Rappel du texte légal
L'article 975 du CGI définit l'exonération des activités professionnelles principales et prévoit le cas de l'activité de location meublée individuelle :
"I. – Sont exonérés (…) lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (…)
V. - Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.
Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l'application des I à IV :
1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés [par une personne ou une société], (…) sous réserve, s'agissant des personnes (…), qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62."
Selon le texte légal, il faut remplir trois conditions pour être exonéré :
- exercer son activité professionnelle principale en tant que loueur en meublé,
- réaliser, au niveau du foyer fiscal, plus de 23 K€ de recettes,
- réaliser, au niveau du foyer fiscal, un revenu net supérieur aux autres revenus professionnels.
La condition contestable de l'activité professionnelle principale
Sur cette troisième condition, le texte indique plus exactement que les revenus de location meublée doivent représenter plus 50 % des revenus professionnels. Mais cela revient bien à considérer que les revenus de location meublée dépassent les autres revenus professionnels.
La condition relative à l'exercice professionnel principal est une selon moi une erreur de rédaction du législateur car c'est une nouvelle condition qui n'existait pas en matière d'ISF.
Or les textes initiaux et le rapport parlementaire de présentation de la réforme indiquait clairement que le régime de la location meublée n'était pas modifié par l'IFI, par rapport à l'ISF.
Cette condition de l'exercice professionnel principal est une condition du régime de droit commun des entreprises individuelles. Elle implique que l'exploitant individuel passe l'essentiel de son temps professionnel à l'exercice de l'activité. En pratique, cette condition est très gênante pour les loueurs en meublé qui sont de simples investisseurs et/ou qui ont une autre activité professionnelle principale, par exemple en tant que salarié.
Mais selon moi, même si ce point est discutable, la doctrine administrative publiée au BOFIP, a de facto supprimé l'obligation de respecter la condition de l'exercice d'une activité professionnelle principale.
En effet, cette doctrine (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 n° 50 et 60) indique :
"50
Aux termes du 1° du V de l'article 975 du CGI, l'activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés est, sous certaines conditions, considérée comme une activité commerciale susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération.
60
Lorsque cette activité est exercée par membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :
- les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
- les recettes annuelles s'entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.
- les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Il ressort notamment de ces dispositions que seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles au régime d'exonération des actifs professionnels.
Pour la détermination du seuil de 50 %, Il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée.
Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l'article 38 du CGI. Il s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.
Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements, du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location."
A aucun moment la doctrine ne cite la condition de l'exercice de l'activité professionnelle principale. Il y a donc lieu selon moi de considérer qu'elle n'a pas à être respectée pour obtenir l'exonération IFI.
Cette interprétation de la doctrine est renforcée par un autre extrait (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 n° 150 et 160) :
"Les droits ou biens immobiliers affectés à l'exercice d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou salariée dans les cas visés au I-F-1 § 120 à 130, ne peuvent être considérés comme des actifs professionnels éligibles à l’exonération que si cette activité correspond à l'exercice d'une véritable profession.
Ce principe ne fait pas obstacle, sous certaines conditions à l'application de l'exonération des actifs professionnels utilisés par :
- certains loueurs en meublé (CGI, art. 975, V-1° ; cf. I-B-2-a § 50 à 60) ;
- certains loueurs d'établissements industriels ou commerciaux munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation (CGI, art. 975, V-2° ; cf. I-B-2-b § 70) ;
- certains bailleurs de fonds ruraux (cf. II-C-1-a et b § 190 à 200).
En revanche, ce principe exclut de l'exonération certains titulaires de revenus non commerciaux (cf. II-C-2 § 210)."
Selon moi, ce que veut dire ici l'auteur de la doctrine, c'est que le régime d'exonération des biens professionnels au titre de l'IFI suppose l'exercice d'une véritable profession.
Or l'activité de location meublée n'est pas vraiment une profession.
En ce sens, il est absurde d'exiger d'un loueur en meublé qu'il réalise des prestations significatives prouvant son implication personnelle régulière car ces prestations sont de toute façon absentes pour la plupart des loueurs en meublé.
L'activité de location meublée étant par nature passive, il est absurde de lui imposer le respect des conditions d'activité professionnelle et d'activité professionnelle principale, du moins au sens habituel de ces concepts.
Il en va de même pour l'activité de loueur d'établissement commercial ou l'activité de bailleur de fonds ruraux.
