L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.
1 Trois catégories distinctes
Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.
Il existe trois catégories de loueurs en meublé :
Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.
1°) les loueurs en meublé stricto sensu.
Ils se contentent de louer des locaux meublés.
Ils sont exonérés de TVA, sauf en cas de location à un gestionnaire hôtelier.
De plus, ils bénéficient d'un régime BIC spécial, celui des loueurs en meublé.
Parmi cette catégorie, une distinction doit être opérée entre les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP).
2°) les prestataires parahôteliers.
Ils fournissent des prestations parahôtelières.
Ces prestations para-hôtelières regroupent :
- l'accueil ;
- le linge de maison ;
- le nettoyage des locaux ;
- les petits déjeuners.
Pour relever de cette catégorie, il faut fournir au moins trois prestations sur quatre.
Les prestataires para-hôteliers sont assujettis à la TVA et soumis au régime BIC de droit commun des hôteliers.
3°) Les loueurs en meublé de tourisme
Par ce terme, je vise les propriétaires de chambres d'hôtes, de gites ruraux, ou de meublés de tourisme, ils peuvent être considérés comme une catégorie "hybride".
En effet, ces activités de meublés de tourisme relèvent du régime des prestataires para-hôteliers si trois sur quatre des activités para-hôtelières précitées sont fournies.
Sinon ils relèvent du régime de la location en meublée stricto sensu.
Il existe une particularité. Même dans le cas où ils ne fournissent pas trois prestations para-hôtelières sur quatre, ces professionnels peuvent bénéficier du régime micro plus favorable des prestataires hôteliers.
2 Présentation générale du régime micro-BIC
2.1 Le champ d'application des deux régimes micro
Le régime micro est un régime simplifié de déclaration et d'imposition bénéficiant aux petites entreprises.
Le résultat imposable est calculé de manière forfaitaire, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation.
Ce régime s'applique à partir d'un certain seuil révisé chaque année.
Il est établi à compter du 1er janvier 2012 à :
- 81 500 euros hors taxes pour des activités de ventes et de fourniture de logement ;
- 32 600 euros hors taxes pour les autres prestations de services.
Le contribuable soumis au régime micro-BIC porte directement sur sa déclaration annuelle de revenus le montant brut de son chiffre d'affaires.
L'administration fiscale calcule ensuite le résultat imposable avec un mode forfaitaire de calcul des frais.
Elle applique pour cela un abattement forfaitaire pour frais et charges de 71 % du chiffre d'affaires pour les activités de ventes et de fourniture de logement, et de 50 % pour les autres activités de prestations de service. Ces abattements s'appliquent avec un montant minimum de 305 euros.
Le régime micro, en plus de faire bénéficier d'un mode d'imposition simplifié, allège les obligations comptables.
La tenue d'une comptabilité complète et régulière n'est pas obligatoire, les exploitants sont notamment dispensés d'établir un bilan et un compte de résultat.
Ces obligations comptables allégées incombent aux contribuables, qu'ils aient ou non le statut de commerçant et quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires.
Le régime micro peut être intéressant si les charges réelles sont inférieures au montant des charges déterminées selon le forfait, sinon il vaut mieux éviter le régime micro. C'est encore plus vrai si l'activité est déficitaire.
En conclusion, le régime micro peut être recommandé lorsque les charges réelles sont peu élevées car il est avantageux sur le plan fiscal et il permet d'avoir moins d'obligations comptables.
2.2 Application aux loueurs en meublé
La location en meublé
Le régime micro-BIC s'applique aux entreprises bénéficiant de la franchise en base de TVA ou exonérées de cet impôt.
De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.
Le seuil est fixé à 32 600 euros hors taxes pour les prestations de services, y compris en principe la location meublée.
Sous le régime du micro-BIC le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais et charges de 50 %.
Ce régime est donc intéressant si les charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà de ce seuil il est en principe plus avantageux d'opter pour le régime réel.
En tout état de cause, il n'y a aucun intérêt de choisir le régime micro si l'activité est déficitaire.
Selon moi le régime micro peut s'appliquer aux LMP comme aux LMNP. Le régime d'exonération de plus-value en fonction des recettes peut s'appliquer à une entreprise relevant du régime micro. Cela dit, en pratique, peu de personne peuvent à la fois être LMP et relever du régime micro.
Les prestataires parahôteliers
Les prestataires parahôteliers sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie BIC, mais sous le régime de droit commun.
Ces prestataires sont assujettis à la TVA.
De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.
Le seuil est fixé à 81 500 euros hors taxes, et qui correspond à la catégorie des activités de vente et de fourniture de logement.
L'abattement forfaitaire pour frais et charges est égal à 71 %, et non pas 50 %.
Les loueurs en meublé de tourisme
Les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes relèvent du régime micro-BIC si les recettes n'excèdent pas 81 500 euros en 2012 (catégorie des activités de vente et de fourniture de logement), et non pas 32 600 euros.
L'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.
3 Le calcul du chiffre d'affaires pour les entreprises nouvelles
Principe de base
Afin de connaitre le régime d'imposition applicable, il convient de comparer le chiffre d'affaires annuel de l'exploitation aux seuils de chiffre d'affaires dictés par la loi.
