C'est-à-dire que les contribuables qui avaient fait un investissement en croyant bénéficier d'un régime fiscal particulier se retrouvent bernés par l'Etat qui fait changer les règles en cours de route, sur un point très important et sans aucune période transitoire.

Les contribuables directement touchés par une telle mesure sont ceux qui ont fait un investissement immobilier en considérant notamment qu'un tel investissement pourrait bénéficier d'une fiscalité favorable en cas de revente. C'est notamment le cas pour les particuliers qui avaient fait le choix de l'investissement dans l'immobilier locatif.

Au palmarès des contribuables abusés par l'Etat, les loueurs en meublé gagnent haut la main la médaille d'or. Après avoir perdu le statut de LMP et l'exonération de plus-value après 5 ans d'activité, ils perdront donc toute possibilité d'exonération de plus-value dans le cadre du LMNP puisque, dans ce régime, les plus-values bénéficiaient de l'abattement.

D'une manière générale, il n'y a pas lieu d'exiger que la réglementation fiscale soit inscrite dans le marbre et qu'elle ne donne pas lieu à des évolutions. Notamment, lorsque l'Etat doit trouver de nouveaux financements, il est inévitable d'augmenter les impôts.

Mais en l'espèce, l'augmentation est brutale et annule un avantage essentiel de l'investissement immobilier. De très nombreux contribuables seront directement victimes de cette mesure, compte tenu de la hausse des prix de l'immobilier intervenue ces dernières années.

Pour respecter le principe de sécurité juridique, l'Etat aurait pu maintenir les anciennes dispositions pour les investissements déjà réalisés.

Au minimum, l'Etat aurait dû mettre en place une période transitoire. Cela avait d'ailleurs été le cas lors de la précédente réforme du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Des formules plus ou moins favorables sont imaginables.

L'Etat aurait pu, par exemple, prévoir que les anciennes dispositions continuent de s'appliquer en cas de vente intervenant dans un délai de 5 années, les investisseurs conservant encore durant cette période l'abattement calculé sur la période de détention s'arrêtant au jour de l'annonce de la réforme. Ce maintien de l'abattement aurait pu se réduire d'un cinquième par année.

La dérogation aurait pu prendre la forme du maintien des anciennes règles, mais seulement à hauteur d'un plafond global annuel de plus-value imposable et là encore pour une durée limitée.

De même, il aurait été cohérent de réserver ces dispositions temporaires dérogatoires aux investissements locatifs, à l'exclusion des biens immobiliers d'agrément comme les résidences secondaires.

Ainsi un tel dispositif dérogatoire aurait le mérite d'atténuer les effets de la brutalité de la mesure sans représenter un coût financier trop élevé par rapport au gain total espéré.

En contrepartie de ces mesures dérogatoires transitoires et pour en compenser le coût, il aurait été possible de mettre des limites à l'exonération dont bénéficie les résidences principales, par exemple en instaurant un plafond ou en imposant l'obligation de rachat dans un autre bien immobilier pour réserver le dispositif à ceux qui changent de lieu d'habitation.

Il y a lieu d'espérer que les parlementaires amenderont le texte présenté par le gouvernement pour le rendre plus juste. C'est d'ailleurs au fond l'intérêt du gouvernement, aussi bien sur le plan politique que sur le plan juridique.

Sur le plan juridique, il existe en effet de sérieux arguments pour faire valoir l'inconstitutionnalité de la mesure. Les contentieux risquent de se développer si la mesure est votée telle quelle.

En revanche si des dérogations significatives sont apportées pour préserver un minimum le respect du principe de sécurité juridique, la contestation judiciaire sera plus difficile.

Dernière minute (le 6 septembre 2011)

D'après LES ECHOS : Le gouvernement aurait accepté que l'exonération s'applique au-delà de 30 ans. Mais avec un rythme qui ne serait pas du tout linéaire, afin de limiter la perte de rendement : l'exonération serait de 2 % par an entre 5 ans et 15 ans de détention, puis 3 % par an jusqu'à 25 ans, et 10 % par an entre 25 et 30 ans. L'exonération ne serait ainsi que de 50 % au bout de 25 ans, sachant que la grande majorité des transactions s'effectuent plus tôt.

Donc comme prévu, le gouvernement revient sur la proposition initiale et la mesure proposée est assez adroite. En pratique peu de personne profiteront effectivement de l'exonération après 30 ans de détention car, après un tel délai, les biens ont déjà été vendus ou transmis à titre gratuit (donation ou succession).