Si le code général des impôts reconnait expressément qu'un loueur de locaux équipés est présumé exercer une activité commerciale au sens de l'IFI, c'est en fait qu'il admet implicitement mais nécessairement qu'il remplit également la condition d'activité professionnelle principale.
Mais un autre extrait de la doctrine (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 n° 20) sème la confusion
"A. La profession principale est celle qui constitue l'essentiel des activités économiques du redevable
20
Pour l'application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l'ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.
Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l'essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. À titre de faisceau d'indices, on s'attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l'importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.
Par ailleurs, lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé."
Faut-il interpréter ce texte comme indiquant implicitement que la condition d'activité principale est une condition imposée à l'activité de location meublée ?
Non, selon moi c'est même l'inverse.
En fait, ce texte porte sur la notion d'activité professionnelle principale en générale. En effet, cette condition doit être respectée pour l'exonération générale des activités professionnelle principale, à l'exception selon moi de l'activité de location meublée exercée à titre individuel.
Le texte évoque les critères qui permettent de considérer qu'une activité est principale et c'est dans ce cadre que la doctrine prévoit que le critère des revenus n'est pas décisif. Une personne peut très bien avoir une activité de location meublée qui lui procure des revenus professionnels les plus importants de son foyer sans pour autant que cette activité de location meublée soit nécessairement considérée comme principale. C'est assez logique car l'activité de location meublée est souvent passive.
Autrement dit, ce que dit cette doctrine, c'est que si vous exercez une activité de plombier à temps plein, il s'agit bien de votre activité professionnelle principale, alors même que vous exercez une activité de location meublée, qui vous procure l'essentiel de vos revenus professionnels, mais qui ne vous occupe pas beaucoup.
Le texte ne porte pas sur l'activité de location meublée mais sur les autres activités professionnelles et sur les indices à retenir pour définir une activité professionnelle comme étant principale.
Selon moi, il est tout à fait possible de cumuler une exonération IFI d'une activité individuelle de location meublée et une exonération IFI d'une autre activité professionnelle principale puisque, pour l'activité de location meublée, la condition d'activité principale n'existe pas.
Mais pour que ce cumul d'exonération soit possible encore faut-il que l'activité de location meublée ne soit pas principale au sens des différents indices qui définissent cette notion, notamment le temps passé.
Ce qui va dans le sens de mon interprétation de cette doctrine administrative sur l'IFI, c'est qu'il s'agit en fait d'une reprise, presque mot pour mot, d'une précision qui figurait déjà dans la doctrine administrative en matière d'ISF (D. adm. 7 S-3313 n° 2, 1-10-1999 ; BOI-PAT-ISF-30-30-10-30 n° 20, 12-9-2012).
Or en matière d'ISF, il n'y avait pas, de façon certaine, une quelconque obligation légale d'activité principale pour les entreprises individuelles de location meublée. Dès lors pourquoi la doctrine en matière d'IFI devrait s'interpréter autrement que celle, exactement semblable, qui existait en matière d'IFI ?
Il est possible d'objecter que, pour les sociétés de personnes, la loi n'a pas dérogé aux règles de droit commun. Selon, la loi l'exonération n'est possible que si l'associé exerce son activité professionnelle principale dans la société mais il n'y a pas à respecter les conditions de seuil existant pour les entreprises individuelles, ce qui crée une forme de discrimination.
Selon moi, cette objection n'est pas décisive car en matière d'ISF le même principe s'appliquait déjà (Rep. Zocchetto Sén. 24-10-2002 p. 2467 n° 991 contre CE 27 juillet 2006 n° 272397, RJF 12/06 n° 1493). Donc il n'y a ici rien de nouveau dans le régime applicable. Ce qui est nouveau, et contraire à l'intention du législateur, c'est d'imposer une condition supplémentaire d'exonération pour les entreprises individuelles de location meublée.
Par ailleurs, l'exercice sous forme de société suppose en principe une activité plus importante et peut-être plus facilement la condition d'implication personnelle du dirigeant de la société. Il y a une certaine logique à renvoyer au droit commun pour les activités de location meublée exercée sous la forme d'une société. Même si dans certains cas, certains pourront trouver absurde d'avoir deux régimes fiscaux très différents selon qu'ils exercent en EURL ou en entreprise indivicuelle.
