Les services fiscaux viennent de publier un rescrit sur les délais de classement des résidences de tourime dans le régime DEMESSINE.

Le régime DEMESSINE suppose en effet que la résidence de tourisme soit classée et il arrive souvent que, suite à la vente, l'exploitant n'obtienne pas le classement. Rappelons que c'est l'exploitant qui est titulaire du classement et non la résidence.

Il y a là d'ailleurs un des vice caché du régime DEMESSINE (comme d'ailleurs du régime CENSI BOUVARD qui lui a succédé). En effet le promoteur vend un package avec un régime fiscal de faveur qui dépend en fait du bon-vouloir d'un tiers, l'exploitant, pour être efficace. En pratique, selon moi, si l'exploitant n'obtient pas le classement, il est possible de mettre en cause la responsabilité du promoteur qui, selon moi, a une obligation de résultat sur le classement de la résidence, du moins s'il a vendu le bien en faisant croire à l'acheteur qu'il pourra bénéficier de la défiscalisation.

En pratique, le classement n'est jamais obtenu dès l'achevement or le texte fiscal impose le classement dès l'engagement de location. Le texte légal est donc absurde en exigeant de remplir une condition impossible.

Selon moi, en cas de litige, il devrait être d'ailleurs possible de faire valoir le caractère impossible de cette exigence pour écarter son application.

Le rescrit tente de trouver une solution raisonnable en indiquant que le classement peut être obtenu dans le délai d'un an de l'exploitation effective, cette exploitation devant commencer dans le délai d'un mois de l'achèvement.

Mais un rescrit ne peut suppléer à une loi absurde. Il aurait donc fallu modifier le texte légal pour le rendre effectif. Selon moi, il reste donc possible de s'opposer à un rappel en invoquant cet argument.

En pratique, cela permet au moins aux investisseurs qui ont pu avoir le classement dans le délai d'un an d'éviter les rappels. Ceux qui ont le classement plus d'un an après auraient une remise en cause de la réduction limitée aux années déjà passées, les années restant à courir permettant d'obtenir une réduction d'impôt résiduelle.

Je souhaite rappeler par cette note certains points essentiels de la réglementation des résidences de tourisme classée.

Une résidence de tourisme gérée par une copropriété ne peut avoir qu'un seul gestionnaire bénéficiant du classement. Donc il est impossible d'avoir deux gestionnaires classés dans une même copropriété.

De même, si des propriétaires louent leurs biens à une société, seule cette société peut être le gestionnaire classé. Donc il est faux de prétendre que dans le cas où la société locataire fait appel à un mandataire, ce mandataire peut être le titulaire du classement.

Pour s'en convaincre, il suffit de savoir lire.

Il est possible, en pratique, que des classements soient obtenus en violation de ces principes mais, dans ce cas, il s'agit d'une erreur et les classements obtenus peuvent être annulés et donner à contestation des services fiscaux ou de tiers lésés.