Mais en cas d'un commencement d'activité en début d'année, la règle se complique.
Le cas d'une entreprise nouvelle
Le chiffre d'affaires doit faire l'objet d'un ajustement prorata temporis, c'est-à-dire au prorata de la durée de l'exercice.
Cet ajustement est effectué en fonction du nombre de jours d'activité par rapport à 365, une année.
La même règle s'applique en cas de cessation d'activité en cours d'année.
Souvent, l'activité de loueur en meublé n'est que saisonnière, elle ne se pratique que pendant une certaine partie de l'année.
Dans ce cas, la règle de l'ajustement prorata temporis du chiffre d'affaires en cas de commencement d'activité en cours d'année ne s'applique pas.
En conséquence, si le loueur en meublé saisonnier ne dépasse pas le seuil sur l'année, il bénéficie du régime micro. Cette solution est avantageuse, car les seuils légaux (voir paragraphe 2) ne sont pas ajustés en fonction de la durée de l'activité.
Il existe une règle également dans le cas du dépassement du seuil du chiffre d'affaires en cours d'exercice (voir paragraphe 5).
4 Le régime TVA des petits loueurs en meublé
4.1Principes
Les loueurs en meublé sont exonérés de TVA.
Mais il y a deux exceptions à ce principe. Les loueurs en meublé peuvent être assujettis à TVA si :
- le loueur en meublé exerce trois prestations para-hôtelières sur quatre, c'est donc en fait un prestataire parahôtelier,
- le loueur en meublé loue à un gestionnaire qui fournit ces prestations.
Un loueur en meublé qui est en principe assujetti à TVA y échappe si son chiffre d'affaires est inférieur aux seuils de la franchise de TVA qui sont identiques au seuil du régime micro (voir paragraphe 4.3).
Le loueur en meublé relevant de la franchise peut toutefois opter pour l'assujettissement à la TVA pour échapper à l'application de la franchise.
En général, l'assujettissement à TVA est avantageux car cela permet de récupérer la TVA sur les dépenses, et notamment les constructions neuves et les travaux.
4.2 Un choix cornélien
Par principe, un contribuable ne peut pas à la fois relever du régime micro et renoncer à la franchise de TVA.
Autrement dit le régime micro implique la franchise de TVA.
Ainsi, en pratique un petit loueur en meublé qui a intérêt à être assujetti à TVA pour récupérer la TVA d'amont ne peut opter pour le régime micro.
Rappel : en tout état de cause ce choix n'existe pas pour les loueurs en meublé exonérés de TVA de droit, car ces professionnels ne fournissent pas de prestations para-hôtelières.
5 Le franchissement des seuils
Il est possible qu'un loueur en meublé voie son chiffre d'affaires fluctuer, au risque de ne plus pouvoir bénéficier du régime micro.
Des solutions sont prévues afin de ne pas pénaliser automatiquement certains dépassements de seuils.
Il faut distinguer entre les loueurs en meublé exonérés de TVA et les loueurs en meublé en franchise de TVA.
5.1 Les loueurs en meublé exonérés de TVA
Lorsque l'activité est exonérée de TVA, le régime micro demeure applicable les deux premières années du franchissement des limites de 81 500 euros ou 32 600 euros, quel que soit le montant du chiffre d'affaires ou des recettes réalisé au titre de ces années.
5.2 Les loueurs en meublé soumis à la franchise
Conséquence du dépassement sur le bénéfice du régime micro
Le maintien du régime micro-BIC est possible pendant les deux premières années de dépassement des seuils de chiffres d'affaires.
C'est seulement à compter de la troisième année de franchissement de ces limites qu'un contribuable est considéré comme hors champ.
Certaines conditions doivent être réunies.
Les conditions de maintien du régime : la franchise de TVA
Pour que le franchissement des seuils n'emporte pas la sortie du régime micro, l'entreprise doit bénéficier de la franchise en base en matière de TVA pour l'année entière.
Il faut donc que les seuils de la franchise de TVA soient respectés, sinon la perte de la franchise de TVA entraine automatiquement la perte du régime micro.
Les seuils de chiffre d'affaires sont identiques à ceux mentionnés en matière de régime micro (81 500 euros pour les activités de ventes et de fourniture de logements et 32 600 euros pour les autres prestations de services).
Tolérances : le non-franchissement des seuils majorés TVA
Des seuils majorés de TVA sont prévus afin de permettre certains franchissements de seuils non importants.
Il existe un seuil majoré en dessous duquel le franchissement des seuils de 81 500 euros et 32 600 euros n'entraine aucun changement de régime.
Ce seuil est fixé en 2012 à 89 600 euros pour les activités de vente et de fourniture de logements ou 34 600 euros pour les autres prestations de services.
Ainsi, les exploitants qui réalisent en 2012 un chiffre d'affaires compris entre 81 500 euros hors taxes et 89 600 euros hors taxes ou 32 600 euros hors taxes et 34 600 euros hors taxes, bénéficient toujours du régime micro la première année de dépassement des seuils.
