Dans toutes les communes, le changement de destination d'un local suppose de déposer une déclaration préalable à la mairie (art. R 421-7 du code de l'urbanisme).

De plus, dans les grandes agglomérations, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable (art. L 631-7 du code de la construction et de l'habitation) et à une réglementation spécifique définie par chaucune des communes, avec par exemple à Paris des obligations de compensation prévues dans certains cas.

La violation de cette obligation peut donner lieu à l'application d'une amende de 25 000 € (art. L 651-2 du code de la construction et de l'habitation).

Il est admis que les locaux meublés sont à usage d'habitation si le locataire y établi sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

A Paris, selon les arrondissements, il est plus au moins facile d'obtenir un changement de destination. Mais, le plus souvent, ce changement est refusé quand il s'agit par exemple de transformer un appartement situé dans un étage d'un immeuble à usage d'habitation.

Pour les juristes, notons toutefois que le code de l'urbanisme utilise la notion de destination alors que le code de la construction et de l'habitation utilise le terme d'usage. Les deux concepts ne sont pas nécessairement identiques.

La nature juridique de l'hébergement touristique en location meublée

Certains prétendaient que l'hébergement touristique en location meublée pourrait être considéré comme de la location à usage d'habitation.

Selon moi, c'était faux.

Si la location meublée pour une personne qui élit domicile est admise comme étant possible dans un immeuble à usage d'habitation, il n'en va différemment quand la location meublée est de courte durée, et a fortiori quand elle concerne des touristes et que divers services de parahôtellerie sont fournis (accueil, linge de maison et nettoyage des locaux).

Sur ce point la loi ALUR a rajouté une précision qui, clôt le débat, même si, selon moi, il n'y avait pas réellement de doute.

La loi a rajouté en effet un dernier alinéa à l'article L 631-7 :

"Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article."

Ce texte vise clairement l'hébergement touristique. Même si le terme d'hébergement touristique n'est pas expressément mentionné, la définition ressemble beaucoup à celle figurant à l'article D 321-1 du code du tourisme et qui définit la résidence de tourisme.

La location meublée de moyenne durée

Cela dit cette précision pourrait être utilisée par ceux qui font de la location meublée d'une durée de plusieurs mois, par exemple à des stagiaires ou des professionnels pour plusieurs mois.

Il pourrait en effet être considéré que l'activité de location meublée de durée moyenne pourrait être, a contrario, admise comme ne modifiant pas l'usage des locaux d'habitation.

Tel pourrait être le cas par exemple d'une location meublée touristique de plusieurs mois. Tout dépend de ce qu'il faut entendre par l'expression "de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage". Une location limitée à l'été pourrait être admise selon moi car elle n'est pas répétée, mais à condition de ne pas faire des locations hebdomadaires. Cette interprétation pourrait intéresser ceux qui louent un logement à des étudiants, pendant l'année universitaire, et ensuite à un seul client étranger pendant les deux mois d'été.

En tout état de cause, depuis la loi ALUR, il est désormais possible de louer sa résidence principale même à Paris (en ce sens le dernier alinéa de l'article L 631-7-1 A) mais attention à ne pas violer le règlement de copropriété (voir ci-après) :

"Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile."

Un nouveau régime d'autorisation administrative

La grande modification de la loi ALUR, c'est de prévoir un nouveau régime d'autorisation pour l'hébergement touristique à l'article L 631-7-1 A :

"Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire. (…)

Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du 2° du II de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme."

Ce nouveau régime permet donc aux propriétaires de demander à la mairie de développer une activité d'hébergement touristique.

Mais chaque commune devra définir les conditions générales à respecter pour pouvoir obtenir une telle autorisation.

A Paris, la question peut se poser de savoir si le conseil municipal acceptera d'utiliser cette possibilité de loi ALUR pour encourager le développement de l'hébergement touristique dans les locaux d'habitation.

C'est très peu probable.

Mais il est possible que cette possibilité soit utilisée dans d'autres communes de la région parisienne.

