Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs.

D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type d'appartements.

Donc, le moins que l'on puisse dire est que les placements de ce type ne sont pas indiqués pour préparer sa retraite. Pour un retraité, un bon placement c'est un placement liquide, car en cas de maladie ou de difficulté personnelle, il peut avoir besoin de son épargne.

Ensuite, ce type de placement est dangereux. Il existe de très nombreux cas de gestionnaire de résidence qui ont fait faillite et qui ont cessé de payer les loyers du bail commercial. L'existence du bail commercial n'est pas du tout un gage de sécurité. Pour un retraité, il ne paraît pas sérieux de choisir un placement risqué. Le rendement locatif est incertain.

De plus, le placement n'est pas diversifié. Le placement est d'autant plus risqué qu'il est concentré sur un type de résidence et un type de bien. Si un futur retraité veut placer des fonds sur l'immobilier locatif, son intérêt est de diversifier le placement, et donc les risques encourus, en choisissant d'acheter des titres de plusieurs SCPI ou de foncières cotées en bourse. L'immobilier boursier fait peur, à tort à mon avis, il est bien plus sûr que l'immobilier locatif en investissement direct.

Enfin, ce n'est pas un placement sans souci. Il faudra s'en occuper, participer aux assemblées de copropriétaires, suivre la rentabilité de l'exploitant, etc.

Comment les investisseurs doivent-ils réagir en cas d'arnaque collective sur un produit de défiscalisation ?

Le cas est le suivant et se rencontre assez souvent.

Plusieurs investisseurs sont victimes d'une tromperie sur un produit de défiscalisation, ils envisagent d'agir en justice pour défendre leurs droits, avec notamment une éventuelle action pénale, une action civile contre les instigateurs du schéma, les intermédiaires (CGP) et les professionnels impliqués (notaires, experts-comptables, banquiers,...), une action fiscale pour contester le rappel et/ou pour négocier un compromis avec les services fiscaux.

L'objet de cette note n'est pas dévoquer la question des actions engagées par les propriétaires des résidences hôtelières pour récupérer la gestion de leur résidence mais uniquement d'évoquer les actions en responsabilité contre les auteurs d'une tromperie fiscale collective ou d'une tromperie sur un produit de placement et par forcément un placement de défiscalisation immobilière.

Selon moi, il est d'abord essentiel que ces investisseurs agissent collectivement et créent une association des victimes pour se défendre.