1) La location meublée en cas de résidence principale
Le contrat
Quand la location meublée est la résidence principale du locataire, la location est régie à la fois par le code de la construction et de l'habitation et par le code civil (articles L. 632-1du CCH et 1741 à 1762 du code civil).
Cette location ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les baux d'habitation.
Le bail doit être conclu pour une durée minimum d'un an et il se renouvelle par tacite reconduction (L. 632-1 al. 1 CCH).
Si le locataire est un étudiant, la durée peut être de 9 mois, dans ce cas, la clause de reconduction tacite n'est pas applicable (L. 632-1 al. 2 CCH).
Le contrat doit être un écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Aucune forme n'est imposée : il peut être rédigé sous seing privé ou par acte authentique.
Le locataire peut donner congé à tout moment. Dans ce cas, le préavis est d'un mois.
Lorsque le bailleur souhaite donner congé au locataire, il doit justifier ce refus de renouveler le bail. Le refus doit tenir de sa décision :
- soit de reprendre,
- soit de vendre le logement,
- ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Règles d'urbanisme
Selon l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme, un immeuble peut être destiné "à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt".
L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d'affectation des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
Dans les autres cas, le changement d'affectation est soumis à l'obligation de déclaration préalable. La mairie peut ainsi contrôler que ce changement d'affectation n'est pas contraire au plan local d'urbanisme (PLU) qui peut réserver certaines zones à certains types de locaux et par exemple interdire les activités commerciales.
Les locaux loués en tant que résidence principale du locataire sont considérés comme affectés à l'habitation.
Il est donc possible d'exercer l'activité de location meublée, sans autorisation particulière, lorsque le bien est la résidence principale du locataire. Dans les copropriétés, il faut toutefois vérifier la conformité de cette activité avec le règlement de copropriété.
2) La location meublée touristique
Le contrat
Couramment appelée "meublé touristique", la location meublée touristique peut être définie comme une location "à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile" (article D 324-1 du code du tourisme).
Voici ses caractéristiques :
- une location meublée,
- qui se rapporte à un lieu touristique où les vacanciers affluent à une période de l'année (cette saison peut avoir une durée qui varie d'un endroit à un autre),
- qui est destinée à une clientèle de passage qui n'en fait pas son domicile,
- qui a une durée déterminée,
- qui porte sur un immeuble bâti ou sur un local situé à l'intérieur d'un immeuble bâti,
- enfin, le local loué n'est pas la résidence principale du preneur.
La location meublée relève des dispositions du code civil (articles 1741 à 1762), de la libre convention des parties, ainsi que des articles L 324-1 et s. et D 324-1 et s. du code du tourisme.
Lorsqu'elle est conclue entre un professionnel et un consommateur, le contrat est soumis aux règles du code de la consommation.
Parce qu'elle n'est pas la résidence principale du locataire, l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation ne lui est pas applicable.
Avant la conclusion du contrat, il doit être remis au locataire éventuel, un état descriptif des lieux.
Cet état doit indiquer notamment la situation de l'immeuble dans la localité du lieu de location, la description du logement, les modalités et le prix de la location, un état des risques naturels et technologiques.
Le contrat de location doit être écrit.
Si le contrat est conclu à distance, l'offre de contrat doit comporter les mentions qui sont déterminées à l'article L 121-18 du code de la consommation.
Avant l'entrée dans les lieux, un inventaire et un état des lieux peuvent être établis.
Le contrat de location doit comporter les mentions qui sont indiquées dans l'état descriptif ainsi que les mentions suivantes :
- la date d'entrée et de départ du locataire et celle où l'état des lieux se fera (à l'entrée et à la sortie),
- le montant de la caution éventuelle, le mode et le délai de sa restitution,
- le montant des charges,
- les assurances.
Règles d'urbanisme
Les locaux destinés à l'hébergement touristique et temporaire ne sont pas considérés comme des locaux à usage d'habitation au sens de la réglementation de l'urbanisme. Il n'est pas donc pas possible d'utiliser des locaux à usage d'habitation pour exercer cette activité, en tout cas dans les grandes villes. C'est le problème qui se pose à Paris où de nombreuses personnes ont développé une telle activité dans des locaux d'habitation.
3) L'influence de l'existence de prestations hôtelières
Le contrat
Il y a lieu de s'interroger pour savoir si le fait d'exercer l'activité de location meublée avec des prestations hôtelières modifie le régime juridique de l'activité.
Que des prestations hôtelières soient fournies ou non, la location meublée à titre de résidence principale reste soumise à l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation car ce sont des règles d'ordre public qui sont protectrices du locataire dont le logement est la résidence principale.
Le critère déterminant reste le fait que le locataire ait ou non dans les locaux sa résidence principale, peu importe qu'il y ait des prestations hôtelières ou pas.
L'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation dispose d'ailleurs :
"Toute personne qui loue un appartement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. À l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut-être réduite à 9 mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au 1er alinéa est inapplicable."
Mais, en cas de fourniture de prestations hôtelières, il faut appliquer le régime dépôt hôtelier des articles 1952 et s. du code civil.
Il est possible de faire valoir que, compte tenu de l'existence de presations hôtelières, le contrat n'est pas un contrat de location stricto sensu mais un contrat hôtelier. En pratique, toutefois, rien n'interdit selon moi de faire référence dans le contrat aux règles du code civil applicables aux locations.
Règles d'urbanisme
Selon moi, les règles d'urbanisme ne sont pas modifiées par l'existence ou non de prestations hôtelières.
L'adjonction des prestations hôtelières renforce le caractère commercial des activités de location meublé à usage temporaire.
A l'inverse, il devrait être possible de faire valoir que, malgré des prestations hôtelières, l'activité de location meublée à usage de résidence principale, pour des étudiants par exemple, n'est pas contraire à une destination de locaux d'habitation.