Ensuite, il faut prendre le contrôle de la copropriété en faisant nommer un syndic qui soit du côté des copropriétaires. Il faut chasser le syndic nommé par l'exploitant initial ou par le promoteur. De nombreuses décisions stratégiques sont prises au niveau de la copropriété comme par exemple le contrôle de la qualité des constructions et l'action en responsabilité contre le promoteur pour faire jouer la garantie décennale.
Puis, il faut récupérer le contrôle des appartements, par exemple à l'occasion de la faillite de l'exploitant. Il faut alors créer une société d'exploitation. L'idée est en fait de créer un exploitant contrôlé par les copropriétaires. Cette société d'exploitation est nécessaire pour des raisons juridiques, fiscales et stratégiques.
Tout d'abord, la copropriété, le syndic ou encore une assocation n'ont pas vocation à exercer une activité commerciale, il faut donc une société dédiée à l'exploitation de la résidence.
De plus, pour des raisons d'optimisations fiscales, il est préférable que chaque propriétaire n'exerce pas directement (ou par un mandataire agissant en son nom) l'activité de location hôtelière au profit des clients. Il faut maintenir une société d'exploitation intercalaire entre les propriétaires et les clients, notamment en vue de cumuler les avantages du régime fiscal de la location meublée tout en maintenant l'assujettissement à TVA.
Enfin, il est essentiel de faire prévaloir la gestion unitaire de la résidence. L'idée du schéma initial de location à un exploitant unique doit être maintenue, sachant que, dans ce cas, l'exploitant est contrôlé par les propriétaires, ce qui change tout par rapport au schéma initial.
La constitution d'une société d'exploitation intercalaire est nécessaire même si les propriétaires souhaitent confier la gestion de la résidence à un nouvel exploitant. En effet, dans ce cas, chaque copropriétaire peut louer son bien à la société d'autogestion et cette société sous-traite la gestion de la résidence à l'exploitant par un contrat de mandat. Il faut éviter de retomber dans le piège de la location directe par bail commercial à un exploitant indépendant.
La société d'autogestion doit gérer la résidence au mieux et son objectif doit être de préserver la valeur de la copropriété et de payer les loyers les plus élevés possibles aux propriétaires. Les copropriétaires qui s'investissent personnellement pour gérer la société doivent être rémunérés. Mais pour respecter les règles de bonne gouvernance, il faut instituer un conseil d'administration et nommer un expert-comptable indépendant. Il faut préférer le statut juridique de la SAS à celui de la SARL car le régime de la SARL ne permet pas de faire respecter ce principe de bonne gouvernance.