En principe, si la résidence principale sert aussi à localiser une activité professionnelle, l'exonération ne peut bénéficier à la partie de la résidence qui est utilisée pour cette activité professionnelle.

Ainsi, une personne qui affecterait toute l'année une partie de son bien à une activité de location meublée, type chambre d'hôte, ne peut pas bénéficier en théorie de l'exonération de plus-value en cas de vente, à hauteur de la proportion de son bien affecté à cette activité.

Cela étant, il n'existe aucune jurisprudence ni doctrine publiée sur cette question, ce qui est sans doute le signe d'une certaine forme de tolérance des services fiscaux. Si une personne loue une seule chambre de sa maison, cela ne devrait pas poser de difficulté mais il en va différemment d'une personne qui louerait une partie très importante de son bien.

Une personne qui envisage de céder son bien a intérêt à cesser toute activité de location meublée au moins un an avant la vente.

Curieusement, il n'y a pas de règle imposant une ancienneté minimum dans la fonction de résidence principale. Cela peut se comprendre car une personne peut se retrouver involontairement obligé de revendre un bien peu de temps après l'avoir acquis, par exemple en cas de mutation annulée.

Mais dans l'hypothèse d'un bien détenu depuis longtemps et affecté auparavant à une activité professionnelle, le contribuable doit prouver selon moi que le bien a effectivement retrouvé un usage personnel, ce qui suppose que cet usage personnel ne date pas seulement de quelques mois.

Dans le cas d'une activité locative régulière mais limitée à une partie de l'année, l'été par exemple, il est sans doute possible de faire valoir que le bien reste en totalité admissible au régime de l'exonération de plus-value. Mais ce point n'a jamais été jugé.

La notion de résidence principale au sens de l'urbanisme

La location de la résidence principale n'est pas soumise à la double autorisation de changement de destination et d'usage de l'immeuble (en ce sens, article L 324- alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation).

La notion de résidence principale est définie par renvoi à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 :

"La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."

Il est donc possible de louer en totalité sa résidence principale à condition que cette location ne dure pas plus de 4 mois.

Il paraît également possible de loueur une partie de sa résidence principale tout au long de l'année, du moins que cela reste partielle.

Est-il possible de louer un étage entier de sa maison ? Et s'il y a deux maisons sur mon terrain, puis-je en louer une toute l'année ?

Il n'y a pas de réponse évidente à ce type de question.

Selon moi, il faut examiner au cas par cas si je peux encore être considéré comme habitant la partie de mon bien qui est loué. Il faut selon moi une liaison physique.

Si je loue un appartement à côté de celui que j'occupe mais qui n'a pas de partie commune avec mon appartement, il ne s'agit pas de ma résidence principale. Mais si je loue un appartement dont l'entrée est commune avec le mien, cela peut se défendre.

Le régime fiscal des revenus de location de son habitation principale

Même la location meublée ponctuelle relève du régime des BIC et plus spécialement du régime du meublé.

Le régime fiscal est celui de la location meublée. Selon les situations, le régime peut être celui des loueurs en meublé non professionnel ou alors celui des loueurs en meublé professionnel.

Si les locaux sont loués meublés avec au moins 3 sur 4 des services hôteliers : accueil, linge de maison, nettoyage des locaux et petit déjeuner, il faut appliquer le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux de droit commun.

Dans cette situation, la location est assujettie à TVA (sauf application de la franchise).

En principe, dans ce cas, l'activité est de nature commerciale, du moins si l'activité est régulière. Le propriétaire doit alors s'immatriculer au registre du commerce et se retrouve assujetti aux cotisations sociales. Par ailleurs les LMP sont nécessairement assujettis aux cotisations sociales.

L'inscription à l'actif

Si le régime fiscal applicable est celui d'un régime réel (par opposition au régime micro), le propriétaire a un choix fiscal. Il peut inscrire la partie des locaux loués à l'actif du bilan fiscal de son entreprise ou les laisser dans son patrimoine privé.

L'inscription à l'actif permet de déduire l'amortissement des locaux mais en contrepartie, elle aboutit à majorer d'autant la plus-value en cas de revente.

Par ailleurs, si les locaux ne sont loués qu'une partie de l'année et utilisés à titre personnel le reste de l'année, il n'est pas possible de déduire l'amortissement (et toutes les charges annuelles) qu'au prorata de la partie de l'année où les locaux sont effectivement loués.

En pratique, il me paraît judicieux d'inscrire les locaux à l'actif de l'entreprise seulement si les locaux concernés sont loués toute l'année.

