"Suivant acte notarié du 1er mars 2007 M. Antonio Dupont et Mme Fabienne Duval ont acquis en l'état futur d'achèvement et dans le cadre d'une opération de défiscalisation un appartement situé au 3ème étage formant le lot n° 25 (C301) d'un immeuble [...] qu'ils ont donné à bail commercial à la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences (MLHR) ayant pour activité l'exploitation d'hôtels et de résidences de tourisme en France pour une durée de 15 ans à compter du 31 décembre 2007 moyennant un loyer annuel de 6.208 euro HT indexé.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 2 mars 2009 la société preneuse a été déclarée en redressement judiciaire avec poursuite d'activité pendant la période d'observation fixée à six mois renouvelée jusqu'au 2 mars 2010.

Par jugement du 28 janvier 2010 elle a été placée en liquidation judiciaire avec poursuite d'activité pour une durée de trois mois avec paiement des loyers aux bailleurs au montant économique défini par l'expert M. Patron désigné par le juge commissaire, prorogée jusqu'au 6 mai 2010.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2010 son liquidateur judiciaire, la SCP Becheret, Thierry, Sénéchal, Gorrias, a résilié le bail consenti avec remise différée des clefs eu égard aux actifs mobiliers appartenant au preneur se trouvant toujours dans les lieux.

Par jugement du 6 mai 2010 le tribunal de commerce a mis fin à la poursuite d'activité provisoire et arrêté les plans de cession partielle du fonds de commerce de la SA MLHR pour le site de Bagnère de Luchon au profit de la Sarl Doffre Estate avec prise de jouissance au 7 mai 2010.

Par acte du 21 mai 2010 les consorts Dupont-Duval ont fait assigner la Sarl X Estate et la SCP Becheret, Thierry, Sénéchal, Gorrias devant le président du tribunal de grande instance de Saint Gaudens statuant en référés en expulsion, remise des clefs sous astreinte, fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation.

Par ordonnance du 28 mai 2010 cette juridiction a

- donné acte à M. Dupont et Mme Duval de leur désistement d'instance à l'égard de la SCP Becheret, Thierry, Sénéchal, Gorrias

- dit que Sarl X Estate occupe sans droit ni titre l'appartement de type B2 au 3ème étage de l'ensemble immobilier situé [...] et les 287/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales qui constituent la propriété de M. Dupont et Mme Duval

En conséquence et dans le délai de huitaine suivant la signification de la présenté décision,

- enjoint à Sarl X Estate de leur remettre les clefs de l'appartement

- ordonné l'expulsion de Sarl X Estate et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique

- assorti chacune de ces injonctions, passé ce délai, d'une astreinte de 50 euro par jour de retard en se réservant expressément le pouvoir de la liquider

- fixé l'indemnité d'occupation due à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 600 euro par mois

- condamné la Sarl X Estate aux dépens ainsi qu'à payer à M. Dupont et Mme Duval une indemnité de 500 euro en application de l' article 700 du code de procédure civile .

Par acte du 3 juin 2010 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées la Sarl X Estate a interjeté appel général de cette décision.

(...)

MOTIFS DE LA DECISION

sur l'expulsion

Aux termes de l' article 809 alinéa 1 du Code de procédure civile , le juge des référés est compétent, même en présence d'une contestation sérieuse, pour prendre toute mesure conservatoire qui s'impose pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, l'urgence n'étant pas, dans ce cadre là, une condition de son intervention.

Par lettre recommandée du 18 février 2010 dont l'accusé de réception a été signé le 20 février 2010, la SCP Becheret, Thierry, Sénéchal, Gorrias en sa qualité de liquidateur de Sarl X Estate a informé M. Dupont et Mme Duval de sa décision de résilier le bail les liant à la société Mona Lisa Hotels et Résidences.

En application de l'article L 641-12 1) du code de commerce, la résiliation a pris effet à cette dernière date, jour où le bailleur a été informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail.

Dans son courrier le liquidateur avait avisé les bailleurs que 'compte tenu de la poursuite exceptionnelle de l'activité d'une part et de l'existence d'actifs mobiliers appartenant à mon administré et se trouvant dans vos murs d'autre part il n'est pas envisageable de vous restituer les clefs dans l'immédiat.'

Il a réglé une somme égale au loyer économique pour la période du 1er mars 2010 au 6 mai 2010, date du jugement qui a mis fin à la poursuite d'activité provisoire et arrêté le plan de cession partielle du fonds de commerce de SA MLHR au profit de Sarl X Estate pour le site Les Jardins de Ramel à Bagnères de Luchon.

La Sarl X Estate est donc sans aucun droit ni titre à disposer des clefs et de l'appartement des consorts Dupont-Duval dès lors que le contrat de bail dont était titulaire la SA MLHR n'a pu lui être cédé puisqu'il n'existait plus à la date de la cession de son fonds de commerce pour avoir été résilié deux mois et demi auparavant.

Elle ne peut, en effet, prétendre disposer de plus de droits que ceux qui lui ont été transmis.

Son attention avait été attirée sur ce point puisque le document d'offre type qui lui a été soumis, intégré dans le corps du jugement (pages 25 à 27), mentionnait à la rubrique 'prévision d'activité' que 'le repreneur devra clairement indiquer que les baux résiliés par le liquidateur ne font pas partie de la reprise'.

(...)

L'ordonnance de référé qui a prescrit l'expulsion sous astreinte de la Sarl X Estate sera donc confirmée.

sur l'indemnité d'occupation

En vertu de l' article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile , le juge des référés peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le principe d'une obligation de la Sarl X Estate envers les consorts Dupont-Duval au titre d'une indemnité d'occupation n'est pas sérieusement contestable dès lors que la jouissance de l'appartement n'a jamais été consentie à titre gratuit.

En raison de sa nature indemnitaire, elle n'a pas à correspondre nécessairement au loyer antérieur ou à la valeur locative ou à la valeur économique du local.

Au vu des données de la cause, l'ordonnance de référé qui a fixé son montant à la somme de 600 euro par mois à compter de la signification du jugement sera confirmée.

La discussion qui s'est instaurée devant la cour d'appel sur le chiffrage de cette indemnité d'occupation est, au demeurant, dénuée de toute incidence pour les parties puisqu'aux dires de celles-ci, tels qu'ils ressortent de leurs conclusions respectives, les clefs ont été restituées aux consorts Dupont-Duval dès la signification de l'ordonnance assortie de l'exécution provisoire de droit, de sorte que ladite indemnité n'a pas couru.

(...)

PAR CES MOTIF

La Cour confirme l'ordonnance"