Attention au fait qu’à ce stade, il s’agit juste d’un projet de loi et qu’il peut être modifié ou complété dans les prochaines semaines. Donc mes commentaires restent nécessairement incertains.

La question des amortissements relatifs aux travaux

S’agissant du montant des amortissements à réintégrer, le texte n’est pas clair mais il faut comprendre selon moi que seuls les amortissements effectivement déduits fiscalement sont à réintégrer. Donc les amortissements mis en report en application du régime de l’article 39 C ne sont pas concernés.

Les amortissements encore mis en report au jour de la vente ne sont pas concernés par la réintégration, sachant que les amortissements en report au jour de la vente et relatifs au bien cédé doivent être retirés du stock des amortissements en report.

Le texte donne une précision importante : les amortissements des travaux (visés au 4° du II de l’article 150 VB) ne viendraient pas minorer le prix d’acquisition.

En principe les travaux réalisés viennent majorer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. Donc ils réduisent la plus-value. Mais l’article 150 VB prévoit que cet avantage ne s’applique pas si les travaux ont déjà été déduits du revenu. Donc un LMNP qui fait une plus-value ne peut pas déduire le montant des travaux qui ont été amortis.

Donc si les travaux n’ont pas été rajoutés au prix d’acquisition, ce qui est implicitement prévu par ce nouveau texte, il n’y a pas lieu effectivement de réintégrer les amortissements de ces travaux dans la plus-value.

Cette précision vient de facto rappeler l’obligation légale de réintégrer les travaux déjà amortis dans le calcul de la plus-value. Or de nombreux notaires ne faisaient pas cette réintégration, faute d’un texte explicite visant le cas des LMNP. Cela risque de changer.

La question de la date de mise en œuvre

Le texte ne prévoit pas de date de mise en œuvre mais dans l’exposé des motifs il est indiqué

« Ces dispositions s’appliqueront aux plus‑values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025. »

Je déconseille de faire une vente avant la fin de l'année pour profiter de l'ancien régime car le législateur risque de mettre une date de mise en oeuvre à compter du 11 octobre 2024, c'est à dire à l'annonce de la réforme, comme c'est l'usage.

Conclusion

Rappelons que Mme LE MEUR a publié un rapport proposant rattacher les loueurs en meublé au régime des revenus fonciers, et donc de facto de supprimer le droit d’amortir. La menace demeure.

La réforme proposée du régime des plus-values des LMNP va gêner les LMNP qui envisageaient de vendre un bien après une détention relativement courte.

Texte du projet de loi :

ARTICLE 24 :
Réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel

L’article 150 VB du code général des impôts est complété par un III ainsi rédigé :
« III. – Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II. »

Exposé des motifs (figurant dans le projet de loi)

Le présent article vise à corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif.

La diversité des régimes fiscaux applicables aux revenus tirés de la location de logements, selon le mode de location (nu ou meublé) et, pour le meublé, selon les modalités d’exercice de l’activité (exercice à titre professionnel ou non), contribue, au-delà de la complexité qui en résulte, à créer ou renforcer des distorsions peu compatibles avec les objectifs de la politique publique du logement, en particulier dans les zones touristiques ou caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Le biais fiscal en faveur du régime de la LMNP concourt à renforcer les incitations économiques en faveur de la location de courte durée et à accroître les tensions sur le marché locatif.

Les contribuables relevant du régime de la LMNP peuvent en effet, sous certaines conditions, déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements afférents au logement loué sans que ceux-ci ne soient pris en compte dans le calcul de la plus‑value lors de la cession dudit logement. Ils disposent ainsi d’un avantage fiscal spécifique, susceptible d’entretenir un déport des loueurs nus vers la location meublée et, ainsi, l’attrition de l’offre de logements affectés à la résidence principale, en incitant à la location meublée de courte durée et à vocation touristique.

Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, le présent article prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien soient effectivement pris en compte lors de sa cession pour le calcul de la plus‑value immobilière afférente.

Ces dispositions s’appliqueront aux plus‑values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025.