L'inscription à l'actif fait en effet perdre nécessairement le régime de l'exonération de la plus-value de la résidence principale. En cas d'activité saisonnière, il paraît donc plus judicieux d'éviter l'inscription à l'actif. En revanche si la résidence principale est utilisée toute l'année partiellement pour une activité de location meublée, il est judicieux d'inscrire à l'actif la partie du logement affecté à l'activité de location meublée pour pouvoir déduire l'amortissement, sachant que de toute façon, dans un tel cas, il n'est pas possible de bénéficier de l'exonération de plus-value de la résidence principale à hauteur de cette partie louée.

Le régime micro pour les petites activités

L'application du régime réel permet de déduire du bénéfice les frais réels de l'entreprise, y compris l'amortissement et les frais financiers. Mais l'application d'un régime réel impose de tenir une comptabilité régulière.

Pour réduire les obligations comptables au minimum, il est possible de relever du régime micro.

En cas de location meublée, les recettes doivent être inférieures à 32 900 € en 2015. Cela permet de calculer ses charges sur la base d'un forfait de 50 % de ses recettes.

Il existe un régime micro de faveur pour les locations meublées relevant d'un classement touristique (chambre d'hôte, meublé de tourisme classé) Dans cette situation particulière, la limite s'élève à 82 200 € et le forfait des frais se calcule sur la base de 71 % des recettes. Ce sont ces mêmes chiffres qui s'appliquent si l'activité présente un caractère parahôtelier. En fait, selon moi, si l'activité de location meublée relève d'un classement touristique, il s'agit en fait d'une activité parahôtelière car il paraît peu probable que les clients d'une chambre d'hôte classée soient tenus d'amener leur linge ou de faire le ménage avant de partir.

En cas d'application du régime micro, le bien loué n'est pas inscrit à l'actif (puisqu'il n'y a pas d'actif comptable, faute de comptabilité). Il ne relève pas selon moi du régime des plus-values professionnelles mais des plus-values immobilières des particuliers.

Le régime micro est bien adapté aux petites locations saisonnières si le chiffre d'affaires reste sous la limite.

Les exonérations d'impôt sur le revenu applicables aux locations meublées

Les personnes qui louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérés lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. Pour 2015, les plafonds de loyer annuel par m² sont fixés à 184 € pour l'Ile-de-France et à 135 € pour les autres régions.

La location en chambre d'hôtes est également exonérée si le loyer annuel ne dépasse pas 760 € TTC.

La TVA

La location meublée est exonérée de TVA. L'activité parahôtelière est assujettie TVA.

Une personne qui loue une partie de son logement en prestation parahôtelière doit donc en principe assujettir à TVA les loyers au taux de 10 %. Elle peut dans ce cas, en contrepartie récupérer la TVA sur ses dépenses.

Mais si elle est en-dessous de la franchise, elle est exonérée, sauf option contraire.

Le régime micro s'avère donc bien adapté aux personnes qui ont des petits revenus de location et qui louent un immeuble ancien car dans ce cas l'assujettissement à TVA ne présente pas d'intérêt.

La récupération de la TVA grevant l'achat des locaux ou les travaux importants suppose l'inscription du bien à l'actif.

En pratique, cela ne concerne que les personnes qui louent une partie de leur logement toute l'année.

En principe, les travaux réalisés dans des locaux affectés à l'activité parahôtelière ne peuvent être considérés comme affectés à l'habitation et doivent être facturés au taux de 20 %.

Les impôts locaux

Tout d'abord, les propriétaires qui louent tout ou partie de leur résidence principale restent tenus au paiement de la taxe d'habitation pour la totalité de leur logement. Il en va différemment seulement si une personne loue une chambre et en fait sa résidence principale. Dans ce dernier cas, ce locataire devient lui-même redevable de la taxe d'habitation pour cette partie du logement, les propriétaires ne sont alors assujettis que sur le reste du logement.

Une même partie de logement ne peut pas être taxé deux fois au titre de la taxe d'habitation.

S'agissant de la contribution économique territoriale, en théorie, elle peut être due et cumulée avec la taxe d'habitation. En pratique, il existe de nombreux régimes d'exonération qui permettent de bénéficier le plus souvent de l'exonération de cette taxe mais les collectivités territoriales peuvent, par délibération, écarter le principal cas général d'exonération.

Sauf dans un cas d'exonération possible très spécifique aux zones de revitalisation rurale, la taxe foncière reste due.