Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

1 La location meublée en cas de résidence principale

Le contrat

Quand la location meublée est la résidence principale du locataire, la location est régie à la fois par le code de la construction et de l'habitation et par le code civil (articles L. 632-1du CCH et 1741 à 1762 du code civil).

Cette location ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les baux d'habitation.

Le bail doit être conclu pour une durée minimum d'un an et il se renouvelle par tacite reconduction (L. 632-1 al. 1 CCH).

Si le locataire est un étudiant, la durée peut être de 9 mois, dans ce cas, la clause de reconduction tacite n'est pas applicable (L. 632-1 al. 2 CCH).

Le contrat doit être un écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Aucune forme n'est imposée : il peut être rédigé sous seing privé ou par acte authentique.

Le locataire peut donner congé à tout moment. Dans ce cas, le préavis est d'un mois.

Lorsque le bailleur souhaite donner congé au locataire, il doit justifier ce refus de renouveler le bail. Le refus doit tenir de sa décision :

- soit de reprendre,

- soit de vendre le logement,

- ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Attention: Ce modèle est une version simplifiée, qu'il faudra compléter le cas échéant par d'autres informations. Il a été supposé notamment qu'il ne s'agit pas d'une colocation, que l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux ne se situe pas sur une zone à risque naturel ou technologique. De même, ce modèle de bail ne porte que sur la location meublée exempte de services hôteliers importants pouvant entrainer la requalification de la location en prestation d'hébergement ou hôtellerie.
Ce modèle est fait à titre indicatif et ne remplace pas le travail d'un professionnel.
Si les dispositions de la loi ALUR ne portent que sur les contrats rédigés postérieurement au 27 mars 2014, elle a vocation à être applicable à tous les contrats de location en meublé constituant la résidence principale du locataire dès leur renouvellement tacite (en général tous les ans).

Je tiens à revenir sur la notion de fonds de concours.

Je rappelle d'abord ce que c'est.

Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.

En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.

Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.

La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers.

Lorsqu'un immeuble est comptabilisé à l'actif d'une entreprise une question difficile se pose à l'expert-comptable : quelle valeur retenir pour le terrain ?

En effet, dans une immeuble, il y a toujours une quote-part de la sa valeur qui doit être affectée à la construction et une quote-part qui doit être affectée au terrain.

Il arrive encore souvent que certains comptables oublient cette évidence : sauf certains cas très particuliers, la propriété d'une construction implique nécessairement celle d'un terrain.

Le propriétaire d'un appartement dans une copropriété est nécessairement propriétaire d'une quote-part indivise du terrain sur lequel est construit l'immeuble.

Cette question présente un enjeu important car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas.

En général, le contribuable a tendance à retenir une évaluation élevée de la construction et une évaluation faible du terrain. Cela permet en effet de majorer le montant des amortissements et donc de réduire le résultat taxable.

L'amortissement est très intéressant car s'il réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie de l'entreprise. Le résultat fiscal diminue mais le cash reste constant.

L'amortissement est censé représenter la perte de valeur du bien due au temps, à l'usure notamment. Cela permet en théorie à l'entreprise de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

L'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement sur les plus-values à long terme des entreprises sur les immeubles d'exploitation inscrits à l'actif.

L'abattement est en fonction de la durée de détention : 10 % par année au-delà de la cinquième, soit une exonération totale après 15 ans de détention

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L'administration fiscale exclut les loueurs en meublé de ce régime (BOI-BIC-PVMV-20-40-30 n° 210) :

"Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est- à -dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital. Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non."

Cette exclusion générale des loueurs en meublé est illégale.