Lorsqu'un propriétaire d'un appartement exploité dans une résidence hôtelière a récupéré la TVA au moment de son acquisition et qu'il revend l'appartement, deux cas doivent être distingués.
Le premier cas est celui où l'appartement est venu à un propriétaire qui n'est pas assujetti à TVA et qui ne continue donc pas l'activité de location assujettie à TVA, par exemple parce qu'il va affecter l'appartement à un usage personnelle ou à une location exonérée de TVA.
Dans cette situation, si le bien est vendu dans le délai de 5 ans depuis l'achèvement, la vente est soumise à la TVA. L'acheteur doit payer la TVA sur son achat. Cette TVA est reversée par le vendeur au Trésor. Par ailleurs, le vendeur n'a pas à régulariser la TVA récupérée initialement puisque l'opération de revente est assujettie à la TVA.
Si le bien est vendu après 5 ans, le vendeur doit reverser une partie de la TVA récupérée lors de l'achat. La récupération se calcule par vingtièmes. Il faut reverser autant de vingtièmes qu'il reste d'années civiles à courir dans le délai de 20 ans après l'achèvement. Une portion d'année civile est considérée comme une unité acquise, ce qui est favorable au contribuable.
Le deuxième cas est celui où l'appartement est vendu à un propriétaire qui est aussi assujetti à la TVA et qui continue l'activité de location assujettie à TVA.
Dans cette situation l'opération bénéficie de plein droit du régime de la transmission d'une universalité de biens (art. 257 bis du CGI). La vente est nécessairement sans TVA, même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l'achèvement.
De plus le vendeur est dispensé de la régularisation : il n'est pas obligé d'avoir à reverser une partie de la TVA récupérée lors de son achat au prorata de la période restant à courir sur 20 ans.
Il est essentiel de bien s'assurer que l'acheteur va continuer l'activité de location assujettie. En effet, il y a lieu de se demander si les services fiscaux ne pourraient pas se retourner contre le vendeur si l'acheteur ne continuait pas finalement l'activité locative.
Quel que soit le cas considéré, c'est au notaire de préciser le régime applicable à l'opération dans l'acte de vente et, le cas échéant, inclure un engagement de l'acheteur de continuer l'activité assujettie à TVA, même si l'administration n'exige pas en théorie la mention d'un tel engagement dans l'acte de vente et qu'une simple déclaration d'intention pourrait être considérée comme suffisante.