La question du règlement de copropriété

Ce qui est souvent oublié, c'est que toute activité doit respecter, en tout état de cause, la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie dans le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété fixe la destination des parties privatives. Il peut être très précis et interdire expressément la location meublée touristique. Mais il indique souvent au moins que les appartements sont à usage d'habitation.

Dans ce cas, il n'est pas possible de développer l'activité d'hébergement touristique, sauf à modifier le règlement de copropriété, ce qui suppose l'accord unanime des copropriétaires (voir par exemple en ce sens cass. 10 octobre 2011, n° 10-20634).

Et si jamais un propriétaire obtient une autorisation temporaire de changement d'usage par la mairie, peut-il considérer qu'il peut passer outre le règlement de copropriété ? En effet la loi prévoit :

"Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du 2° du II de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme."

Mais il faut selon moi comprendre ce texte comme permettant aux propriétaires d'éviter d'avoir à faire une déclaration à la mairie comme le prévoit le code de l'urbanisme en cas de changement de destination.

Cela ne peut pas selon moi s'interpréter comme permettant aux propriétaires de violer le règlement de copropriété qui impose un usage d'habitation.

Il se trouve que la loi ALUR avait prévu que les copropriétaires concernés pouvaient développer cette activité en obtenant un vote favorable d'une majorité de copropriétaire. Cette disposition a été censurée par le conseil constitutionnel.

Mais, contrairement à ce qui a été indiqué par certains commentateurs, cette censure du conseil constitutionnel ne crée par un droit de violer le règlement de copropriété.

C'est plutôt l'inverse.

Le texte étant censuré par le conseil constitutionnel, il faut revenir au droit commun, c’est-à-dire l'accord unanime des copropriétaires si l'activité n'est pas autorisée par le règlement.

En principe, les copropriétaires utilisent leurs biens librement, mais dans la limite de la destination ou de l'usage prévu par le règlement de copropriété.

Il faut comprendre que si la jurisprudence exige l'unanimité c'est en vertu du principe de protection des droits des autres copropriétaires. Si j'ai acheté un appartement dans un immeuble à usage d'habitation, c'est pour jouir de la relative tranquillité des locaux d'habitation.

Si une activité hôtelière est développée dans les autres appartements, cela peut nuire à ma tranquillité.

D'un autre côté, là encore, il est sans doute possible de faire valoir que, dans certains cas, l'activité de location meublée touristique ne porte pas atteinte à la tranquillité des autres propriétaires, notamment par exemple si les locaux sont loués tous les étés à un seul client.

Attention à la question de l'assurance

Les personnes qui louent leur bien aux touristes négligent en général la question de l'assurance. Si le touriste hébergé met le feu à l'immeuble, la question est de savoir si l'assurance du propriétaire paiera. La réponse est probablement non. L'assurance habitation n'acceptera pas d'indemniser un préjudice qui résulte d'une activité locative illégale ou simplement irrégulière. Le métier des compagnies d'assurance est d'encaisser des primes et d'éviter d'avoir à payer des indemnités. Je parle d'expérience, les meilleurs avocats travaillent pour les compagnies d'assurance et tous les arguments sont bons pour refuser la prise en charge.

En pratique, je conseille à à toute personne qui veut pratiquer de l'hébergement de touristes de se renseigner auprès de sa compagnie et d'obtenir une attestation d'assurance pour ce type d'activité.

Une réglementation peu appliquée

D'une manière générale, il est surprenant de constater le développement illicite de l'activité d'hébergement touristique à Paris. C'est interdit mais tout le monde le fait et les poursuites sont peu nombreuses. La loi est grossièrement violée mais cela ne gêne pas vraiment les pouvoirs publics.

En pratique, les poursuites sont souvent déclenchées par la plainte d'un copropriétaire mécontent. Donc il faut s'assurer de l'accord des autres copropriétaires.

Il est vrai que la réglementation est respectée dans certains cas, notamment en cas de location de sa résidence principale et lorsque les locaux sont de toute façon à usage commercial, .