Observations préalables

La différence entre la location meublée et la parahôtellerie est la nature des prestations fournies : la location meublée consiste à louer un logement meublé, la parahôtellerie consiste à louer un logement meublé en rajoutant des services hôteliers significatifs, dans certaines conditions très précises.

La distinction entre un professionnel et un non professionnel au sens fiscal est une notion très délicate. Les critères de distinction ne sont pas les mêmes selon les impôts et, même pour le même impôt, selon les régimes fiscaux applicables.

L'objet de cette note est de proposer une vision globale sur les avantages et inconvénients de chacun des régimes mais pas de les définir précisément. Ce serait trop long. Je renvoie à mes autres notes.

La location meublée non professionnelle

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique aux personnes qui louent des logements meublés mais sans remplir les conditions du régime du loueur en meublé professionnel (LMP) et notamment l'obligation d'avoir des recettes brutes de location supérieures aux revenus professionnels.

En pratique, ce statut de LMNP s'applique aux personnes qui ont déjà des revenus professionnels significatifs, par exemple des salariés, et qui ne peuvent donc pas relever du régime du LMP.

Ce statut est généralement plus favorable que le régime des revenus fonciers qui s'applique à la location de logements nus.

L'avantage du LMNP par rapport aux revenus fonciers est surtout de pouvoir déduire l'amortissement des constructions. Le revenu net imposable est généralement moins élevé quand un bien est loué en régime de LMNP plutôt qu'en revenus fonciers.

Ce n'est pas toujours le cas. Notamment parce que le régime des revenus fonciers a un avantage spécifique : il permet de déduire les travaux d'amélioration dès l'année de leur réalisation, ce qui n'est pas possible en LMNP où ces travaux ne sont déduits que sur plusieurs années, au titre leur amortissement.

Le régime du LMNP suppose d'établir une comptabilité. Il est judicieux d'être adhérent d'un centre de gestion agréé si l'activité est bénéficiaire. Pour les petits LMNP, il est possible d'opter pour le régime micro qui permet de déterminer les charges sur la base d'un forfait de 50 % (plus élevé que le forfait du micro foncier de 30 %).

En cas de vente, l'exploitant LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme lorsque le bien est loué nu. Rappelons que ce régime de plus-value prévoit un abattement progressif, en fonction de la durée de détention.

La donation d'un bien exploité en LMNP est exonérée de plus-value mais donne lieu à l'application des droits de donation.

Le régime du LMNP ne permet pas d'être exonéré d'ISF.

En conclusion, le régime du LMNP est adapté pour optimiser le régime fiscal de la gestion d'un petit patrimoine immobilier. Il est souvent plus avantageux de louer meublé que de louer nu. Mais ce régime n'est pas adapté aux personnes qui ont un patrimoine important et qui souhaitent réduire les droits de succession et leur impôt sur la fortune.

Le LMP de défiscalisation, un piège à éviter

Je propose d'évoquer rapidement un type de LMP que je déconseille et que j'appelle le LMP de défiscalisation.

Un avantage du LMP par rapport au LMNP est de permettre l'imputation du déficit sur le revenu global. Le LMP est donc un régime incitatif souvent utilisé comme moyen de défiscalisation.

Cela dit selon moi c'est un très mauvais placement car pour faire du déficit en LMP il faut impérativement s'endetter. En effet, dans le régime de la location meublée, l'amortissement ne peut être pris en compte pour créer du déficit. Il faut donc beaucoup d'autres charges pour défiscaliser. Le seul cas où les autres charges sont suffisantes pour dépasser les loyers, c'est lorsque l'exploitant LMP s'est endetté et qu'il doit payer des intérêts et des honoraires de commercialisation des défiscaliseurs.

Or l'endettement est un moyen d'enrichir les banques et les vendeurs de défiscalisation, mais rarement un bon moyen d'enrichir l'investisseur.

