Le risque de dissolution
Lorsqu'une société civile exerce une activité commerciale, elle peut faire l'objet d'une action en justice en nullité. Ses activités commerciales sont présumées effectuées par une autre société créée de fait, ce qui peut provoquer certains risques juridiques.
Une gestion fautive du gérant
Si une société civile exerce une activité commerciale, la gestion du gérant de la société est fautive. Tout tiers qui subit un préjudice du fait de cette gestion fautive pourrait agir en justice pour demander réparation.
La location meublée n'est pas une activité commerciale
Une SCI peut juridiquement exercer une activité de location meublée car il est admis en général par la doctrine dominante que l'activité de location meublée est une activité civile (voir par exemple en ce sens Jurisclasseur com. fasc. 37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée).
Il est en effet admis que la location d'immeuble est une activité civile.
La location de meubles est considérée comme une activité commerciale mais le fait de rajouter les meubles dans la location d'un immeuble présente un caractère accessoire.
Ainsi la location meublée est civile du fait du caractère prépondérant du caractère immobilier des biens loués.
L'activité parahôtelière est une activité commerciale.
Il est en revanche admis que l'activité de location meublée accompagnée de services hôteliers significatifs est une activité commerciale.
En effet, il est généralement considéré que l'activité hôtelière est une activité de services et non plus une activité de location. Sur ce point précis, la règle juridique rejoint la définition fiscale de l'activité parahôtelière : c'est l'existence de services hôteliers tels que le linge de maison ou le nettoyage des locaux qui caractérise une activité hôtelière.
En conséquence l'activité de location meublée exercée dans une société civile doit rester strictement celle d'une activité de location meublée et sans l'existence de services hôteliers significatifs, comme dans un gîte rural par exemple.
L'activité de location meublée relève du régime fiscal des BIC
Si juridiquement, il est toujours possible d'exercer une activité de location meublée dans une société civile, l'activité de location meublée est considérée fiscalement comme une activité taxable selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Autrement dit, pour le droit fiscal, l'activité de location meublée est assimilée à une activité commerciale et imposée comme telle (avec toutefois l'application d'un régime spécial). Cela résulte notamment de l'article 35 bis du CGI interprété a contrario.
Cette distorsion avec les règles du droit commercial peut surprendre.
Toutefois, elle n'est pas si originale. Il arrive souvent que le droit fiscal déroge aux règles de droit commun pour forger ses propres définitions. C'est le fameux principe d'autonomie du droit fiscal.
Si une société civile exerce une activité BIC elle devient assujettie à l'impôt sur les sociétés
Selon l'article 206, 2 du CGI les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du CGI doivent être assujetties à l'impôt sur les sociétés
Toutefois, par mesure de tempérament, ces sociétés ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes.
En pratique, il faut éviter d'exercer une activité de location meublée par l'intermédiaire d'une SCI puisque cette activité entraîne l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés. Un tel assujettissement peut être désavantageux sur le plan fiscal, notamment en raison de la perte par la société du régime des plus-values immobilières des particuliers
Mais bien sûr cela ne pose pas de problème si la société est déjà assujettie à l'impôt sur les sociétés, notamment à la suite d'une option en ce sens.