Le bien ne peut être récupéré à l'issue des 9 ans
Ensuite, ce type de placement vous oblige à signer un bail commercial avec un exploitant. Les commercialisateurs font croire que les investisseurs ne s'engagent que pour 9 ans, durée de l'engagement fiscal. Mais ils oublient d'informer que, en vertu d'un bail commercial, il est obligatoire de renouveler le bail à l'échéance, à moins d'indemniser l'exploitant en lui versant une substantielle indemnité d'occupation (1 à 2 ans de chiffre d'affaires de l'exploitant réalisé par la location de l'appartement). Autrement dit, il sera impossible à l'investisseur de récupérer la jouissance de son bien à l'échéance du bail, sauf à verser un ticket de sortie particulièrement élevé.
La récupération de la TVA vous engage pour 20 ans
Autre information rarement donnée à l'investisseur : le fait de récupérer la TVA oblige de facto l'investisseur à continuer à faire gérer son bien pendant 20 ans car la récupération de la TVA impose d'affecter l'appartement à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.
Il est très difficile de revendre son bien
Une qualité importante d'un placement est sa liquidité, c'est-à-dire la possibilité de récupérer dans un délai raisonnable la valeur de son investissement en cas de besoin. Or les appartements en résidence services sont très difficiles à revendre. Il n'y a pas de marché de l'appartement d'occasion en résidence services. Ou plus exactement, si ce marché existe, il est très limité et les possibilités de revente sont faibles.
La rentabilité est très faible
L'investissement dans ce type d'appartement rapporte un rendement très faible. Il ne faut pas espérer un rendement brut avant impôt supérieur à 3 %.
Au sujet de la rentabilité, il faut bien distinguer la rentabilité apparente de la rentabilité réelle. La rentabilité apparente est calculée sur la base du loyer divisé par le prix mais la rentabilité réelle est calculée sur la base du loyer moins toutes les charges divisé par le prix. Certains promoteurs font miroiter des taux de rentabilité volontairement gonflés, en oubliant certaines charges comme par exemple la taxe foncière, souvent très élevée dans ce type de bien. Pour connaître la rentabilité réelle raisonnable, il faut demander son avis à un expert indépendant.
Les risques de faillite de l'exploitant
De nombreux investisseurs peuvent aujourd'hui en témoigner : ce type d'investissement est très dangereux car les exploitants de ces résidences font souvent faillite. Même des exploitants apparemment très sérieux ont fait faillite dans le passé. La raison est simple : pour attirer les investisseurs et pour vendre leurs appartements à des prix élevés, les promoteurs n'hésitent pas à promettre des loyers beaucoup trop élevés par rapport à la rentabilité réelle de l'exploitation. Dans certains gros groupes du secteur qui intègrent à la fois l'activité de promotion et celle d'exploitation, les profits sont réalisés par les ventes mais l'exploitation des résidences est souvent déficitaire. Or dans les prochaines années, avec la fin des niches fiscales, ces groupes risquent d'être en difficulté financière. Les loyers ne seront plus payés ou fortement réduits.
Le risque de vice de construction
Là encore, les témoignages sont nombreux. Il arrive souvent que le promoteur ne réalise pas bien la construction. En théorie, l'investisseur peut dans ce cas se retourner contre l'assurance du promoteur. En pratique, les procédures sont longues et incertaines et, en attendant, aucun loyer n'est versé.
Le bail commercial fait peser la charge des travaux importants au propriétaire
Dans les résidences services, il peut se produire que des travaux importants deviennent nécessaires pour permettre la continuation de l'exploitation. Ces travaux peuvent devenir obligatoires à cause de nouvelles normes en matière d'accueil du public (handicapés, personnes âgées, etc.). Or les baux commerciaux types des packages font peser sur le propriétaire le coût de tous les éventuels travaux futurs.
Conclusion
Le CENSI BOUVARD est peut-être une belle opération pour les promoteurs mais pour la plupart des investisseurs, c'est le plus souvent un très mauvais placement.