Le LMP de défiscalisation relève par ailleurs d'un régime fiscal plutôt défavorable car il ne peut être exonéré d'ISF. En effet, l'exonération ISF du LMP suppose que l'activité de LMP génère des revenus nets fiscaux supérieurs aux autres revenus professionnels. Or, par hypothèse, le LMP endetté ne génère pas de revenus.

D'une manière générale, je déconseille tout choix d'investissement qui serait dicté exclusivement par des motifs fiscaux. La fiscalité est un des critères à prendre en compte pour gérer son patrimoine mais c'est un critère secondaire. Je déconseille aussi d'acheter un produit de placement en se basant sur les conseils faussement gratuits de celui qui le vend. Attention aux marabouts ! Si vous voulez un bon conseil, payez-le !

Le régime judicieux des petits LMP pour les petits patrimoines

Le petit LMP est le LMP dont le chiffre d'affaires est inférieur à 90 K€.

Ce régime permet de bénéficier de l'exonération des plus-values. Aucune imposition n'est due en cas de vente du bien si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans.

Le petit LMP doit éviter de devenir grand, c’est-à-dire il faut éviter de dépasser le seuil de 90 K€ de chiffre d'affaires pour éviter de perdre l'exonération de plus-value.

Les revenus LMP sont calculés comme pour les LMNP avec la possibilité de déduire l'amortissement, ce qui est favorable.

Le petit LMP est assujetti aux cotisations sociales des travailleurs indépendants. C'est un inconvénient important pour certains investisseurs car le coût représente environ 35 % du montant du bénéfice.

Les plus-values court terme, même exonérées fiscalement, sont assujetties aux cotisations sociales. C'est ainsi que la vente des immeubles reste couteuse pour les LMP car cela déclenche nécessairement la constatation d'importantes plus-values à court terme correspondant en fait au montant des amortissements auparavant déduits.

Certains LMP peuvent avoir intérêt à devenir LMNP pour éviter les cotisations sociales.

Mais, dans certains cas, l'assujettissement aux cotisations sociales est recherché. Il s'agit d'un avantage pour les personnes inactives qui cherchent à relever d'un régime légal de sécurité sociale, moins coûteux qu'un régime d'affiliation volontaire, ou qui souhaitent obtenir des trimestres supplémentaires de cotisation à un régime de retraite.

Les petits LMP peuvent être exonérés d'ISF mais cela suppose que les revenus nets de charges de location meublés soient supérieurs aux autres revenus professionnels. En pratique, c'est possible mais cela suppose tout d'abord que l'activité de location meublée ne soit pas déficitaire et que le loueur n'ait pas d'autres revenus professionnels significatifs.

Il semble qu'il soit possible d'exclure du calcul les pensions de retraite. Autrement dit, un retraité qui touche une pension supérieure à ses revenus de LMP pourrait être exonéré d'ISF (point incertain à ce jour).

En cas de donation ou de succession, les LMP sont exonérés de plus-value. En principe et sauf schéma très spécifique, ils ne peuvent pas bénéficier de l'abattement de 75 %  du pacte DUTREIL, donc les droits de donation ou de succession sont dus en totalité.

En conclusion, le régime des petit LMP permet de gérer un patrimoine significatif en bénéficiant des avantages du régime fiscal de la location meublée (déduction de l'amortissement) et des petites entreprises (exonération des plus-values). Il peut permettre de bénéficier de l'exonération ISF si les conditions sont remplies. Il est adapté aux personnes qui souhaitent gérer à moyen terme un patrimoine immobilier locatif significatif. Ce régime n'est pas adapté aux détenteurs d'un gros patrimoine, qui ont besoin de réduire les droits de donation et de succession.

Le gros LMP

Le "gros LMP" est un LMP qui réalise un chiffre d'affaires supérieur à 90 K€.

Ce régime est similaire à celui des petits LMP, l'exonération de plus-value en moins.

