Depuis cette cette date, en cas de vente d'immeuble, le notaire doit interroger le vendeur pour savoir s'il a été loueur en meublé dans le passé.

Ce régime s'applique selon moi en effet à toutes les personnes qui ont été loueurs en meublé dans le passé, sans limitation de durée.

Donc en théorie une personne qui été loueur en meublé il y a dix ans, et qui a arrêté son activité en 2015, pour récupérer le bien comme résidence secondaire par exemple, devrait procéder à cette réintégration.

En pratique, plus c'est ancien, moins il y a d'enjeux puisque de toute façon, l'abattement en fonction de la durée de détention va s'appliquer.

Il n'en demeure pas moins que cette obligation de réintégration sur des opérations très anciennes est problématique. Le contribuable, et son notaire, et même les services fiscaux, ne pourront pas nécessairement retrouver le montant des amortissements déduits dans le passé.

Il serait judicieux que la DGFIP, qui va sans doute commenter ce nouveau dispositif, prévoit un délai rétroactif de prise en compte réduit à 10 ans par exemple. Cela permettrait de simplifier la mise en œuvre de cette obligation, et de réduire un peu son effet rétroactif contestable en équité.

En théorie ce régime devrait s'appliquer également aux amortissements pour une personne ayant été LMP puis LMNP. Les amortissements concernés devraient être tous les amortissements de la période de location meublée, aussi bien ceux de la période LMP que ceux de la période LMNP.

Cette position est certes cohérente avec la doctrine administrative qui prévoit que le passage de la qualité de LMP à celle de LMNP ne doit pas donner lieu à une cessation d'activité et ne donc pas donner lieu à la taxation des plus-values latentes.

Mais selon moi cette doctrine est illégale et donc, selon moi, les amortissements des périodes LMP n'ont pas à être pris en compte puisqu'ils ont donné lieu en théorie à une réintégration dans une plus-value taxable au moment du passage du LMP vers le LMNP.

L'administration a donné des premières précisions dans la notice de la déclaration de la plus-value immobilière (imprimé n° 2048-IMM-NOT-SD) :

"ligne 25 : En cas de cession d'un local d'habitation ayant fait ou faisant l'objet d'une location meublée relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le régime réel, les amortissements du prix d'acquisition admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI, à ce titre pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (cf. 4 du II de l'article 150 VB du CGI)." 

Ces explications sont selon moi opposables aux services fiscaux.

Un point très important indiqué dans cette notice est que le régime de la réintégration est réservé aux exploitants relevant du réel. Autrement dit, il n'y a pas lieu de réintégrer des amortissements théoriques qui auraient pu être déduits en période micro si l'exploitant avait été au réel.

Autre remarque : il n'est pas prévu de délai maximum. Il paraît donc nécessaire de retenir tous les amortissements déduits dans le passé au titre de la qualité de loueur en meublé (mais pas ceux qui auraient été déduits dans le cadre d'une autre activité selon moi).

Rappel du texte légal

"III. – Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article.

Le premier alinéa du présent III n'est pas applicable aux biens ou aux droits relatifs à ces biens situés dans :

1° Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;

2° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément prévu à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'autorisation prévue à l'article L. 313-1 du code de l'action sociale et des familles pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du même code ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 dudit code, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;

3° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l'avant-dernier alinéa du I de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.

Conformément au II de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, le I de l'article précité s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi."