurs en meublé par internet peuvent adresser une demande d'information par année civile aux plateformes internet portant sur les locations de meublés de tourisme de l'année en cours et celles de l'année civile précédente (art. R 324-2-I et R 324-3 du code du tourisme).

Ces informations portent sur :

- l'adresse du local meublé ;
- le numéro de déclaration,
- le nombre de jours au cours desquels ce meublé a fait l'objet d'une location par l'intermédiaire du site.

Sont concernées les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que la Petite Couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne).

Cela résulte du décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019.

Cette nouvelle obligation devrait permettre aux grandes villes de contrôler plus efficacement le développement souvent illicite des locations meublés touristiques.

Malgré la fermeture de la cellule de régularisation (STDR), il est toujours possible de régulariser un compte étranger non déclaré.

On commence à avoir un peu de recul sur le traitement des dossiers de régularisation d'avoirs étrangers non déclarés depuis la fermeture du STDR.

Quand le contribuable fait preuve de bonne volonté, l'administration fiscale se montre plus favorable. S'il n'existe plus de remise officielle des majorations depuis la fin de la circulaire, il est encore possible, en pratique, d'obtenir des remises quand le contribuable coopère.

En revanche, quand le contribuable se place dans une logique d'obstruction de la procédure ou qu'il refuse de coopérer pleinement à la procédure, l'administration fiscale fait preuve de sévérité.

Puis –je encore régulariser spontanément ma situation ?

La régularisation des comptes étrangers non déclarés concerne tous les contribuables résidents fiscaux français qui détiennent des comptes à l'étranger.

Même si le compte n'a pas été ouvert dans le but d'être dissimulé à l'administration fiscale, il doit être déclaré à l'administration fiscale et régularisé.

Le fait de posséder une double nationalité ou d'avoir effectué une carrière internationale ne dispense pas de l'obligation de régulariser ses avoirs étrangers.

Le fait d'être de nationalité étrangère ne dispense pas non plus de l'obligation de régulariser ses avoirs étrangers.

Depuis la fermeture du STDR au 31 décembre 2017, les contribuables qui régularisent spontanément leur situation ne peuvent plus bénéficier des conditions favorables de la circulaire.

Toutefois, il est encore possible de régulariser spontanément sa situation fiscale.

La régularisation porte en principe sur les dix dernières années. En pratique, si vous régularisez votre situation en 2019, vous devrez régulariser vos comptes bancaires étrangers à compter du 1er janvier 2009.

Il est judicieux de régulariser spontanément ses avoirs étrangers avant la fin de l'année. Cela permet d'essayer de gagner une année d'amende.

Il est utile d'être assisté d'un avocat fiscaliste dans le cadre de sa procédure de régularisation. Le Cabinet a constitué et déposé plus de 150 dossiers de régularisation. Nous avons l'habitude de gérer les relations avec l'administration fiscale et d'anticiper ses demandes. De plus, nous remettons au client une évaluation du coût de la régularisation qui lui permet d'anticiper le moment où il devra payer.

Pour les petits comptes, lorsque les omissions fiscales sont peu significatives, la régularisation peut être faite très simplement.

Quelles sont les armes de l'administration fiscale pour contraindre les contribuables à régulariser ?

Pour traquer les contribuables détenteurs de comptes bancaires étrangers non déclarés, l'administration fiscale dispose de plusieurs procédures.

L'échange automatique de renseignements

Depuis l'entrée en vigueur de l'accord d'échange automatique de données bancaires, l'administration fiscale peut obtenir les informations bancaires des résidents fiscaux français ayant un compte bancaire dans ce pays.

Concrètement, chaque année, chacun des états signataires va collecter les informations bancaires des résidents fiscaux étrangers ayant un compte bancaire dans ce pays. Puis, va en informer les pays intéressés.

Cet échange de renseignements spontané concerne essentiellement les comptes non clôturés au 1er janvier 2016.