Il me paraît toutefois possible de réduire ou supprimer la plus-value à long terme en invoquant le bénéfice du régime prévu à l'article 151 septies B. La position contraire de la doctrine de l'administration fiscale est selon moi illégale. Ce régime prévoit un abattement en fonction de la durée de détention de 10 % par année au-delà de la cinquième, soit une exonération après 15 ans de détention. Mais, de toute façon, la plus-value court terme, la plus importante et la plus taxée, reste de toute façon imposable.

En cas de donation ou succession, c'est la double peine avec l'exigibilité de l'impôt sur la plus-value et celle des droits de donation ou des droits de succession.

Il faut donc essayer d'éviter ce régime, peu favorable, et essayer de se maintenir en régime de petit LMP. La solution consiste à diviser son patrimoine dans le cadre de plusieurs sociétés de personnes car le seuil de 90 K€ se calcule alors au niveau de chaque société, et non pas globalement.

Un exploitant individuel gros LMP a intérêt à diviser son patrimoine dans plusieurs sociétés de personnes, comme des SNC ou des SARL de famille, pour obtenir l'exonération de plus-value.

Le régime fiscal du gros LMP ne présente pas toutefois que des inconvénients. Si les conditions sont remplies, il peut bénéficier de l'exonération ISF.

De plus, sous réserve de respecter certaines conditions et notamment si l'activité de location meublée est de nature commerciale, il peut bénéficier du régime du pacte DUTREIL et transmettre son patrimoine en bénéficiant de l'abattement de 75 %, ce qui est un avantage considérable. En pratique, il s'agit de l'hypothèse où les biens sont loués avec des prestations commerciales, mais sans aller jusqu'à la parahôtellerie car alors il ne s'agit plus de location meublée.

En conclusion, il vaut mieux essayer d'éviter de relever du régime du gros LMP qui n'est pas favorable. Mais, sous réserve de diviser son patrimoine en plusieurs sociétés, le dispositif peut être avantageux dans le cadre d'une gestion à long terme.

Les définitions de l'activité parahôtelière

L'exploitant parahôtelier exploite des locaux loués meublés mais il fournit en plus des prestations parahôtelières significatives.

Il ne relève pas du régime de la location meublée mais du régime des BIC de droit commun.

Il faut distinguer deux cas différents : soit l'exploitant a le statut de professionnel au sens de l'impôt sur le revenu, soit il a le statut de non professionnel.

La définition d'un parahôtelier professionnel au sens de l'impôt sur le revenu n'est pas la même que celle retenue pour la location meublée. Le critère décisif est dans ce cas celui de l'implication personnelle.

Un parahôtelier est professionnel au sens de l'impôt sur le revenu s'il consacre un temps significatif à son activité. Ce n'est pas nécessairement le temps principal. Un salarié peut aussi être un parahôtelier professionnel, du moins au sens de l'impôt sur le revenu. En revanche, au sens de l'ISF, l'activité professionnelle doit être principale.

Dans le régime de la location meublée, les critères du caractère professionnel s'apprécient au niveau du foyer, notamment en globalisant les revenus professionnels du couple. En revanche, en matière de parahôtellerie, les critères s'apprécient uniquement au niveau du conjoint qui exerce l'activité. Du coup, il est tout à fait possible d'être un parahôtelier professionnel, même si son conjoint est un cadre supérieur avec un gros salaire.

Le régime défavorable du parahôtelier non professionnel

Le parahôtelier non professionnel a un régime fiscal très défavorable.

Certes, comme le loueur en meublé, il peut déduire l'amortissement de la construction.

Mais il ne peut bénéficier d'aucun régime de faveur. Il ne peut pas bénéficier de l'exonération de plus-value des petites entreprises, réservé aux activités professionnelles. Evidemment, il ne peut pas être exonéré d'ISF. En cas de donation ou de succession, c'est la double peine, c’est-à-dire la taxation de la plus-value et l'assujettissement aux droits de donation ou de succession.

En pratique qui peut donc se retrouver dans ce régime désastreux ?