Conclusion sur cette question de l'activité professionnelle principale
Selon moi, il n'y a que deux conditions pour être exonérés d'IFI pour une entreprise individuelle de location meublée : faire plus de 23 K€ de loyers et avoir un revenu net de location supérieur aux autres revenus professionnels.
Mais selon une lecture littérale de la loi, il faut rajouter la condition d'exercice professionnel principal.
Ma position est plus sympathique mais elle n'est pas exempte de risque de remise en cause.
Faut-il prendre en compte les pensions de retraite dans la comparaison ?
Autrement dit un retraité qui a des revenus de location meublé inférieurs à sa pension de retraite peut-il bénéficier malgré tout de l'exonération ISF s'il n'a pas d'autres revenus professionnels ?
Ce point est incertain mais, selon moi; il est possible d'interpréter la doctrine administrative dans un sens favorable.
Selon la loi
En principe les pensions de retraite sont des revenus professionnels à prendre en compte pour vérifier l'application du seuil en matière d'IFI selon lequel le revenu net de location meublé doit être supérieur aux autres revenus professionnels. Le texte présente la condition autrement en évoquant le principe selon lequel ce revenu net doit représenter plus de 50 % des autres revenus professionnels mais c'est juste une différence de présentation.
Selon la doctrine administrative
Selon moi, il est possible de considérer que les pensions de retraite ne doivent pas être prises en compte pour la détermination du caractère professionnel de l'activité de location meublée au sens de l'IFI, compte tenu de la doctrine administrative publiée dans le BOFIP, et qui reprend d'ailleurs sur ce point une ancienne doctrine en matière d'ISF.
Ce point pourrait se discuter car la doctrine administrative sur l'IFI et excluant les pensions des revenus professionnels n'évoque pas directement cette question en parlant du régime de la location meublée mais en évoquant la question de la notion d'exercice professionnel dans sa définition retenue pour permettre l'exonération de toute activité professionnelle principale :
"B. Redevables ayant des sources de revenus ne constituant pas des activités professionnelles
30
Pour l'appréciation de la condition tenant au caractère principal de l'activité professionnelle et lorsqu'il y a lieu de faire application du critère du revenu prépondérant, il est fait abstraction des revenus qui ne se rattachent pas à une activité professionnelle (notamment revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, plus-values des particuliers). Seuls sont donc à prendre en considération, lorsqu'ils proviennent de l'exercice d'une profession, les revenus appartenant aux catégories suivantes : traitements et salaires (autres que pensions, rentes et retraites), bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI."
(BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 n° 30)
L'exclusion des pensions de retraite comme type de revenu professionnel se retrouve également dans le régime de l'exonération des sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés. Dans ce régime la rémunération du dirigeant doit aussi représenter plus de la moitié des revenus professionnels (voir BOFIP-PAT-IFI-30-10-30-10 n° 370 et 380).
En conclusion, je pense qu'il est possible d'exclure les pensions de retraite du calcul pour vérifier que les revenus net de location meublée sont supérieurs aux autres revenus.
Attention ce principe est opposé à ce qui est retenu en matière d'impôt sur le revenu pour déterminer la qualité de loueur en meublé professionnel avec la condition selon laquelle le chiffre d'affaires (loyers bruts) doit être supérieur aux autres revenus professionnels.
Faut-il être bénéficiaire pour être exonéré d'IFI dans le cadre d'une entreprise individuelle de location meublé ?
Oui c'est certain.
La condition selon laquelle les revenus net de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels trimplique qu'il y ait un revenu net.
Ici, il ne s'agit pas des recettes brutes, mais des revenus nets fiscaux. Donc les recettes moins les charges. Or très souvent l'activité de location meublée est déficitaire ou juste à l'équilibre. Dans ce cas, il ne peut y avoir d'exonération IFI.
Si une personne n'a pas d'autres revenus professionnels, ou seulement une pension de retraite à ne pas prendre en compte, il faut quand même que son activité de location soit bénéficiaire.
Faut-il être LMP au sens de l'impôt sur le revenu pour être exonéré d'IFI ?
Non, certains LMP au sens de l'impôt sur le revenu ne sont pas exonérés d'IFI. La définition des personnes exonérées d'IFI est plus restrictive en principe que celle retenue en matière d'impôt sur le revenu puisque le bénéfice net de l'activité doit être supérieur aux autres revenus en IFI alors que le régime LMP s'applique dès lors que le chiffre d'affaires est supérieur aux autres revenus.
