L'objet de cette note est d'étudier les conséquences des activités mixtes des SCI et des SARL de famille du type location nue et location meublée ou parahôtellerie.

Dans cette note je propose d'évoquer la réglementation de l'activité de location touristique sur le plan de l'urbanisme

Le règlement de copropriété peut-il interdire l'activité parahôtelière ou de location meublée de court séjour ?

Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété. Il faut consulter le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il permet expressément l'activité de location touristique.

Si rien de précis n'est mentionné et qu'il est seulement mentionné que l'immeuble est à usage d'habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l'hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.

Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l'absence de nuisance particulière démontrée au cas d'espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Autrement dit, cette question reste discutable et peut s'apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.

Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d'usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l'obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).

Pour être un loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'impôt sur le revenu, il faut remplir impérativement deux conditions cumulatives :

- avoir un chiffre d'affaires (montant des loyers) supérieur à 23 K€ sur l'année civile

- avoir un chiffre d'affaires supérieur aux autres revenus nets fiscaux d'activité.

Un loueur en meublé non professionnel au sens de l'impôt sur le revenu est quelqu'un qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives pour être LMP.

Attention à ne pas confondre la notion de revenu (recettes moins les charges) avec celle de chiffre d'affaires (seulement les recettes).

Attention à ne pas confondre ces seuils avec ceux de l'IFI qui sont similaires.

Pour être exonéré d'IFI, il faut remplir trois conditions cumulatives

- exercer une activité professionnelle à titre principal, ce qui suppose notamment de passer beaucoup de temps personnel dans l'activité,

- faire un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€ (même seuil que l'impôt sur le revenu)

- avoir un revenu net de location meublée supérieur aux autres revenus nets fiscaux d'autres activités (on dit aussi que le revenu net du meublé doit représenter plus de la moitié de tous les revenus nets, ce qui revient au même que de dire ce revenu net du meublé est supérieur aux autres)

Attention : ce dernier critère ressemble à celui de l'impôt sur le revenu mais il est différent :

1) en IFI on compare un revenu net avec d'autres revenus alors qu'en impôt sur le revenu, on compare du chiffre d'affaires (loyers) avec des revenus nets des autres activités.

2) en IFI il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite dans les autres revenus nets alors qu'en impôt sur le revenu, il faut les prendre en compte.

Attention aussi au fait que les revenus sont pris en compte comme des revenus nets fiscaux. Donc il faut prendre en compte les pensions de retraite après déduction de 10 % plafonné.

Attention au fait que ces seuils s'apprécient en année civile et au niveau du foyer fiscal. Donc si votre conjoint a une retraite, il faut la prendre en compte.

Attention au fait qu'en impôt sur le revenu, ce qui compte c'est les seuils de l'année n. Les revenus de l'année n sont ceux d'un LMP s'il est LMP l'année n (même s'il déclare ses revenus en n+1). En IFI, selon moi, ce sont les seuils de l'année n-1 qu'il faut prendre en compte. Quand vous déclarez l'IFI en n, il faut vérifier si vous avez rempli les conditions l'année n-1. 

Le classement des établissements touristiques est une démarche officielle qui permet d'informer les clients sur la qualité de prestations et d'équipements. C'est aussi un moyen pour les exploitants d'améliorer leur notoriété sur les sites Internet. Même si dans la plupart des cas, les clients déterminent leur choix en fonction des avis de consommateurs sur les plateformes le classement des établissements reste un outil non négligeable. Il convient ainsi d'analyser successivement la procédure de classement (I), ainsi que les critères qui différent en fonction de l'établissement en question (II).

1. La procédure de classement

Quel que soit le type d'établissement, la procédure de classement est presque identique.

Dans tous les cas, le classement est volontaire, c'est-à-dire il revient à l'exploitant d'engager la demande de classement. Celui-ci est délivré pour une durée de cinq ans par un organisme accrédité.

Concrètement, l'exploitant doit créer un compte sur le site classement.atout-france.fret déposer une demande de visite auprès d'un organisme de contrôle accrédité par le COFRAC ( Comité Français d'Accréditation ). Il est aussi tenu de transmettre son pré-diagnostic. L'organisme de contrôle procède à la vérification in situ à l'issue de laquelle remet à l'exploitant le certificat de visite. L’exploitant valide le certificat de visite et Atout France prononce et publie la décision de classement de l’établissement dans un délai d'un mois.

En ce qui concerne les meublés de tourisme, il convient de préciser que le classement est prononcé non pas par Atout France mais par l’organisme chargé de la visite et donne droit à l’apposition d’une plaque officielle du Ministère du tourisme.

1. La grille de classement

En principe, les établissements touristiques sont classés en 5 catégories, de 1 à 5 étoiles. Toutefois, les auberges collectives sont soumises à un régime particulier.

Effectivement, le classement des auberges collectives issu de l'arrêté et du décret du 13 septembre 2022 ne prévoit qu'une seule catégorie qui a pour vocation de qualifier l'établissement d'auberge collective. Le classement comprend 92 critères et l'établissement doit remplir 42 critères obligatoires et un certain nombre de critères optionnels.  

Les régimes les plus contraignants sont ceux des hôtels et des résidences de tourisme qui comprennent respectivement 243 et 219 critères. Ces deux régimes contiennent un certain nombre de critère communs tels que l'existence d'une enseigne, l'existence d'un répondeur permanent, la présence minimale pour accueil. Cela étant, chacun des établissements présente aussi des critères propres. A titre d'exemple, les hôtels de tourisme doivent prévoir le dispositif réveil ainsi qu'assurer le service petit déjeuner. A contrario, les résidences de tourisme doivent fournir des équipements de la cuisine.

Quant au classement des meubles de tourisme, c'est le régime le moins contraignant. Le classement contient 133 critères qui ne présentent pas de spécificités.    

Il n'en demeure pas moins que ces régimes présentent certaines caractéristiques communes.

Tout d'abord, les critères peuvent être regroupés en quatre catégories, à savoir : équipements obligatoires, services au client, respect de l'environnement et accueil des clients en situation de handicap.

Ensuite, certains critères sont requis quel que soit le type d'établissement. Il s'agit notamment des critères relatifs à l'état des logements ainsi que des équipements, à la qualité et fiabilité de l'information des clients ainsi qu'à l'accueil des clients en situation de handicap.

Enfin, au-delà des critères qui revêtent un caractère obligatoire les établissements peuvent aussi satisfaire aux critères présentant un caractère optionnel dits "à la carte". Si les premiers permettent de garantir un certain niveau de qualité de services les derniers ont pour vocation de valoriser l'établissement touristique sur le marché.

Comment déclarer une activité de location meublée faite à l'étranger ?

Vous êtes un résident fiscal français et vous avez des revenus de location meublée faits à l'étranger, comment les déclarer ?

Attention : dans ce type de situation le mieux est de consulter un avocat spécialisé en droit fiscal car c'est très compliqué. Mais je vais quand même donner des éléments de réponse.