Mon avis :

Il est certain que le régime du LMNP est très favorable sur ce point. En pratique et par rapport au régime des revenus fonciers (location nue) il permet effectivement de cumuler les avantages de la fiscalité professionnelle (déduction de l'amortissement) avec les avantages de fiscalité privée (notamment régime de plus-value basé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat sans réintégration des amortissements). Il serait d'ailleurs possible de rajouter le fait que les LMNP peuvent transmettre leurs biens sans être taxés sur la plus-value.

Mais les auteurs du rapport semblent omettre le fait que si des investisseurs ont choisi le régime LMNP c'est souvent principalement à cause de cette possibilité d'amortissement. Autrement dit, le fait de le supprimer rétroactivement à ces investisseurs constituerait selon moi une grossière atteinte au principe de non-rétroactivité de la loi fiscale, ou plus exactement au principe de maintien des régimes fiscaux de faveur aux investissements déjà réalisés.

Ce principe dit de "confiance légitime" n'est pas encore clairement admis au plan constitutionnel mais la remise en cause d'un des avantages principaux d'un régime fiscal, de caractère incitatif, appliquée aux investissements déjà réalisés, pourrait selon moi être contesté avec succès devant le Conseil Constitutionnel. Le législateur devrait maitenir les anciennes règles pour les investissements déjà réalisés ou au moins instaurer une période transitoire.

Par ailleurs, si le droit d'amortir les biens est supprimé pour les LMNP, les investisseurs perdront tout intérêt dans ce type d'investissement. Ils délaisseront l'investissement direct en location meublée et se tourneront vers d'autres types de placement. Or la location meublée présente un intérêt social. De nombreuses personnes ont besoin de se loger à moyen terme, ce que ne permet pas le logement vide.

Le scénario consistant à réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value serait un moindre mal si les investisseurs conservent les avantages du régime des plus-values privées et notamment l'abattement pour durée de détention et l'absence d'imposition en cas de transmission à titre gratuit.

Je cite l'extrait du rapport sur le régime LMNP :

"Contenu de la mesure

Scénario n°1 :modification des règles de calcul des plus-values réalisées par les LMNP afin d’intégrer les amortissements pratiqués au moment de la cession+ création de champs sur la déclaration fiscale n°2042 C (déclaration complémentaire de revenus) permettant d’identifier la valeur des biens et le m ontant annuel des amortissements pratiqués + meilleur encadrement des modalités d’amortissement (définition des composantes, des durées d’amortissement, etc.).Ce scénario est sans impact budgétaire identifié faute d’éléments de suivi sur les plus-values réalisées par les LMNP

Scénario n°2 (privilégié par la mission) : modification des règles de calcul des plus-values réalisées par les LM NP afin d’intégrer les amortissements pratiqués au moment de la cession +suppression ou réduction de la faculté offerte aux LMNP de constater un amortissement sur les biens mis en location + convergence du montant d’abattement forfaitaire du micro-BIC applicable aux LMNP actuellement compris entre 50 et 71 % vers celui du micro-foncier (30 %), l’abattement serait ramené à 40 % Scénario n°3 :suppression du régime LMNP + faculté offerte à l’ensemble des bailleurs de pratiquer un amortissement pour tous les logements neufs

Scénario n°4 : suppression du régime LMNP

Argumentaire

Scénario n° 1 : mettre fin à l’incohérence du système actuel qui autorise la déduction d’amortissement des revenus des contribuables sans que cette dernière soit prise en compte au moment du calcul de l’éventuelle plus-value. La plus-value est ainsi calculée sur une valeur brute à l’achat et non une valeur nette ce qui est contraire à la logique économique du dispositif. Assurer un meilleur suivi des amortissements pratiqués afin de pouvoir suivre leur impact en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux

Scénario n° 2 : outre la mesure relative aux règles de calcul des plus-values des LMNP, rapprochement de la fiscalité des LMNP avec celle de droit commun de taxation dans la catégorie des revenus fonciers afin d’éviter un point de fuite d’un régime à l’autre pour des motifs essentiellement fiscaux tout en tenant compte de la spécificité du régime LMNP

Scenarii n° 3 et 4 :plus favorable contribue, par transformation d'éviter la coexistence de deux régimes distincts don logements existants, à réduire l’offre locative de longue durée.

Difficultés

Difficultés rencontrées par la mission pour le chiffrage des impacts potentiels. Il n’existe actuellement aucune donnée sur le montant des amortissements pratiqués par les LMNP ni aucune instruction administrative spécifique qui permette de connaître les montants amortis annuellement pour chaque composante d’un bien. La mission a donc réalisé ses estimations sur la base d’un prix moyen d’investissement locatif de 185 k€ , d’un amortissement moyen de 3,3 % sur 85 % de la valeur du bien (les 15 % restant correspondent à la valeur du terrain qui est non amortissable), et d’un rendement brut de 4,1 %.Le scénario n° 3 n’a pas été chiffré et mériterait d’être approfondi dans une perspective de création d’un régime fiscal unique des propriétaires bailleurs Réticence forte du secteur(résidence étudiante, tourisme meublé, etc.)."

Voir aussi ci-après un autre extrait évoquant la suppression du CENSI BOUVARD :

"Mettre fin en 2015 au dispositif Censi-Bouvard d’incitation à l’investissement en résidence de services : résidences pour étudiants, résidences pour seniors, établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidences de tourisme (qui incluent les résidences d’affaires). La mission ne dispose pas d’éléments relatifs au coût du dispositif Censi-Bouvard. En s’appuyant sur les estimations de la DHUP, la suppression du Censi-Bouvard en 2015 génèrerait une économie de 30M€ en 2017.L’économie globale liée à la suppression des deux cohortes 2015-2016 s’élève à 540M€, étalée sur la période 2016-2027 (soit 270M€ par cohorte). Une option alternative pourrait consister à n’exclure dès 2015 que la zone A bis du dispositif, afin d’y vérifier la substitution effective des investisseurs particuliers par des institutionnels, au cours des années 2015 et 2016.

Le rendement locatif brut proposé à l’investisseur particulier s’établit en 2014 entre 3,9 % et 4,5 %.Les rendements constatés pour un investisseur particulier en copropriété, inférieurs de 25 % à 30 % à ceux d’un investisseur institutionnel en monopropriété (5,3% à 6,3% de rendement locatif net), traduisent la moindre efficience globale du recours aux personnes physiques pour ce type d’établissement (marges plus élevées, intermédiation). Rencontrés par la mission, des investisseurs institutionnels ont fait connaître leur intérêt croissant pour ce type de produit, en particulier pour les résidences étudiantes et EHPAD. Le recul des avantages fiscaux ouverts aux particuliers favorisera le développement des institutionnels dans ce secteur, par une moindre pression à la hausse sur les prix des opérations, et ce sans qu’il paraisse utile de mettre en œuvre d’aide publique à leur intention."