Toujours dans le cadre de l'échange automatique de renseignements, la France dispose aussi de la possibilité de faire des demandes individuelles ou groupées. Par exemple, pour la Suisse, la France peut obtenir des informations depuis le 1er janvier 2010, pour les demandes individuelles, et depuis le 1er février 2013, pour les demandes groupées.

Contrairement à l'échange spontané, cet échange de renseignements "sur demande" concerne des comptes plus anciens.

Le nombre d'Etats qui communiquent, spontanément ou sur demande, à l'Etat français la liste des résidents fiscaux français ayant un compte bancaire non déclaré augmente chaque année.

Les listes de contribuables communiquées par les banques

La France possède, déjà depuis plusieurs années, des listes de résidents fiscaux français qui détiennent ou auraient détenu un compte bancaire non déclaré à l'étranger, directement ou via une structure interposée.

Fin juillet 2019, après plusieurs années de procédure, les autorités judiciaires suisses ont autorisé l'administration fiscale à transmettre à la France une liste comptant près de 40 000 résidents fiscaux français qui détiennent ou auraient détenus un compte à la banque UBS en SUISSE.

Cette liste porte sur des comptes bancaires existant entre 2010 et 2015.

Les enquêtes pénales

L'administration fiscale française enquête sur des structures ayant favorisé l'évasion fiscale de résidents fiscaux français.

Il s'agit de sociétés, basées en France ou à l'étranger, qui mettaient en place des montages fiscaux permettant à des résidents fiscaux français de se soustraire à l'impôt sur certains revenus.

Ces sociétés visaient des professionnels.

La plus connue, parce qu'elle a été sévèrement condamnée, était France Offshore, mais de nombreuses autres sociétés de ce type existent.

L'administration fiscale enquête actuellement sur des sociétés de ce type.

Dans le cadre de ces enquêtes, elle obtient des listes de contribuables détenteurs de comptes bancaires non déclarés, notamment en POLOGNE ou en LETTONIE.

Quels services de l'administration fiscale gèrent les dossiers de régularisation ?

Les demandes de renseignements adressées par l'administration fiscale émanent de différents services.

En général, elles viennent des Pôles de contrôle des revenus et du patrimoine. Ces services sont rattachés aux directions départementales.

Pour les plus gros dossiers, les demandes peuvent aussi venir de la DNVSF ou de la DIRCOFI. Ces services sont des directions nationales ou régionales

Certaines demandes peuvent venir de la DNEF. La DNEF est une direction nationale notamment chargée d'enquêter sur les évasions fiscales. C'est la police de l'administration fiscale.

Quel que soit le service qui vous adresse la demande de renseignements, la procédure de régularisation sera identique.

Quel comportement adopter si je reçois une demande de renseignements

Le contribuable qui reçoit une demande de renseignement n'est pas pour autant condamné.

Si vous recevez un tel courrier, je vous conseille vivement de vous adresser au plus tôt à un avocat fiscaliste.

Il est important de répondre à cette demande dans le délai imparti et de façon sincère. En effet, face à des contribuables rétifs, l'administration fiscale n'hésite à brandir son arme de dissuasion, la taxe de 60 %.

En pratique, si le contribuable est incapable de prouver l'origine des fonds figurant sur son compte étranger non déclaré, ce qui est très souvent le cas, l'administration fiscale peut lui appliquer une taxe égale à 60 % de ses avoirs étrangers non déclarés. Cette taxe vient s'ajouter au coût de la régularisation.

J'ai des doutes très élevés sur la constitutionnalité de cette taxe. A ce jour, des contentieux sont en cours mais le conseil constitutionnel ne s'est pas encore prononcé sur ce point.

Une fois la réponse à la demande de renseignement envoyée, il faut constituer un dossier de régularisation. La procédure à suivre est similaire à celle d'une régularisation spontanée mais le dossier doit être déposé auprès du service qui vous a adressé la demande de renseignement.

Si l'administration fiscale met en application la taxe de 60 %, il faut absolument la contester et ne pas hésiter à engager une procédure contentieuse.

