J'ai déjà dénoncé le caractère souvent dangereux des schémas de défiscalisation immobilière dans mes notes précédentes.

Je voudrais insister sur une fraude courante que j'ai observée dans le secteur des résidences hôtelières.

Je précise bien sûr qu'il n'y a pas que des arnaques dans ce secteur et qu'il ne faut pas généraliser.

L'arnaque est pratiquée par les promoteurs qui commercialisent des appartements dans des résidences hôtelières et qui se chargent également de l'exploitation.

Autrement dit, elle est le fait de certains groupes qui font à la fois la construction, la commercialisation et l'exploitation des locaux.

L'arnaque consiste tout d'abord à vendre très cher les appartements.

Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal.

Elle est possible parce que les investisseurs manquent de sens critique lorsqu'il s'agit d'investir dans un produit de défiscalisation.

Je tiens à revenir sur la notion de fonds de concours.

Je rappelle d'abord ce que c'est.

Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.

En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.

Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.

La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers.

Je reprends ci-après des extraits d'une très intéressante table ronde tenue à la Commision des Finances du Sénat le 19 mai 2010 sur l'immobilier défiscalisé et notamment le DEMESSINE et les résidences de tourisme en général.

Je n'ai repris que les extraits les plus intéressants.

Il y a lieu de noter la reconnaissance de l'existence et de la nocivité des fonds de concours par le le président de la fédération nationale des promoteurs-constructeurs, M. PIGEON.

Commission des finances du Sénat,
Président M Jean Arthuis,
Rapporteur : Mr Philippe Marini
Compte rendu de la table ronde du 19 mai 2010 sur l'immobilier défiscalisé
- Présidence de M. Jean Arthuis, président -
Table ronde sur la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier

Au cours d'une seconde réunion tenue dans l'après-midi, la commission procède à une table ronde sur la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier, à laquelle participent M. Bruno Corinti, président de Nexity logement, Mme Claudy Giroz, présidente de l'association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM), M. Jean-François Gobertier, président directeur général de GDP Vendôme, Mme Marie-Christine Lepetit, directrice de la législation fiscale (DLF), M. Mustapha Nadi, secrétaire et Mme Mireille Pierret, présidente de la fédération des associations de résidences de services (FEDARS), M. Marc Pigeon, président de la fédération nationale des promoteurs constructeurs et M. Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement et de l'urbanisme.

Un TGI vient de rendre une très intéressante décision dans un dossier DEMESSINE.

Les faits sont très classiques :

Un couple achète un appartement dans une résidence hôtelière avec un bail à un exploitant dans le cadre du régime DEMESSINE.

L'exploitant n'arrive pas à payer les loyers promis.

Un nouvel exploitant, du même groupe que le promoteur, remplace l'ancien et impose une baisse de loyers. Finalement, l'exploitant et le promoteur font faillite.

Le couple engage une action pour dol (tromperie) et met en cause le promoteur, l'officine qui leur a vendu le schéma et la banque.

L'action ne va réussir que contre le promoteur.

J'ai déjà expliqué dans différentes notes de ce blog en quoi les fonds de concours pouvaient être considérés, dans la plupart des cas, comme une tromperie pour les investisseurs (voir notamment la note qui reprend le rapport du Sénat sur ce point). En effet, en subventionnant le loyer versé par l'exploitant, le promoteur trompe l'investisseur sur la rentabilité réelle de son investissement.

Il y a donc lieu de s'étonner qu'une société cotée en bourse et qui développe son activité dans le secteur des résidences de tourisme reconnaisse explicitement dans ses rapports financiers annuels la pratique des fonds de concours.

Je cite le rapport 2010/2011 de cette société :

« Les formules de vente « Propriété Financière XX » et « Propriété XX » se caractérisent notamment par l'engagement de l'exploitant à servir annuellement aux propriétaires des loyers proportionnels aux prix de vente immobiliers. Afin de corriger éventuellement les engagements de loyers supérieurs aux conditions locatives de marché, et pour accompagner la montée en puissance de l'exploitation du site, un fonds de concours, comptabilisé en provisions pour risques et charges, est alloué par la société de construction-vente à la société d'exploitation, permettant ainsi de garantir à celle-ci une capacité bénéficiaire correspondant aux conditions de marché de la localisation de la nouvelle résidence ».

Mon commentaire :ce texte définit bien le fonds de concours. Le promoteur s'engage sur le versement des loyers mais comme la résidence n'est pas assez rentable, le promoteur met de côté un montant qu'il reverse à l'exploitant pour faire face à l'obligation de payer des loyers. Très souvent, l'exploitant fait faillite rapidement. Ce n'est pas le cas en l'espèce car le promoteur s'engage pour la durée du bail mais l'effet pervers du fonds de concours va jouer au moment du renouvellement du bail. En effet, à ce stade, l'exploitant n'ayant plus le fonds de concours, il va exiger une baisse des loyers. Il va facilement l'obtenir car les investisseurs n'ont pas trop le choix et en plus la réglementation du bail commercial donne le droit au preneur d'obtenir un renouvellement du bail avec une baisse des loyers. L'investisseur a été trompé car il a cru que la rentabilité de la résidence permettait le paiement des loyers. Il ne pouvait pas s'imaginer que les loyers n'étaient versés en totalité que parce que l'exploitant recevait de l'argent du promoteur. Rappelons que, très souvent, les investisseurs s'endettent sur une durée de 15 à 20 ans. Les loyers diminuent mais les échances bancaires restent stables.