Il est tout d'abord nécessaire que les copropriétaires soient unis pour gérer leurs relations avec l'exploitant. Il existe en effet un rapport de force entre les propriétaires et l'exploitant. Or l'exploitant peut d'autant plus facilement dominer les propriétaires que ces derniers se trouvent divisés et qu'il n'existe pas de structure adaptée pour unir leur force et parler d'une seule voix face à l'exploitant.

A cet égard, le régime juridique de la copropriété ne constitue pas la structure adaptée car elle n'est pas faite pour cela. Le droit de la copropriété est conçu pour organiser les relations entre les copropriétaires dans le cadre d'une occupation personnelle des parties privatives par chacun des copropriétaires. Or, dans une résidence services, les copropriétaires n'occupent pas leurs lots, l'exploitant est l'occupant unique, à la fois des parties privatives et des parties communes.

Le meilleur outil juridique pour organiser l'union des copropriétaires est la société commerciale car cette structure commune doit servir de support à l'exploitation commerciale de la résidence.

La société commune peut ensuite exploiter directement les locaux, en trouvant divers sous-traitant pour fournir les prestations hôtelières ou, plus logiquement, conclure un contrat avec un gestionnaire unique qu'elle choisira librement. La nature juridique de ce contrat peut varier selon les circonstances. Il pourrait s'agir d'un contrat de location-gérance, d'un contrat de mandat ou encore d'une sous-location avec renonciation à l'indemnité d'éviction.

C'est la société commerciale contrôlée par les copropriétaires qui sera en principe propriétaire du fonds de commerce (sauf sous-location).

En effet, chacun des copropriétaires conclue un bail commercial avec cette société commune.

La première différence entre le premier schéma, à base de bail commercial direct, et cette solution, fondée sur une société intercalaire, c'est qu'il n'y a pas d'indemnité d'éviction.

Il y a une deuxième différence très importante. Elle concerne la rémunération.

Dans le schéma initial, les investisseurs touchent un loyer fixe du gestionnaire.

Dans ce schéma, la société intercalaire peut recevoir une rémunération variable de l'exploitant final alors que le loyer des baux entre les propriétaires et la société intercalaire est en principe un loyer fixe.

Il pourrait être considéré que la situation des propriétaires n'est pas très différente que dans le premier schéma où les propriétaires ne reçoivent un loyer fixe du gestionnaire que si ce dernier a les moyens de le verser.

La situation est en réalité différente car la société intercalaire sert d'interface entre le gestionnaire et les propriétaires.

Si l'exploitation connaît des difficultés, les investisseurs pourront plus facilement accorder des délais de paiement ou des abandons de créance avec retour à meilleure fortune à leur société intercalaire qu'à un exploitant. Les investisseurs peuvent en effet plus facilement faire confiance à leur société intercalaire qu'à un exploitant, par ailleurs défaillant dans la gestion de la résidence.

Les "cadeaux" des investisseurs réalisés sous la forme de délais de paiement ou d'abandons de créances seront faits au profit de la société intercalaire contrôlés par les copropriétaires, et non au profit du gestionnaire défaillant.

Si l'exploitation connaît des difficultés, les investisseurs regroupés dans la société d'exploitation pourront envisager de changer de gestionnaire. Un tel changement de gestionnaire sera plus facile à organiser que dans le cadre du bail commercial direct.

A l'inverse, si l'exploitation se révèle bénéficiaire au-delà des prévisions initiales, les investisseurs pourront profiter de ces gains dans le schéma de la société intercalaire, alors qu'ils n'ont aucun droit en ce sens dans le schéma initial.

Certains investisseurs pourraient faire valoir que ce schéma de la société intercalaire, avec intéressement aux résultats d'exploitation (perte ou bénéfice), ne correspond pas à leur objectif initial, qui était seulement de faire un placement et de profiter d'un rendement locatif garanti, assorti d'une possibilité de revente.

Les investisseurs se retrouvent en effet associés d'une société exerçant une activité professionnelle et en subissant directement les aléas de l'exploitation.

Cela étant, selon moi, une des arnaques du schéma initial a été de faire croire qu'un investissement dans une résidence services correspond à un investissement immobilier normal.

Précisément ce n'est pas le cas et beaucoup d'investisseurs ont en fait l'amère expérience.

C'est un investissement immobilier de caractère professionnel et qui ne peut servir qu'à un seul type d'activité professionnelle, contrairement par exemple à des locaux loués en bureaux.

Autrement dit, qu'ils le veuillent ou non, les propriétaires sont nécessairement intéressés et liés aux résultats de l'exploitation professionnelle des locaux.

Si je loue un appartement d'habitation traditionnelle à un locataire, le niveau du loyer sera déterminé par le marché et mon seul souci sera de trouver un locataire solvable.

Il en va de même si je loue des bureaux dans une grande ville.

Mais si je loue des locaux très spécifiques et utilisables uniquement pour une seule activité économique, je deviens nécessairement dépendant des résultats économiques de cette activité.

Par exemple, le propriétaire des locaux d'une usine d'automobiles est directement dépendant de la bonne santé du marché automobile en général et de l'entreprise locataire en particulier.

Il en va de même pour les propriétaires d'une résidence services, ils sont nécessairement dépendants de la réussite commerciale du gestionnaire.

Alors bien sûr, il existe, sur le marché des résidences services, deux ou trois exploitants importants particulièrement solides sur le plan financier. Dans ce cas particulier, peu importe le schéma juridique. Les investisseurs sont protégés par le sérieux de l'exploitant qui tient par ailleurs à préserver son image de marque.

Mais sinon, le schéma classique doit être évité et il faut préférer celui de la société d'exploitation intercalaire.

Il serait judicieux que les pouvoirs publics imposent ce schéma, beaucoup plus protecteur des investisseurs et plus adapté à la réalité économique.