D'abord le revenu garanti net est indiqué avant déduction des impôts locaux (ce qui est indiqué en tout petit sur le dépliant). Or il faut savoir que, dans de nombreuses résidences, les impôts locaux et plus spécialement la taxe foncière, peut représenter jusqu'à 2 mois de revenus nets mensuels. Autrement dit, il est particulièrement malhonnête d'annoncer une rentabilité sans tenir compte du coût au moins estimé de la taxe foncière. Déjà, dès le départ, la simulation est trompeuse.

Ensuite, le schéma se base sur un emprunt sur 20 ans et évoque un bail renouvelable. Mais l'expression de bail renouvelable est trompeuse. Elle peut faire croire que le bail va nécessairement se renouveler au bout de 9 ans. En fait, l'exploitant peut résilier le bail au bout de 3 ans (sauf résidence de tourisme classée) et en tout état de cause, au bout de 9 ans, il peut choisir de ne pas renouveler le bail. Ou encore il peut accepter de le renouveler sous réserve que le propriétaire accepte une baisse du loyer. L'investisseur s'engage donc dans un prêt sur 20 ans avec un loyer qui est sensé couvrir l'essentiel des échéances du prêt mais il est tout sauf certain de maintenir le loyer initial sur toute la période du prêt.

L'expression "revenu garanti" est donc mensongère.

C'est d'autant plus vrai que, d'après le bail proposé à mon client, l'indexation offerte est en fait plafonnée à 2 % par an. Cette information ne figure pas dans le dépliant publicitaire.

Plus grave encore, la publicité ne mentionne pas que le bail proposé mentionnera que les gros travaux seront à la charge du propriétaire. Ainsi quand, après 10 ans d'activité, il faudra sans doute remettre la résidence en état, faire un ravalement et changer l'ascenseur, ce sera le propriétaire qui paiera. Ce coût important n'est pas pris en compte dans la simulation du dépliant. C'est une tromperie manifeste.

De plus, le formulaire ne contient aucune indication sur les possibilités de revente d'un tel bien. Actuellement le marché prévoit des prix de vente sur la base d'environ 17 fois les loyers nets de toutes les charges. Autrement dit, l'acheteur d'un tel bien risque d'avoir beaucoup de difficultés à le revendre à son prix d'achat majoré de l'inflation.

Il est indiqué (en tout petit) que le prêt proposé a un TEG de 4,27 %.

Le taux du prêt est à peine inférieur au taux de rendement annoncé du placement (4,80%).

En fait compte tenu des impôts locaux et de l'obligation d'avoir à payer les gros travaux, le taux de rendement du bien sera probablement très inférieur au taux du prêt. Le financement par emprunt est donc désastreux, sans parler de la prise de risque pour un particulier de s'endetter pour acheter un placement à la valeur économique incertaine.

Au moment de sa revente, et par rapport à un placement sécurisé de type assurance-vie en euros, ce type de placement risque fort de se révéler avoir été un placement désastreux en terme de rendement réel.

Le placement en LMNP peut être un bon placement sous certaines conditions mais il est très regrettable de tromper les investisseurs potentiels avec de fausses promesses.