En réalité, les LMP en fiscalité directe n'étaient pas exonérés nécessairement en matière d'ISF. La définition du loueur en meublé professionnel exonéré d'ISF est différente de celle du LMP au sens de la fiscalité directe.
En matière d'ISF, un loueur en meublé n'est exonéré que s'il a des recettes supérieures à 23 K€ et si les revenus de la location meublée représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Attention, il s'agit ici de deux conditions cumulatives et non alternatives.
De plus, la règle des 50 % vise à comparer les revenus, et non les recettes, de la location meublée avec l'ensemble des revenus professionnels (salaire, pensions, rémunérations de gérant, revenu de commerçant ou de professions libérales) ce qui exclut les revenus du patrimoine.
En pratique, il y a donc très peu de personnes qui peuvent prétendre être exonéré d'ISF au titre de leur placement en location meublée.
Que déclarer ?
En pratique, les investisseurs ont sans doute peu de choses à déclarer, mais chaque cas est différent.
Il faut d'abord calculer la valeur liquidative de la société.
Cela suppose de déterminer la valeur des appartements.
Ensuite, il est possible de déterminer la valeur du compte courant et la valeur des parts.
Comment valoriser les appartements ?
Il faut déterminer la valeur de vente des appartements. Malheureusement, c'est sans grand rapport avec le prix d'achat.
Il faut bien comprendre qu'un appartement dans une résidence de tourisme n'a pas la même valeur qu'un appartement libre de toute occupation et qui peut servir de résidence secondaire ou de résidence principale.
En effet, en raison des règles d'urbanisme, un appartement dans une résidence de tourisme ne peut être utilisé et exploité que dans le cadre de l'exploitation de la résidence. Il ne faut donc pas calculer sa valeur par comparaison avec un appartement similaire occupé à titre d'habitation classique.
Selon moi, sa valorisation doit être faite en fonction de son rendement locatif.
Sur le marché, les appartements "de seconde main" se vendent avec un prix égal à environ 15 fois le loyer net perçu (rendement entre 6 % et 7 %)
Une telle valorisation n'est possible que si le rendement est stable, autrement dit que le gestionnaire n'est pas en cours de faillite et que, au contraire, il présente des garanties de sérieux.
Pour une résidence de tourisme, il faut calculer la valorisation en multipliant par 15 les loyers nets que sont prêts à verser les repreneurs potentiels.
Pour simplifier, dans une résidence de tourisme, les loyers payés aux propriétaires représentent environ 45 % des recettes.
Dans une résidence étudiante, les loyers payés aux propriétaires représentent plutôt autour de 55 % des recettes. Sur la base des recettes potentielles de la résidence, il est donc possible de retrouver la valeur locative de l'appartement.
Un appartement situé dans une résidence, dont l'exploitant est en difficulté et qui est au bord de la faillite ou qui va bientôt l'être, a une valeur nécessairement très décotée car qui voudrait acheter un tel appartement ?
De même, si la résidence a des vices de construction importants, il est certain que cela justifie une forte décote.
Une fois que l'appartement a été correctement évalué, il faut déduire le passif bancaire de la société.
Ensuite, il faut vérifier, dans les comptes de la société, si l'associé n'est pas titulaire d'un compte courant. C'est très souvent le cas car l'associé a dû apporter des fonds à la société pour lui permettre de faire face à ses problèmes de trésorerie.
Le compte courant doit être mentionné dans la déclaration ISF et valorisé en fonction de la différence entre la valeur réelle de l'actif et le passif bancaire. Si cette différence est positive, cela constitue la valeur du compte courant, dans la limite maximale de sa valeur comptable.
Par exemple, si dans la comptabilité, le compte courant est mentionné pour 100, que l'appartement vaut 200 et la dette bancaire se monte à 120, la valeur du compte courant est de 80. La société ne pourra pas rembourser plus de 80 à l'associé si elle est liquidée.
Imaginons maintenant un exemple nettement plus optimiste avec un compte courant mentionné pour 100, un appartement valant 300 et une dette bancaire de 120. Dans cet exemple, le compte courant peut être intégralement remboursé, il faut donc le déclarer pour 100.
Ensuite comment valoriser les parts ?
Dans de nombreux cas, les parts ne valent rien car la différence entre l'actif et le passif bancaire ne suffit même pas à rembourser l'intégralité du compte courant. C'est le cas dans mon premier exemple.
Mais s'il reste de l'argent après le remboursement du compte courant, cela représente la valeur des parts. Dans mon deuxième exemple, il faut déclarer les parts pour 80.
Que faire quand le passif bancaire est supérieur à la valeur des appartements ?
Quand la société a un appartement qui vaut moins que la dette bancaire, sur le plan économique, cela signifie que les parts de la société ont en fait une valeur négative.
Elles représentent même un coût potentiel pour le patrimoine de l'associé car l'associé est généralement caution de la dette bancaire de sa société.
Cependant, sur le plan de l'ISF, il n'est pas possible de raisonner de cette façon. Un actif ne peut être mentionné dans une déclaration ISF pour une valeur négative.
Une caution bancaire ne peut être assimilée à un passif.
La dette de la société peut toutefois être mentionnée au passif de l'investisseur si la société a cessé de payer les échéances bancaires et que la caution a été mise en oeuvre suite à une action judiciaire. En pratique, heureusement, c'est rarement le cas.
Que déclarer quand les parts ou le compte courant ne valent rien ?
Dans le cas, assez fréquent malheureusement, où l'actif de la société ne suffit pas à couvrir la dette bancaire, le compte courant et les parts ne valent rien.
Souvent, si l'actif suffit à couvrir la dette bancaire, il ne permet pas de rembourser l'intégralité du compte courant, donc dans ce cas les parts ne valent rien.
Je suggère de mentionner ces biens dans la déclaration pour 1 euro.
Cela permet ainsi, en cas de contrôle, d'éviter toute contestation allant au-delà de l'année en cours et des trois dernières années car, en matière d'ISF, un bien non déclaré peut faire l'objet d'un rappel jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant celle de la déclaration. Autrement dit, la prescription est de trois à quatre ans pour un bien déclaré et six à sept ans pour un bien non déclaré.