Dans cette note, je propose d'évoquer les impôts locaux pouvant viser la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit de la taxe d'habitation, de la CFE et de la taxe foncière. 

Comme d'habitude, ce n'est pas simple.

Quels sont les locaux meublés assujettis à la taxe d'habitation ?

En vertu de l'article 1407-I du CGI,

" I. La taxe d'habitation est due :
1° Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation ;
2° Pour les locaux meublés conformément à leur destination et occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises ;
3° Pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l'Etat, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics autres que ceux visés à l'article 1408 II 1°."

Le local doit être pourvu d'un ameublement suffisant pour en permettre l'habitation.

L'importance et le confort du mobilier sont sans influence.

Sont considérés comme affectés à l'habitation les locaux meublés utilisés à des fins personnelles ou familiales à titre de résidence principale ou secondaire, ainsi que leurs dépendances.

En application du II de l'article 1407 du CGI,

"II. Ne sont pas imposables à la taxe :
1° Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu'ils ne font pas partie de l'habitation personnelle des contribuables ;"

S'agissant des locaux qui ne sont ni des résidences secondaires ni des résidences principales du loueur, il ne peut y avoir cumul de cotisation foncière et de taxe d'habitation.

La taxe d'habitation est-elle due même si le bien n'est pas occupé ?

La taxe est due si le local est à la disposition du contribuable.

La possibilité d'occuper un local à tout moment, suppose la réunion de deux conditions, la libre disposition d'un local imposable et la disposition permanente de ce local.

Un contribuable doit être considéré comme ayant la libre disposition d'une habitation lorsqu'il a la possibilité juridique ou matérielle de s'y installer à tout moment ou d'y installer des proches.

L'occupation effective de ces locaux est sans influence.

La taxe d'habitation n'est donc pas due si le contribuable ou sa famille sont dans l'impossibilité absolue d'occuper le local.

De plus, la libre disposition du local ne doit pas être précaire et temporaire. Elle doit revêtir un caractère suffisant de permanence.

La permanence ne doit pas être confondue avec la durée du séjour.

Aucune imposition ne doit être établie au nom d'un contribuable qui, pour un motif quelconque (santé, travail ou tourisme) prend en location une habitation meublée pendant quelques mois seulement.

En revanche, si nonobstant la courte durée du séjour, les locaux restaient à la disposition du contribuable toute l'année, l'imposition serait maintenue.

Le caractère privatif de l'occupation

La jouissance à titre privatif d'un local suppose qu'il y ait usage à titre personnel d'un logement distinct et que cet usage ne soit pas limité par des restrictions de caractère anormal.

D'une manière générale, les limitations à la jouissance qui résultent du règlement de copropriété ou du contrat de location ne sont pas de nature à ôter à l'occupation son caractère privatif.

La taxe d'habitation est-elle due par le loueur si le bien est affecté en totalité toute l'année à une activité de location meublée ou de parahôtellerie ?

Non, mais il est n'est pas toujours facile de démontrer cette affectation annuelle totale. Il faut pouvoir prouver que jamais le loueur ne peut l'occuper, par exemple par un contrat de mandat à un gérant qui porte sur toute l'année et exclut expressément tout droit d'occupation par le loueur.

La CFE

La contribution foncière des entreprises (CFE, à ne pas confondre avec la taxe foncière) est une des composantes de la contribution économique territoriale (CET) qui remplace la taxe professionnelle. La CET n'est pas due par les petites entreprises mais la CFE peut les concerner.

La taxe foncière est un autre impôt que la CFE et ne vise que les propriétaires alors que la CFE vise les exploitants.

Toute personne qui détient un immeuble dans une commune et qu'il l'utilise pour son activité professionnelle doit déclarer son activité dans cette commune pour être taxé à la CFE.

Quel est le champ d'application de la CFE ?

Toutes les activités fiscales sont en principe assujetties à cet impôt.

La location meublée et l'activité parahôtelière, même non professionnelle, est en principe assujettie à la CFE mais il y a des cas d'exonération.

Les cas d'exonération de la CFE sont visés à l'article 1459 du CGI :

"1° Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d'ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique ;

2° Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ;

3° Sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale doté d'une fiscalité propre :

b. Les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l'article L 324-1 du code du tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;

c. Les personnes autres que celles visées aux 1° et 2° du présent article ainsi qu'au b qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle."

Il y a donc 4 cas d'exonération possibles avec 2 cas de droit et 2 cas sous réserve de décision contraire de la collectivité locale.

