Ces résidences ont connu (et connaissent encore) un grand succès. D'une part, parce que dispositif est éligible au dispositif fiscal CENSI BOUVARD. A cet égard, les promoteurs et autres conseils en défiscalisation ont largement vanté tous les avantages qu'il y avait soit-disant à investir dans de telles résidences : placement financier rentable, baisse d'impôt et préparation de la retraite.
D'autre part, parce que ces résidences proposent un certain nombre de services adaptés aux besoins des séniors.

Malheureusement, ce tableau idyllique est rapidement assombri par la pression constante des charges liées aux services fournis.
Ces résidences sont régies par le statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi n°65-755 du 10 juillet 1965 dans laquelle un chapitre leur est spécialement consacré.

Les charges afférentes aux services sont traitées comme des charges classiques de copropriété suivant l'article 10 alinéa 1er de la loi précitée : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ».

« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. » (article 41-3 dernier alinéa, loi n°65-755 du 10 juillet 1965).

Et c'est là que les choses se compliquent.

En réalité, ces résidences font l'objet d'un montage complexe. Il s'agit souvent d'une société civile immobilière couplée avec une association. Cette dernière a la charge de la gestion et de l'organisation des différents services proposés par la résidence.
Tout futur acquéreur doit donc, non seulement acheter les parts sociales correspondant au lot vendu mais également adhérer obligatoirement à l'association. L'un ne va pas sans l'autre.

En matière de charges, le copropriétaire se trouve obligé de s'acquitter à la fois des charges de copropriété ET de la cotisation à l'association, celle-ci pouvant parfois représenter des montants totalement prohibitifs.

Jusque là rien de bien surprenant. Tout se gâte lorsque pour des raisons de santé, voire, malheureusement de décès, le copropriétaire n'habite plus la résidence. Alors que les services, dont le coût constitue l'objet de la cotisation d'adhésion à l'association, ne sont plus utilisés cette cotisation continue néanmoins d'être due. Pire, elle est même exigée des héritiers alors qu'ils n'occupent pas le bien immobilier et qu'ils n'ont aucun besoin de ces services.

Ils ne disposent d'aucun moyen de faire cesser leur adhésion à l'association, ce qui paraît contraire au principe de la liberté d'association.

Leur situation financière peut devenir rapidement catastrophique. Non seulement ils doivent s'acquitter du paiement mensuel de l'adhésion mais en plus ils n'arrivent pas à vendre le bien car, excepté les potentiels acquéreurs séniors, les autres éventuels acheteurs sont peu séduits par l'idée d'être obligés de contribuer à des services dont ils n'ont pour le moment aucun besoin.

Le rapport mentionné en début d'article propose un certain nombre de solutions concernant les charges afférentes aux services. Outre la mise en place d'une convention spécifique (convention déjà mentionnée dans la loi du 10 juillet 1965 en article 41-1), il propose surtout de distinguer strictement ces charges des charges de conservation et d'entretien de la copropriété en les individualisant et en les comptabilisant suivant l'utilisation effective des services par le résident.
A suivre...