Le régime social des loueurs en meublé doit être distingué du régime fiscal, même s'il y a des liens directs entre les deux.
Attention tout d'abord au fait que les personnes qui font de la parahôtellerie (meublé avec services parahôteliers importants) sont des commerçants nécessairement assujettis au régime social des indépendants.
Ensuite les exploitants de chambres d'hôtes ont un régime spécifique. Ils sont assujettis si leur revenu net dépasse 13 % du plafond de la sécurité sociale, soit 5 268 € en 2019 (sachant que certains gîtes ruraux peuvent relever du régime de la MSA).
Donc il reste le régime social des autres loueurs en meublé et là c'est plutôt compliqué.
Avant, seuls les loueurs en meublés professsionnels au sens fiscal étaient assujettis au régime des travailleurs non salariés (TNS, ex-RSI désormais géré par l'URSSAF). Les autres ne l'étaient pas. Ce n'est plus le cas.
Il y a des LMP et des LMNP assujettis au régime des TNS et il y a des LMP et des LMNP qui ne le sont pas.
Depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018, la condition d'inscription au registre du commerce n'est plus une condition pour relever du régime fiscal des loueurs en meublé professionnels.
Or si cette condition n'existe plus au sens fiscal, elle existe encore selon moi au sens social.
Au plan social, il existe deux conditions cumulatives pour être assujetti au régime social des travailleurs indépendants.
La première condition est de réaliser un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€. Cette condition est définie par renvoi à la règle fiscale des 23 K€.
La deuxième condition se subdivide en deux conditions alternatives : soit l'activité est celle d'un meublé de tourisme, soit l'exploitant est inscrit au registre du commerce.
En principe, la base des cotisations sociales est le revenu professionnel retenu en matière fiscale, mais pas toujours.
Rappelons que sur le plan fiscal, sous certains seuils de recettes, il est possible d'oper pour le régime micro, ce qui aboutit à calculer les revenus avec une base forfaitaire des frais.
Quand l'option pour le micro fiscal a été faite, les cotisations sociales sont en principe calculée sur la base du revenu forfaitaire ainsi déterminé.
Mais le régime micro fiscal peut être complété, sur option, par le régime de la micro-entreprise (autrefois appelé auto-entrepreneur) pour permettre un calcul forfaitaire et un paiement immédiat des cotisations sociales.
Il faut aussi rappeler que le régime de la micro-entreprise ne peut s'appliquer qu'à ceux qui sont assujettis obligatoirement au régime des TNS.
Les LMNP sont parfois assujettis au régime TNS depuis le 1er janvier 2017
L 613-1 du code de la sécurité sociale (transferé au L 611-1) indique :
"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : (…)
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;"
L'assujettissement au régime des TNS ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage et dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 23 000 €.
En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime TNS si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.
En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme sont considérés comme des revenus du patrimoine seulement soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 17,2 %.
Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses revenus à sa déclaration de revenu, en régime micro ou au régime réel.
L'option pour le régime général
Pour éviter l'affiliation au régime des TNS les loueurs en meublé de tourisme qui dépassent 23 000 € de recettes annuelles peuvent opter pour le régime général.
L'URSSAF propose un simulateur de cotisations sociales pour les loueurs qui souhaient opter pour le régime général.
L'option du régime général est possible pour tous les LMNP de tourisme tant que leurs recettes sont comprises entre 23 000 € et 82 800 €.
Dans ce cas, les cotisations et contributions de Sécurité sociale sont dues aux taux de droit commun. Elles sont calculées sur les recettes diminuées d’un abattement de 60 %, ou de 87 % pour les activités de location de locaux d’habitation meublés de tourisme classés.
Les cotisations sociales sont alors calculées sur la base des recettes, ce qui fait penser au régime micro en fiscalité, mais si j'ai bien compris, le fait d'être au réel ou en micro au plan fiscal est sans effet sur le calcul des cotisations sociales en cas d'option pour le régime général : dans tous les cas, elles sont calculées sur la base des recettes.
A combien s'élèvent les cotisations TNS ?
Le taux global est d'environ 30 % des revenus (avant plafonnement).
En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de près de 2 000 €. La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations.
Dans quels cas il peut être intéressant d'être assujetti aux cotisations sociales ?
Cela peut permettre de bénéficier d'une couverture maladie lorsque la personne ne relève d'aucun régime obligatoire. C'est souvent moins coûteux que le régime de la contribution PUMA qui prévoit des cotisations en fonction des revenus fiscaux globaux.
Cela peut permettre d'obtenir des trimestres de cotisations retraites pour obtenir une pension complète à l'âge du départ à la retraite.
Je propose de reprendre le tableau de l'URSSAF qui introduit les différentes situations.
| Seuil d'appréciation de l'activité professionnelle |
Situation |
Options possibles |
|
Revenus de la location de logements meublés de courte durée
> 23 000€
|
Je suis déjà un travailleur indépendant sans être micro-entrepreneur |
2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels indépendants sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr |
| Je suis déjà micro-entrepreneur, |
2 options :
- Cumul avec mes revenus professionnels Micro-Entrepreneur sans aucune démarche
- Option pour une déclaration au Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr |
| J'ai un autre statut (salarié, sans emploi, retraité, fonction publique et régimes spéciaux…etc) |
3 options :
- Travailleur Indépendant : https://www.rsi.fr
- Micro-Entrepreneur : http://www.lautoentrepreneur.fr/
- Option pour le Régime Général : espace d’adhésion urssaf.fr |
La location meublée de tourisme via les plateformes numériques
En principe, à compter de 2020, les plateformes numériques devront déclarer aux services fiscaux la liste des personnes ayant reçu des recettes de location meublée touristique (à compter donc des recettes 2019). Les sevices fiscaux communiqueront cette liste à l'URSSAF.
Analyse critique
C'est le grand n'importe quoi du délire administratif. Pourquoi faire simple quand on peut faire très compliqué. L'affiliation au régime général avec un calcul forfaitaire du revenu professionnel, différent selon que le meublé est classé ou non, mérite une mention particulière. La gestion des personnes qui sont aux limites des seuils va poser de nombreux problèmes. Bon courage à tous.