Les cas d'exonération de droit sont :

1) la location accidentelle d'une partie de la résidence personnelle, meublé ou pas.

2) la location meublée à une personne qui en fait sa résidence principale, sous réserve d'un loyer raisonnable,

Les cas d'exonération sous réserve de décision contraire :

3) la location de meublé classé si le meublé est dans la résidence personnelle,

4) tout autre cas de location meublée de la résidence personnelle.

1) La location accidentelle d'une partie de sa résidence personnelle

La location est accidentelle même si elle dure plus d'un an, du moment qu'elle ne se renouvelle pas, et du moment qu'elle ne dure pas plusieurs années successives.

La location n'est pas accidentelle si elle se renouvelle plusieurs fois, même sur plusieurs années différentes et à des périodes différentes.

2) la location meublée à une personne qui en fait sa résidence principale, sous réserve d'un loyer raisonnable

L'habitation principale s'entend du logement où le redevable réside habituellement.

Mais il peut s'agir d'une pièce jamais occupée par le loueur ou d'un étage d'une maison qui en comporte plusieurs.

Il n'y a pas de définition du loyer raisonnable. Mais la doctrine administrative donne une telle définition indicative pour le régime d'exonération d'impôt sur le revenu de certaines locations visées à l'article 35 bis I du CGI : 138 € ou 187 € (Ile de France) par m² par an en résidence principale.

3) La location de meublé classé si le meublé est dans la résidence personnelle

Le logement doit être classé au sens du code du tourisme.

4) Tout autre cas de location meublée de la résidence personnelle

Le cas visé est celui d'une location meublée qui n'est pas classée comme meublé de tourisme, par exemple la chambre d'hôtes avec les prestations au sens du code de tourisme ou sans prestation.

Remarque sur la notion de résidence personnelle

Dans les cas 1, 3 et 4, l'exonération suppose de louer tout ou partie de sa résidence personnelle.

Une résidence personnelle est une résidence principale ou secondaire. Donc il faut que le loueur y habite, même de temps en temps, pour avoir droit à l'exonération. Cela exclut la location des habitations où le loueur n'habite jamais et où en conséquence il ne paie jamais la taxe d'habitation.

Il y a un lien entre la CFE et la taxe d'habitation.

Comme le loueur habite, même ponctuellement, dans les lieux, il est tenu de payer la taxe d'habitation. En contrepartie il peut échapper à CFE

Si le loueur affecte le bien toute l'année à l'activité, il échappe à la taxe d'habitation mais en contrepartie il n'échappe pas en principe à la CFE.

Mais dans certains cas, il peut quand même se retrouver dans une situation où il doit payer les deux taxes, notamment si la collectivité locale a exclu l'exonération prévue au cas 3 ou 4.

Dans le cas 2, il échappe à la fois à la taxe d'habitation et à la CFE.

Le Conseil d'Etat a considéré qu'une location de chambre d'hôtes ne pouvait échapper à la CFE si la chambre d'hôtes étaient mise en location toute l'année car alors, le loueur ne l'occupant jamais, elle ne pouvait pas être considérée comme sa résidence personnelle (CE 9e-10e ch. 9-10-2019 n° 417676, min. c/ Mme B. : RJF 1/20).

Cette décision est très critiquable car, par principe, le loueur chambre d'hôtes loue une pièce de sa résidence. Et peu importe que la chambre soit mise en location toute l'année.

Mais le Conseil d'Etat, en forçant la lettre du texte, a voulu aligner le cas d'exonération de CFE sur celui d'assujettissement à la taxe d'habitation. Si le loueur de chambre d'hôtes met la chambre en location toute l'année, il échappe à la taxe d'habitation mais ne peut pas éviter la CFE. Si le loueur de chambre d'hôtes conserve le droit d'utiliser la chambre une partie de l'année, il doit être assujetti à la taxe d'habitation sur cette chambre mais il peut éviter la CFE si la collectivité n'a pas exclu le cas d'exonération n°4.

Quel est le régime en taxe foncière des meublés et des parahôteliers ?

La taxe foncière est due par tous les propriétaires d'immeubles, y-compris en principe pas les propriétaires qui sont aussi exploitants d'une activité de meublé de tourisme et de parahôtellerie.

Il existe un régime d'exonération dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) prévu à l'article 1383 E bis du CGI pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, sous réserve d'une décision de la collectivité locale.