Il peut notamment s'agir des personnes qui ont acheté des appartements dans des résidences hôtelières et qui, suite à la défaillance du gestionnaire, se retrouvent obligés de gérer eux-mêmes leur bien.

Comme ils ont récupéré la TVA grevant l'achat du bien, pour ne pas avoir à rembourser une partie de cette TVA, ils doivent continuer de fournir les services hôteliers. Or le fait de fournir eux-mêmes ces services les transforme en parahôtelier.

Mon conseil est d'essayer d'éviter cette évolution en interposant une société d'exploitation entre leur patrimoine et les clients.

Cela étant, il est aussi possible de concevoir, qu'une fois terminée la période de 20 ans d'assujettissement obligatoire à la TVA, les investisseurs concernés cessent de fournir les services hôteliers et adoptent le régime fiscal de la location meublée. Le changement de régime est possible, et sans taxation.

Le monde merveilleux du parahôtelier professionnel

L'avantage d'un parahôtelier professionnel au sens de l'impôt sur le revenu est de pouvoir bénéficier de l'exonération de plus-values des petites entreprises. Mais cette fois le seuil maximal de chiffre d'affaires est de 250 K€. C'est nettement plus élevé que pour la location meublée.

Pour être professionnel, au sens de l'ISF, et donc être exonéré d'ISF, il est impératif que ce soit l'activité principale du parahôtelier.

Dans un foyer fiscal, il suffit que l'un des membres du couple consacre l'essentiel de son temps à l'activité parahôtelière pour bénéficier de l'exonération ISF, même si le patrimoine de l'activité appartient au couple, ou même exclusivement à l'autre conjoint.

Enfin, le parahôtelier professionnel peut relativement facilement transmettre son patrimoine en bénéficiant de l'abattement du pacte DUTREIL. Autrement dit, les droits de donation ou de succession peuvent presque être éliminés.

Certains diront "c'est trop beau pour être vrai".

Et pourtant si.

Le parahôtelier professionnel est un régime très avantageux mais il ne s'agit en fait que de l'application de tous les avantages fiscaux profitant de façon générale aux PME, quelle que soit leur activité.

Car, en France, la super niche, c'est la PME.

Le mode d'exercice

Pour exercer l'activité de location meublée ou de parahôtellerie, il faut choisir un mode d'exercice : en exploitation individuelle ou en société.

L'exploitation individuelle est le mode d'exploitation le plus simple et avec le régime fiscal le plus sécurisé. Il est généralement adapté à la location meublée non professionnelle.

L'exploitation sous la forme d'une société de personnes transparente fiscalement, type EURL ou SARL de famille, peut être choisie spécialement lorsqu'il envisagé de transmettre l'activité à ses enfants.

Dans certains cas, spécialement en cas de parahôtellerie, il est possible de réduire les droits de donation en bénéficiant du pacte DUTREIL et cela suppose en pratique d'exercer l'activité sous la forme d'une société de personnes pour transmettre les parts car le régime du pacte DUTREIL est très difficilement applicable à la transmission d'une entreprise individuelle.

Par ailleurs, il peut être judicieux dans certaines situations, de faire exploiter l'activité par une société tout en conservant la propriété des biens dans le patrimoine privé, le cas échéant sous la forme d'une SCI. Le bien est alors loué nu ou meublé par bail commercial à la société d'exploitation.

Conclusion générale

Si vous êtes un peu riche et que vous voulez un peu investir dans l'immobilier, choisissez le régime du LMNP, c'est mieux que la location nue.

Si vous êtes riche et que vous voulez investir dans l'immobilier, choisissez le régime du LMP, mais faites attention à ne pas devenir trop gros, la limite de poids étant 90 K€.

Si vous êtes prêt à vous lancer dans une activité de parahôtellerie, en y consacrant l'essentiel de votre temps, devenez parahôtelier professionnel et entrez au paradis…fiscal.