Mais, sauf dossier particulier, les services fiscaux n'appliquent pas cette taxe si le contribuable est coopératif.

Quel est l'étendue de la procédure de régularisation ?

La régularisation porte sur les dix dernières années. En pratique, si vous régularisez votre situation en 2019, vous devrez régulariser vos comptes bancaires étrangers à compter du 1er janvier 2009.

Dans la plupart des cas, le coût total de la régularisation est compris entre 15 % et 30 % du montant des avoirs régularisés.

Le coût de la régularisation comprend le coût des rappels d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et d'ISF, le coût des majorations et intérêts de retard et le coût de l'amende.

Les majorations appliquées en cas de régularisation spontanée sont généralement de 40 % du montant du rappel d'impôt. Cette majoration est calculée sur la base de l'impôt omis et non sur la valeur du compte. L'amende est de 1 500 € par compte et par année sur une période de 5 ans, donc de 7 500 € par compte.

Si vous avez hérité de votre compte étranger depuis moins de 10 ans ou si vous avez reçu votre compte par don manuel d'une personne décédée il y a moins de 10 ans, vous devrez régulariser les droits de donation ou de succession. La régularisation de ces droits peut dans certains cas coûter cher.

Le contribuable qui régularise spontanément ses avoirs étrangers bénéficie d'une certaine clémence de l'administration fiscale.

Comment ça se passe ?

Un rendez-vous au Cabinet ou par téléphone est organisé afin que le client nous expose sa situation et que nous lui expliquions comment procéder. Le client fait lui-même l'analyse des revenus non déclarés et éventuellement ses déclarations de revenus rectifications. Une fois ce travail effectué, le Cabinet rédige les déclarations de revenus rectificatives ou contrôle les déclarations de revenus rectificatives rédigées par le client. Généralement, un tel type de dossiers demande 3 à 5 heures de travail.

Le Cabinet réalise les prestations suivantes :

- révélation du compte à l'administration fiscale (régularisation spontanée) / réponse à la demande de renseignements (régularisation non spontanée)

- prise de contact avec la banque étrangère en vue de récupérer l'intégralité des documents bancaires nécessaires pour constituer un dossier de régularisation (les frais bancaires sont à la charge du client).

- analyse des documents bancaires en vue de déterminer le montant des revenus et de calculer le montant des plus et moins-values réalisées

- rédaction des déclarations de revenus rectificatives et les éventuelles déclarations rectificatives d'ISF et d'IFI

- éventuellement, rédaction d'une déclaration de don manuel ou d'une déclaration de succession rectificative

- évaluation du coût de la régularisation

- rédaction d'un courrier de présentation de présentation du dossier

- envoi du dossier à l'administration fiscale et d'une copie dématérialisée du dossier au client

- suivi du dossier jusqu'au complet recouvrement des sommes dues au titre de la régularisation.

Quels sont les honoraires pratiqués par le Cabinet pour la régularisation d'un compte étranger ?

Pour les dossiers très simples, le Cabinet facture au temps passé. Les honoraires sont de 250 € TTC de l'heure. Les dossiers visés par ce type d'honoraires sont essentiellement les petits comptes et les comptes épargnes. Ne sont pas concernés les comptes détenus par une structure interposée de type société ou trust.

Pour les dossiers plus compliqués, le Cabinet propose des forfaits entre 4 000 € et 7 000 €. Les dossiers visés par ce type d'honoraires sont principalement les comptes-titres pour lesquels le calcul des plus-et moins-values n'est pas trop compliqué. Pour ce type de dossier, le Cabinet propose une solution clé en main.

Enfin, certains dossiers présentent des difficultés particulières.

Pour les dossiers les plus compliqués, les honoraires s'échelonnent entre 7 000 € et 12 000 €. Les dossiers visés par ce type d'honoraires sont majoritairement les comptes-titres détenus via une structure interposée de type trust ou société commerciale. Pour ce type de dossier, le Cabinet propose une solution clé en main.

Dans tous les cas, le Cabinet fait signer une convention d'honoraires.