S'agissant de l'impôt sur le revenu, les rapporteurs s'inspirent largement du rapport du Conseil des Prélèvements obligatoires de janvier 2018 mais ils oublient que, ce rapport, s'il préconisait la fin du régime de la location meublée et son alignement sur le régime des revenus fonciers, prenait soin de préserver les investisseurs en recommandant le maintien du régime ancien pour les investissements déjà réalisés.

S'agissant de l'exclusion de la location meublée du régime DUTREIL, le rapport se trompe en proposant une exclusion générale, en oubliant que certains exploitants de location meublée exercent une activité opérationnelle. Donc ce serait inconstitutionnel de prévoir une exclusion générale et sans nuance.

Après avoir été au Conseil d'Etat pour faire annuler une doctrine excessive, faudra-t-il que je saisisse le Conseil Constitutionnel pour faire abroger une loi excessive ? Le mieux serait de prévoir dès le début un texte équilibré.

Ce rapport inspire de nombreux amendements qui ont été déposés au cours du débat sur la loi de finances. La question, comme toujours, est de savoir quels amendements seront finalement retenus par Bercy. 

J'ai noté notamment un amendement qui propose de réintégrer les amortissements déduits en BIC dans le calcul des plus-values privées des LMNP (ce qui est techniquement malvenu).

Je propose de citer les pires extraits (pour les loueurs en meublé) du rapport MATTEI :

Sur le DUTREIL page 165

"Enfin, concernant le périmètre des activités ouvrant droit au bénéfice du Dutreil, les rapporteurs rappellent que le législateur a visé expressément les sociétés exerçant une activité « industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ». Cela exclut logiquement les activités civiles de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, ce qui a conduit la doctrine fiscale à indiquer de façon expresse que sont exclues du bénéfice du Dutreil les « activités de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation » , c’est-à-dire les activités de location meublée.

Or dans le cadre d’un contentieux opposant l’administration à des donataires de parts d’une société civile immobilière exerçant l’activité de location meublée qui avaient souhaité bénéficier du Dutreil, la Cour de cassation vient de rendre un jugement considérant que cette activité y est éligible, au motif que, bien que de nature civile, la location meublée est fiscalement imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
.
Le risque est donc considérable d’un détournement massif du Dutreil pour faciliter les donations de SCI exerçant une activité de location meublée, ce qui est manifestement contraire à l’intention du législateur qui a toujours voulu réserver le régime de faveur à la transmission de sociétés opérationnelles.
Pour faire échec à cette jurisprudence, le législateur doit donc intervenir, dès la prochaine loi de finances, pour prévoir expressément que les activités de location meublée sont exclues du bénéfice du Dutreil."

Sur l'impôt sur le revenu page 188

"D’après le Conseil des prélèvements obligatoires (1), en 2018, la distorsion fiscale introduite par la différence de traitement des locations nues et meublées crée un écart de rendement significatif entre l’investissement dans un meublé (taux de rendement interne -TRI- estimé à 3 %) et l’investissement dans le nu (TRI estimé à 2 %), sans justification économique apparente.
Les taux d’imposition des revenus, au titre de l’IR et des prélèvements sociaux, s’appliquent aux revenus nets (i.e. après application des abattements). Dans le cas général, il apparaît donc que le régime micro-BIC présente des avantages très importants en comparaison du régime micro-foncier (50 % d’abattement contre 30 % d’abattement).
Le régime BIC réel de la location meublée non professionnelle (LMNP) ouvre une possibilité d’optimisation fiscale par la déduction de l’amortissementqui permet de neutraliser totalement le revenu locatif imposable, dans la mesure où le revenu imposé correspond à la différence entre les produits imposables et les charges déductibles. Il peut également permettre de déduire l’amortissement du prix d’achat du bien. S’agissant de l’exercice du droit d’option, la DGFiP estime que 3 % des particuliers éligibles au régime micro-BIC au titre de l’année 2020, ont opté
pour le statut réel (2).
D’après la simulation de l’avantage fiscal lié au régime LMNP réalisée par le CPO en 2018, « pour une acquisition immobilière de 200 000 euros rapportant des loyers de 11 000 euros par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier, dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 euros au titre de l’IR sur les revenus fonciers »(3).
Le rapport conjoint de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (4) de 2016 démontre le caractère distorsif, en faveur de la location meublée, des différences entre les deux régimes et leur coût implicite pour les finances publiques. La perte de recettes fiscales à l’IR et aux prélèvements sociaux liées au régime LMNP par rapport au régime foncier serait de l’ordre de 330 à 380 millions d’euros par an, dont les deux tiers résulteraient de la règle de l’amortissement. L’impact pourrait croissant étant donné le nombre croissant de contribuables optant pour le régime LMNP (+ 11 % par an en moyenne entre 2009 et 2013).
● L’abattement de 71 %, accordé aux meublés professionnels au régime micro-BIC, apparaît de nature à inciter à la location de courte durée. Dans le cas plus particulier des meublés de tourisme classés, l’abattement supplémentaire accordé (71 % d’abattement au total) apparaît de nature à inciter à la location de courte durée, y compris dans les zones touristiques très tendues. Cet avantage fiscal accordé aux meublés de tourisme interroge d’autant plus que les revenus issus de la location de courte durée sont très supérieurs à ceux pouvant être générés par la mise en location en longue durée.
Par ailleurs, les seuils jusqu’auxquels le régime micro-BIC peut être utilisé – 72 600 euros dans le cas classique (soit 6 050 euros /mois) et 176 200 euros pour la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes (soit 14 683 euros /mois) – sont de nature à permettre d’exercer une activité de location de meublés à titre professionnel en utilisant le régime micro-BIC.
c. Un alignement progressif du régime fiscal de la location meublée non professionnelle sur le régime fiscal de la location nue permettrait de supprimer cette distorsion fiscale. Le CPO préconise d’harmoniser le traitement fiscal des revenus immobiliers autour d’un régime foncier unique adapté (1) qui se caractériserait par un taux d’abattement fixé à 40 % au régime micro-foncier et la fin de la possibilité de constater un amortissement au réel. La réforme fiscale proposée abaisserait d’environ un point la rentabilité des investissements locatifs en meublé par rapport au régime LMNP. L’impact positif pour les finances publiques de l’assujettissement des revenus des locations meublées à un régime foncier adapté serait compris entre 42 millions d’euros et 120 millions d’euros.
La DGFiP, auditionnée dans le cadre de cette mission, a toutefois alerté les rapporteurs sur le fait que tout ajustement visant à rapprocher le régime fiscal de la location meublée non professionnelle de celui de la location nue aurait pour conséquence d’accentuer la différence avec le régime applicable aux activités de location exercées à titre professionnel. À cet égard, toute mesure tendant à accorder à une telle activité professionnelle un traitement distinct de celui des autres activités professionnelles relevant des BIC devrait être justifiée par une différence de situation objective.
À défaut d’une unification des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue, ou d’un alignement du premier sur le second, supprimer la capacité pour les loueurs de meublés professionnels et non professionnels, d’inclure dans leurs charges déductibles dans le cadre du régime réel BIC les intérêts d’emprunt et l’amortissement des locaux lorsque le bien générant des loyers n’est pas la résidence principale du locataire, constituerait une première avancée en ce sens.
Recommandation : Mettre en place un régime foncier unique intermédiaire entre les actuels régimes micro-foncier applicable à la location nue et régime micro-BIC applicable à la location meublée."