Je rappelle que selon moi, en dehors des chambres d'hôtes et des parahôteliers, les meubles stricto sensu ne sont assujettis aux cotisations sociales que s'ils font du meublé de courte durée et que leur chiffre d'affaires dépasse 23 K€ (mise à jour au 8 avril 2020).
Synthèse des régimes sociaux pour les locations meublés et les chambres d'hôtes
Je transmets ci-joint des tableaux de synthèse.
Le deuxième tableau n'est pas facile à comprendre. Je propose quelques explications.
Il faut rappeler que les loueurs en meublé exonérés de cotisations sociales sont nécessairement assujettis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (c'est d'ailleurs pour cela qu'il n'est pas si avantageux d'échapper aux cotisations sociales). C'est ma première colonne.
Il faut aussi rappeler que les meublés courte durée peuvent dans certains cas opter pour le régime général des salariés (deuxième colone) avec un calcul très curieux et des abattements uniquemnent applicable en matière sociale, le régime fiscal est indépendant.
Il y a aussi ceux qui s'appelaient avant les auto-entrepreneurs et que nos amis (très mal inspirés) les politiciens ont décidé de changer de nom pour les appeler les micro-entrepreneurs (troisième colonne).
Ce changement de nom est une ineptie car cela renforce le risque de confusion avec le micro fiscal.
Le régime de la micro-entreprise est en effet le mélange du micro fiscal et du micro social mais rien n'interdit d'être seulement en micro fiscal (quatrième colonne), sachant que le mode de calcul du revenu imposable est alors le même que le mode de calcul de la base de cotisations sociales.
Enfin la dernière colonne est le cas général le plus simple au réel au plan fiscal.
Tout le monde a compris ? Si c'est non, lisez plus lentement en regardant le tableau.
Condition d'assujettissement
| Meublé longue durée | Meublé courte durée | Chambre d'hôtes | |
| CA | > 23 K€ TTC | > 23 K€ TTC | |
| Revenus annuels | > 5 165 € (13 % PASS) | ||
| Inscription au RCS | Oui | Non | Non |
Régimes applicables
| Absence d'affiliation | Général Meublé courte durée Non inscrit au RCS |
Micro entreprise Auto-entrepreneur |
Indépendant Micro fiscal | Indépendant Réel | |
| Seuil max de CA | 23 K€ (5 165 € de revenus pour les chambres d'hôtes) | 82 800 € | 70 K€ ou 170 K€ | 70 K€ ou 170 K€ | Pas de limite |
| Base | Revenu net | Recettes | Recettes | Recettes | Revenu net |
| Abattement | Non (sauf micro) | Franchise 23 K€ première année puis 60 % (meublé simple) ou 87 % (meublé classé) | Non | 50 % ou 71 % | |
| Type de cotisations | Prélèvements sociaux | Cotisations sociales régime général | Cotisations sociales TNS | Cotisations sociales TNS | Cotisations sociales TNS |
| Taux | 17,20% | 30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PAS (39 732) et 1,5 % (sur le total) accident du travail |
22 % (meublé) 6 % (meublé de tourisme classé) 12,8 % (chambre d'hôtes) |
Taux variables Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€) |
Taux variables Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€) |
Les choix possibles
L'exploitant d'une petite entreprise de location meublée peut avoir le choix entre trois régimes sociaux possibles :
- le régime classique des indépendants avec des cotisations d'environ 30 % calculé sur le bénéfice fiscal (sachant que ce bénéfice peut être calculé soit selon le régime du micro fiscal avec un abattement de 71 % pour le meublé touristique classé et 50 % dans les autres cas, soit au réel fiscal avec déduction des amortissements),
- le régime général des salariés, qui ne concerne que les locations courts séjours et qui implique d'avoir des recettes inférieures à 82 800 €, et qui donne lieu à des cotisations de droit commun des salariés (dégressive à partir de 46 %) mais après un abattement de 87 % (meublé classé) ou 60 % (meublé non classé),
- le régime des micro-entreprises (auparavant appelé auto-entrepreneur), qui prévoit l'application du régime des indépendants mais sur un pourcentage du chiffre d'affaires (6 % pour les meublés classés et 22 % pour les meublés non classés).
A combien s'élèvent les cotisations TNS de droit commun ?
Le taux global brut est d'environ 30 % des revenus. Il se réduit progressivement pour les hauts revenus (27 % pour 100 K€, 24 % pour 200 K€, 19 % pour 1 M€).
En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de 1 198 € (régime 2017). La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations.
Une option libre
Sous réserve de remplir les conditions, le choix est libre et résulte d'une option.
En principe, le choix social n'a pas d'impact sur les choix fiscaux. Par exemple, le régime général est possible en réel fiscal comme en micro fiscal. Il en va de même pour le choix du régime des indépendants.
Mais le régime de la micro-entreprise est réservé à ceux qui sont en micro fiscal.
Des questions sans réponse
L'option pour le régime général est-elle définitive ?
Que se passe-t-il si les seuils limites sont franchis en cours d'année ?
Que se passe-t-il si le seuil d'assujettissement de 23 000 € n'est plus rempli au cours d'une année ? Est-on remboursé des cotisations déjà versées ?
Comment traiter les personnes qui ont des activités meublés mixtes, partiellement en meublé touristique (qui peuvent relever du régime général avec leur seuil propre) et partiellement en meublé longue durée ? L'activité mixte pose problème pour la détermination du seuil d'assujettissement de 23 000 € mais aussi pour l'application du seuil de 82 800 € pour le régime général. Selon moi, l'activité du meublé longue durée ne doit pas être prise en compte et doit être extournée des seuils et des bases de calcul des cotisations (sauf si elle a donné lieu à l'inscription au registre du commerce).
Le cas particulier des personnes ayant déjà une activité indépendante assujetti aux cotisations sociales
Les loueurs en meublé courte durée qui sont déjà assujetti à un régime indépendant dans une autre activité peuvent toujours opter pour le régime général, sinon ils peuvent rattacher les revenus de location meublé aux autres revenus de travailleurs indépendants ou aux autres recettes du régime du micro-entrepreneur (auto-entrepreneur).
Quel est le bon choix pour payer le moins de cotisations sociales ?
Il est très difficile de donner des indications générales. Chaque cas doit donner lieu à une étude particulière.
Mais je propose quelques remarques.
L'option pour le régime général est sans intérêt flagrant.
Le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur), avec éventuellement option pour la retenue à la source fiscale, est souvent avantageux pour les meublés touristiques classés.
Pour les meublés touristiques non classés et pour les meublés longue durée (si inscription au RCS), le régime normal des indépendants doit être préféré à celui de la micro-entreprise. Rappelons qu'il est toujours possible d'opter pour le micro fiscal en régime de droit commun de calcul des cotisations sociales .
Le cas des exploitants de chambres d'hôtes
Ils sont assujettis si leur revenu net (et non le chiffre d'affaires) dépasse 5 161 € (soit 17 810 € de recettes en cas d'option pour le micro fiscal).
Le régime est distinct de la location meublée. Ils ne peuvent pas opter pour le régime général. En micro-entreprise, ils relèvent du taux de 12,8 % pour la retenue sociale (au lieu de 6 % pour les meublés classés) mais du taux de 1 % pour la retenue fiscale (comme les meublés classés). Le régime de la micro-entreprise n'apparaît pas spécialement intéressant par rapport au micro fiscal et le réel pour le calcul des cotisations. Dans certains cas, ils relèvent de la MSA.