Peut-on considérer que la plus-value se rapportant à la période LMP est purgée car elle est relative à une période LMP où l'investisseur était en droit de bénéficier de l'exonération des petites entreprises ou taxable, si ce n'est pas le cas, par exemple si le LMP exerce depuis moins de 5 ans ?

Faut-il au contraire considérer que la plus-value doit, pour sa totalité, relever du régime LMNP et donc être exonérée car la détention atteint 15 ans en prenant en compte la période LMP ?

De mon point de vue, la réponse à ces questions n'est pas évidente.

Deux théories sont possibles.

Soit on fait une application distributive des règles d'imposition de la plus-value en considérant qu'il y a effectivement deux plus-values :

- l'une relevant de la période LMP et devant être imposée selon le régime LMP comme si une vente était intervenue le 31 décembre 2008 avec report de l'imposition correspondante au jour de la vente réelle en 2015,

- l'autre relevant des LMNP, qui serait taxable à 90 % au cas particulier, car la durée de détention serait de 6 ans.

Soit, et c'est plutôt mon avis, on fait une application des seules règles applicables en fonction de la situation du bien au jour de la vente finale et donc, au cas particulier, on applique les règles du LMNP avec une durée de détention de 15 ans, ce qui justifie l'exonération.

Cette deuxième solution aura la faveur de la plupart des LMP qui sont devenus LMNP en 2009 dans la mesure où elle permet au moins d'espérer d'être exonéré de plus-value après 15 ans, sans avoir à commencer un nouveau décompte au 1er janvier 2009. Mais cette deuxième thèse n'est pas toujours favorable, notamment si la plus-value LMP peut être considérée comme pouvant être exonérée après 5 ans de détention au moment du changement de statut.

Les tenants de la première thèse pourront proposer l'analogie avec la situation des biens qui passent du patrimoine privé au patrimoine professionnel. Il est admis dans ce cas que la plus-value réalisée au moment de la vente soit calculée de façon distributive entre la période privée et la période professionnelle.

Ma préférence pour la deuxième solution s'explique par le fait que, selon moi, le LMP et le LMNP ne sont que des modes d'imposition d'une même activité.

Le passage du LMP au LMNP n'a généré aucune imposition car il n'y a pas eu de cessation d'activité.

La loi n'a pas prévu de constatation de plus-value mise en report. Dans ces conditions, selon moi, il n'y a pas lieu de reconstituer rétroactivement une plus-value sur la période LMP.

On peut noter par exemple qu'un LMP qui dépasserait le seuil d'exonération du régime des petites entreprises pendant plusieurs années mais qui repasserait en-dessous de ce seuil les deux dernières années avant la vente pourrait bénéficier de l'exonération car le régime d'exonération des petites entreprises implique seulement de remplir les conditions de seuil sur les deux dernières années avant la vente.

Il serait judicieux que l'adminstration précise la solution de cette question dans sa prochaine instruction en retenant le droit pour le contribuable de choisir la solution qui l'avantage le plus. Sinon les contentieux vont se multiplier avant que la jurisprudence départage les théories.

Dernière minute :

Ce serait la deuxième solution qui serait retenue par l'administration dans sa prochaine instruction. Cela devrait permettre aux LMP devenus LMNP d'être exonrérés de plus-value après 15 ans de détention à compter de la date d'acquisition.