Certains LMNP peuvent être exonérés d'IFI. C'est le cas de certains retraités puisque les retraites sont retenues dans le calcul des conditions du LMP et exclus du raisonnement en matière d'IFI.
Il n'y a pas de lien direct entre les régimes de l'impôt sur le revenu et ceux de l'IFI.
Conclusions pratiques pour tous les investisseurs
Toute personne souhaitant investir dans l'immobilier peut échapper à l'IFI à raison de ces investissements mais sous certaines conditions.
Si elle investit à titre personnel, l'exonération sécurisée suppose de consacrer l'essentiel de son temps professionnel à la gestion de l'activité, que cette activité génère plus de 23 K€ de recette, qu'elle soit bénéficiaire, et que ce bénéfice soit supérieur aux autres revenus professionnels.
En pratique, cette exonération est possible pour tous ceux qui ont fait un gros investissement dans la location meublée et qui sont inactifs ou retraités.
Pour les autres, il faut plutôt envisager d'exercer l'activité sous la forme d'une société puisque les conditions sont plus faciles à remplir.
Dans quels cas une société de personnes (EURL ou SARL de famille) de location meublée est exonérée d'IFI ?
Dans cette situation, il n'y a pas lieu de remplir les conditions de seuil prévues pour l'exonération de l'entreprise individuelle.
L'article 975 renvoie au régime de droit commun : il suffit que l'activité de location meublée soit principale au sens du régime de droit commun pour que les immeubles détenus dans cette société par l'associé soient exonérés d'IFI.
La notion d'activité principale se fonde sur différents indices, mais l'indice principal est selon moi le temps passé. Il faut que je lui consacre du temps et que ce soit l'essentiel de mon temps professionnel.
Ce renvoi au droit commun reprend le principe énoncé par une ancienne réponse ministérielle en matière d'ISF (Rep. Zocchetto Sén. 24-10-2002 p. 2467 n° 991 contre CE 27 juillet 2006 n° 272397, RJF 12/06 n° 1493).
Il est repris dans une réponse ministérielle (Rép. Roseren : AN 13-11-2018 n° 10782).
En matière d'IFI, les critères de seuils ne s'appliquent qu'à l'entreprise individuelle, contrairement au régime retenu en matière d'impôt sur le revenu où ces critères s'appliquent aussi aux associés des sociétés de personnes, pour définir le régime de l'activité de location meublée professionnelle (LMP).
Il y a lieu toutefois de s'étonner de cette situation où le régime d'exonération IFI est très différent selon que l'activité est exercée à titre individuel, ou dans une société, même unipersonnelle.
Si je passe l'essentiel de mon temps à exercer une activité de location meublée, j'ai intérêt à l'exercer en EURL ou en SARL de famille pour éviter l'IFI. Mais en revanche, si cette activité est très rémunératrice mais plutôt passive, j'ai plutôt intérêt à l'exercer sous la forme d'une entreprise individuelle.
Dans quels cas les immeubles d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés et exerçant une activité de location meublée sont exonérés d'IFI ?
Les immeubles d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés et exerçant une activité de location meublée peuvent être exonérés d'IFI à condition de remplir les conditions de droit commun d'exonération IFI, en activité professionnelle principale, des immeubles des sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés.
Il faut notamment que le contribuable exerce une fonction de dirigeant de la société lui procurant l'essentiel de ses revenus professionnels. Mais dans ce régime, la condition s'apprécie au niveau de la personne du dirigeant et non au niveau du foyer (contrairement aux seuils d'exonération de l'entreprise individuelle de location meublée). Par ailleurs, il n'existe aucune condition d'investissement personnel, de temps passé. Il faut néanmoins que les fonctions de direction soient effectivement exercées et donnent lieu à une rémunération normale (et représentant plus de la moitié des revenus professionnels).
Les conditions de cette exonération peuvent intéresser certains investisseurs très riches de type passifs. Certes le régime de l'impôt sur les sociétés n'est pas très favorable par rapport à celui de la transparence fiscale au titre de l'imposition des revenus et des plus-values. Mais il peut permettre d'obtenir l'exonération IFI beaucoup plus facilement dans certains cas que dans le cadre d'une société transparente ou que dans le cas de l'entreprise individuelle.