6 Le régime de l'auto-entrepreneur
Il existe un régime dit "auto-entrepreneur".
Il s'agit d'un régime simplifié de déclaration et de paiement des cotisations sociales et, sur option complémentaire, de l'impôt.
Le contribuable doit s'acquitter de l'ensemble des cotisations sociales, chaque mois ou chaque trimestre.
La question est de savoir si ce régime est intéressant pour les loueurs en meublé.
En pratique, je déconseille l'adoption de ce régime car il n'est intéressant financièrement que dans certaines hypothèses assez rares, et parce que, de toute façon son principal intérêt, qui est la simplification des procédures de paiement des charges sociales, est généralement sans grand intérêt pour un loueur en meublé.
6.1 Rappels sur le régime de l'auto-entrepreneur
Distinction régime micro social et régime micro fiscal
Le régime de l'auto-entrepreneur ne concerne que les contribuables placés sous le régime micro fiscal (BIC ou BNC).
Le régime de l'auto-entrepreneur implique donc l'application du régime micro et ne s'applique que sous conditions de non-franchissement des seuils de chiffres d'affaires du régime micro.
En revanche il est possible d'être en régime micro sans appliquer le régime de l'auto-entrepreneur.
Le régime social
En matière de charges sociales, le régime de l'auto-entrepreneur implique un prélèvement libératoire trimestriel ou mensuel (au choix) calculé sur le chiffre d'affaires et égal à :
- 12 % pour une activité commerciale ;
- 21,3% pour une activité de prestations de services ;
- 18,3% pour les prestations de service des professionnels libéraux affiliés à la CIPAV.
Option pour le versement fiscal
Le contribuable relevant du régime de l'auto-entrepreneur peut choisir, sur option, de payer l'impôt sur le revenu de son activité sous la forme d'un prélèvement forfaitaire libératoire.
Ce régime implique un versement libératoire, liquidé en appliquant au chiffre d'affaires ou aux recettes hors taxes un des taux suivants :
- 1 % pour les entreprises de vente ou de fourniture de logement ;
- 1,7 % pour les entreprises de prestations de services ;
- 2,2 % pour les entreprises non commerciales (libérales...).
Les loueurs en meublé auto-entrepreneurs qui souhaitent bénéficier du versement fiscal libératoire doivent ne pas dépasser, pour le montant des revenus du foyer fiscal de l'avant-dernière année et pour une part du quotient familial, la limite supérieure de la troisième tranche du barème de l'impôt sur le revenu de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option est exercée (26 420 euros pour 2012).
En pratique, quand elle est possible, cette option est rarement intéressante et le gain n'est pas significatif.
6.2 Le choix de l'option pour le régime de l'auto-entrepreneur pour les loueurs en meublé
Exclusion des loueurs en meublé non professionnel
Sur le plan social, seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont en principe assujettis aux charges sociales. Donc seul un LMP peut envisager d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur.
En pratique, cela limite les possibilités, car il faudrait à la fois être LMP donc avoir 23 000 euros de recettes mais moins de 32 600 euros pour relever du régime micro.
Bien sûr, il reste le cas des prestataires parahôteliers, qui ne relèvent pas du statut de la location meublé stricto sensu et qui peuvent être assujettis aux charges sociales, même avec une faible activité.
Les loueurs en meublé et les prestataires hôteliers assujettis à TVA
La plupart du temps, quand ils peuvent être assujettis à TVA, les loueurs en meublé ont intérêt à conserver cet assujettissement qui leur permet de récupérer la TVA grevant l'achat des locaux où les travaux.
Or, rappelons le, le régime de l'auto-entrepreneur suppose le régime micro, lequel implique la franchise de TVA.
Autrement dit, il est impossible d'être à la fois assujetti à la TVA et de relever du régime des autos-entrepreneurs.
Donc, en pratique, les loueurs en meublé ou les prestataires parahôteliers qui peuvent être assujettis à TVA choisissent ce régime d'assujettissement et renoncent ainsi de facto au régime des auto-entrepreneurs.
Les loueurs en meublé exonérés de TVA
Même si les loueurs en meublé exonérés de TVA ont le droit d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, ils n'ont souvent pas intérêt à le faire.
En effet, souvent les loueurs en meublé exercent cette activité à titre accessoire d'une activité principale.
Il n'est pas alors utile pour eux d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, les charges sociales calculées au réel étant plus faibles qu'en cas d'application du régime de l'auto-entrepreneur.
En conclusion, il est peu probable que le régime de l'auto-entrepreneur soit réellement intéressant pour un loueur en meublé ou un prestataire parahôtelier.
Le régime de l'auto-entrepreneur peut toutefois être envisagé pour certains loueurs en meublé professionnels, exonérés de TVA, qui ne sont par ailleurs affiliés à aucun régime social pour une autre activité, et qui réalisent, à titre principal, une petite activité de location.
De même, pour les loueurs en meublé de tourisme, le seuil du régime micro étant plus élevé, certains exploitants exonérés de TVA pourront trouver un intérêt au choix du régime de l'auto-entrepreneur.